Kam bi stranke naselile mlade? Kako bi uredile najemniški trg?

Delež tistih, ki plačujejo več kot tretjino svojih dohodkov za stanovanjske stroške, se kot posledica rastočega razkola med počasno rastjo plač in vrtoglavim dvigom cen nakupa stanovanj oz. najemnin iz leta v leto veča, opozarjajo na Inštitutu za študije stanovanj in prostora. Cene stanovanjskih nepremičnin so se leta 2021 na letni ravni zvišale za skoraj 16 odstotkov, medtem ko so se plače dvignile za približno pet odstotkov. "Take diskrepance med rastjo prvih in drugih niso nič novega," pravijo in dodajajo, da je to, da se problem veča, jasno tudi iz povečevanja števila prosilcev in upravičencev za neprofitna stanovanja, medtem ko javni stanovanjski skladi v povprečju uspejo uspešno rešiti stanovanjski problem 11 odstotkom upravičencev.

Po mnenju inštituta problem izhaja iz odsotnosti aktivne vloge države in praktično popolnega prepuščanja stanovanjske preskrbe trgu. "To nas je pripeljalo do manka gradnje dovoljšnega števila stanovanj, postaranega in dotrajanega stanovanjskega fonda, nevzdržnih rasti cen nakupa, majhnega, prenasičenega, nereguliranega in nenadzorovanega najemnega trga, ki za slabo kakovost bivanja in kratkoročen najem zahteva previsoke najemnine."

Težava tudi špekulativni kapital

Poleg umika države s področja stanovanjske preskrbe neznosno situacijo na drugi strani še dodatno podžiga prihod špekulativnega kapitala, so prepričani na inštitutu. "Medtem ko večina ne more priti do primernega stanovanja (pa naj bo z najemom ali nakupom), si nekateri lastijo vedno več stanovanj (tudi nekaj ducatov stanovanj), ki za njih predstavljajo varno zatočišče za njihov kapital, vedno bolj pa tudi izjemno donosno investicijo. Rast cen stanovanj lahko namreč primerjamo z rastjo na delniških trgih," izpostavljajo. 

Rezultati vsega omenjenega so, da mladi nimajo druge izbire, kot da ostajajo pri starših, da morajo stanovanje ali celo sobo deliti, da se (običajno ob pomoči staršev) kupuje vse manjša stanovanja, da štiričlanske družine živijo na 50 m2. "Istočasno imamo v Sloveniji nizko stanovanjsko mobilnost, nimamo dovolj primernih stanovanj za starejše, ki pogosto životarijo v predimenzioniranih nepremičninah, ki si jih ne morejo privoščiti vzdrževati, pogosto niti ogrevati, stanovanjih v 4. nadstropju brez dvigala, nevidni in odrezani od družbe," opozarjajo.

Trenutna vlada v akcijo z zakonom o stanovanjski jamstveni shemi za mlade, številni kritični

Reševanja stanovanjske problematike se je manj kot mesec dni pred volitvami lotila tudi trenutna vlada. DZ je 6. aprila s 53 glasovi za in nobenim proti namreč potrdil zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade, ki so ga pripravili poslanci koalicije. V poslanskih skupinah so se strinjali, da je treba mladim pri tem priskočiti na pomoč, a je del opozicije menil, da je zakon nedorečen in da je del predvolilne propagande. Med kritiki jamstvene sheme je tudi Inštitut za študijo stanovanj in prostora, ki je izpostavil, da pred tovrstnimi ukrepi opozarja celo Evropski parlament. V Poročilu iz 2020 tovrstne ukrepe namreč navaja kot temeljni primer zgrešene stanovanjske politike, pravijo. 

Negativne posledice državnih poroštev za stanovanjske kredite po navedbah inštituta izpostavljajo tudi nedavne znanstvene študije, ki obravnavajo na primer nemške in hrvaške spodletele ukrepe, ki so pripeljali k dodatnemu dvigu cen stanovanj zaradi srednjeročnega povečanja povpraševanja in izredno omejene ponudbe. 

Med drugim naj bi pripomogla tudi k slabši kakovosti gradnje in dodatnemu zmanjševanju kvadratur (ker bodo investitorji zaradi zgornje omejitve vrednosti kredita skušali dodatno znižati stroške gradnje); razpršeni gradnji (saj bodo mladi prisiljeni predvsem v novogradnjo na poceni zemljiščih ali nakup starih stanovanj na manj zaželenih/bolj odročnih lokacijah); ter dodatnemu razslojevanju (tudi preko izključevanja mladih samskih ter prekarno zaposlenih). Opozorili so še na razpršen javni stanovanjski fond (ki se bo ustvarjal kot posledica izvrševanja hipotek in ga bo izjemno težko trajno vzdrževati) ter dodatne nepredvidene obremenitve državnega proračuna.

"Se je pa izkazalo, da zakon niti ne bo mogel pripeljati do zgoraj naštetih negativnih učinkov, saj banke zagotavljajo, da zakon niti ne bo imel bistvenega vpliva na razširitev kroga gospodinjstev, ki lahko pridejo do kredita," še pojasnjujejo na inštitutu in dodajajo, da glede na mnenje Združenja bank zakon ne bo razširil kroga upravičencev do kredita, kar naj bi bil osrednji namen zakona.

"Ne glede na izid volitev bo pomembno sodelovanje z nevladnimi organizacijami in strokovnjaki"

Na inštitutu izpostavljajo še, da bo za novo vlado zelo pomembno sodelovanje z nevladnimi organizacijami in strokovnjaki. "S tem ko je država ignorirala stanovanjsko področje, je hkrati izgubila tudi večino strokovnjakov, ki se s tem ukvarjajo," izpostavljajo na inštitutu in opozarjajo, da je treba paziti, da v ospredje ne pridejo interesi kapitala, temveč državljank, državljanov in družbe kot celote. Kot so poudarili, imamo že v neposredni bližini veliko pozitivnih zgledov, pri tem so kot primer izpostavili Dunaj (celovita politika) in Zürich (stanovanjske zadruge).

"Ne glede na to, kdo bo po volitvah prevzel oblast, ta ne bo mogel mimo nekaterih nujnih ukrepov – ne glede na politična prepričanja," so še prepričani. To so:

- Progresivni nepremičninski davek oz. progresivni davek na premoženje. Po mnenju inštituta bi bil to edini mehanizem, ki lahko ublaži špekulativne nakupe, hkrati pa zagotovi neposredni vir za financiranje javne stanovanjske preskrbe (neposredno v gradnjo javnih stanovanj namreč Slovenija kot ena redkih držav ne vlaga).

- Znatno povečanje gradnje javnih najemnih stanovanj po vsej Sloveniji, kar ne bo možno brez proračunskih virov. Pravijo, da bi morali dolgoročno, v obdobju več mandatov, ciljati na minimalno 20- do 30-odstotni delež javnih najemnih stanovanj. "Le tako bomo lahko učinkovito uravnavali stanje na stanovanjskem področju. Dolgoročno moramo torej zagotoviti 136.000 do 204.000 stanovanj," pojasnjujejo.

- Zagotoviti dopolnilo javni stanovanjski preskrbi skozi podporo neprofitnim (ali nizko profitnim) stanovanjskim organizacijam, ki lahko na trg prinesejo dodatna dostopna stanovanja. "Predvsem se tukaj kot zelo prepoznana in zaželena oblika ponujajo stanovanjske zadruge," pravijo.

- Uvesti močnejšo regulacijo in nadzor nad najemnim trgom. Po njihovem mnenju je to predvsem nujen kratkoročni ukrep, s katerim lahko hitro izboljšamo pogoje, v katerih bivajo najemniki tržnih stanovanj, hkrati pa ustavimo ali vsaj upočasnimo rast najemnin.

Kako bi se stanovanjske problematike lotile stranke, smo vprašali tudi njih. Njihove odgovore si lahko preberete spodaj. 

Gibanje Svoboda: Izgradili bomo sistem javnega financiranja gradnje neprofitnih stanovanj

Da se zavedajo pomanjkanja stabilnih in dovolj visokih virov za financiranje gradnje javnih najemnih stanovanj, pravijo v stranki Gibanje Svoboda. "Zato bomo izgradili robusten sistem javnega financiranja tovrstnih projektov oziroma pripravili zakonske podlage za izdajo namenskih obveznic, ki bodo namenjene za gradnjo javnih neprofitnih stanovanj," obljubljajo. 

Poleg tega podpirajo alternativne in inovativne stanovanjske skupnosti. "Sprejeli bomo zakonsko podlago, ki bo omogočila gradnjo stanovanj preko stanovanjskih zadrug. Zagotovili bomo tudi podporo in nepovratna EU sredstva za pilotni projekt medgeneracijske najemne stanovanjske zadruge," pravijo. 

Poleg tega načrtujejo tudi vzpostavitev "ustrezne garancijske sheme povratnih in nepovratnih sredstev za stanovanjske zadruge". "Zagotovili bomo tudi jamstveno shemo za mlade oziroma državne garancije za posojilo za nakup njihovega prvega stanovanja. S tem bodo mladi lažje dosegli pogoje Banke Slovenije glede kreditne sposobnosti," so še zapisali. 

Levica: Zagotavljanje primernih stanovanj za vse je naloga države

V Levici so zelo kritični do trenutnega stanja stanovanjske politike in gradnje javnih najemnih stanovanj. Poudarjajo, da so cene stanovanj in tržnih najemnin glede na kupno moč prebivalstva med najvišjimi v Evropi, predvsem pa jih jezi, da se stanovanja vse bolj spreminjajo v "naložbe, ki si jih lahko privoščijo samo še bogati". Kritični so do množične gradnje luksuznih stanovanj, ki so namenjena "oddaji za kratkoročni najem turistom preko spletnih platform ali pa ostajajo popolnoma prazna in služijo samo za parkirišče denarja tistih, ki ga imajo več, kot ga potrebujejo". 

Kot pravijo, so stanovanja za Levico dom, temeljna družbene infrastruktura, ki bi morala biti namenjena bivanju in socialni varnosti vseh državljanov. "A se trenutno namesto tega spreminjajo v zasebne investicije za bogate: po nekaterih ocenah nepremičninskih agentov je danes že 30 odstotkov vseh nakupov nepremičnin investicijskih." 

Poudarjajo, da povečanje povpraševanja po investicijskih nepremičninah vodi v začaran krog razslojevanja, ki temelji na novih "poslovnih priložnostih" za peščico najbogatejših in popolno izključenost vse večjega števila prebivalstva s stanovanjskega trga. "Za vse večje število mladih zato obstajata le še dve možnosti: plačevanje astronomskih najemnin ali doživljenjsko odplačevanje oderuškega kredita. Investitorji se nanje požvižgajo, saj že pri gradnji vse bolj ciljajo na premožnejše kupce, ki želijo nepremičnino kupiti kot investicijo, tudi zato se gradijo takšna stanovanja in tudi zaradi tega se manj gradijo ostale nepremičnine, prav tako pa se s tem dvigujejo cene zemljišč", so prepričani. Hkrati pa po njihovem mnenju visoke cene nepremičnin in gentrifikacija mestnih jeder povzroča tudi selitev na obrobja velikih mest in dalje na podeželje. "S tem se na podeželju ustvarja pritisk po pozidavi kmetijskih zemljišč, zlasti najkvalitetnejših. Reševanja stanovanjskega vprašanja ne smemo več prepuščati stihiji trga. Zagotavljanje primernih stanovanj za vse je naloga države." 

LMŠ tudi z regulacijo kratkoročnih najemov prek platform airbnb in booking

V stranki LMŠ menijo, da so cene nepremičnin vse višje tudi zaradi ležarin na depozite. V programu zato posebno pozornost namenjajo zlasti tistim, ki si svojega stanovanja še ali sploh ne morejo privoščiti. Večkrat smo že poročali o resnosti stanovanjske problematike, saj se od ljudi zahteva, da na mesec plačajo tudi 1000 evrov najemnine, na banki pa za isti mesečni obrok ne morejo dobiti posojila. "Prav zaradi primerov, kakršnega navajate, napovedujemo podporo javno-zasebnim partnerstvom za krepitev fonda javnih najemnih stanovanj in vzpostavitev javne najemne službe za aktivacijo zdaj praznih stanovanj," pravijo na LMŠ. Prepričani so namreč, da bi se tako najemnine znižale. "Povečanje fonda javnih najemnih stanovanj bi namreč povzročilo tudi znižanje višine drugih najemnin."

V programu predlagajo možnost pridobitve prvega lastniškega stanovanja z odplačilom najemnine in ustanovitev stanovanjskih zadrug po vzoru tujih uspešnih oblik. "Korak k sprostitvi trga oddajanja nepremičnin bo regulacija kratkoročnih najemov v večstanovanjskih stavbah prek platform airbnb in booking, za študente pa povečanje kapacitet v študentskih domovih," pravijo. 

Imajo pa tudi rešitev za finančno plat naštetih rešitev. Prebivalstvo, ki ima na bankah več kot 24 milijard depozitov, bodo spodbujali k njihovi prostovoljni aktivaciji, in sicer z izdajo namenskih državnih obveznic z zajamčenim donosom, med drugim za graditev stanovanj. "Posebna rešitev bo izvedba pilotnega projekta in široke strokovne razprave o učinkih, ki bi jih na razvoj družbe in ekonomije imelo začasno 50-odstotno znižanje ali polovično državno sofinanciranje stroškovne najemnine za mlade in mlade družine ter začasno državno sofinanciranje določenega deleža plače ob prvi zaposlitvi mladih," so še dejali in pojasnili, da bi projekt trajal do konca leta 2022, na podlagi ugotovitev pa bi sprejeli nadaljnje ukrepe.

NSi: Treba je povečati ponudbo stanovanj in vzpostaviti davčne olajšave za gradnjo kadrovskih stanovanj

NSi medtem podpira vzpostavitev kreditne jamstvene sheme za mlade za lastniško rešitev prvega stanovanjskega problema. "Na drugi strani je treba povečati ponudbo stanovanj, zato moramo zagotoviti prazna nepozidana zemljišča za stanovanjsko gradnjo," so prepričani. Pri tem so izpostavil pregled občinskih prostorskih načrtov, v katerih so že predvidena nepozidana stavbna zemljišča za stanovanjsko gradnjo, pa zaradi različnih administrativnih ovir gradnja ni možna. Poleg tega bo treba po njihovem mnenju omogočiti hitrejše prilagajanje občinskih prostorskih načrtov. 

Zavzemajo se tudi za vzpostavitev paketa davčnih olajšav za gradnjo kadrovskih stanovanj. "Za pomoč družinam, ki živijo v najemnem stanovanju, predlagamo, da se iz osnove za določitev višine za plačilo vrtca izvzame obrok kredita, ki so ga starši najeli za nakup nepremičnine, v kateri dejansko živijo, ali za plačilo najemnine," predlagajo. Spomnili so, da jim je uspelo s predlogom za znižanje davčne obremenitve najemnin (z dosedanjih 27,5 % na 15 %) in dodali, da jih čakajo še zahtevni koraki pri krepitvi pravne varnosti najemodajalcev.

Povežimo Slovenijo: Odgovor je regionalizacija in ustvarjanje ustreznih pogojev povsod po Sloveniji

"Mladim moramo omogočiti, da lahko sami rešijo svoj stanovanjski problem. Stanje na trgu nepremičnin je zaradi procesa centralizacije do določene mere izkrivljeno. Naš odgovor je regionalizacija in ustvarjanje ustreznih pogojev povsod po Sloveniji. Če bomo pri decentralizaciji učinkoviti, bo tudi cena padla," pa so prepričani v gibanju Povežimo Slovenijo. 

Dodali so še, da se strinjajo, da je treba več financ nameniti reševanju stanovanjskih problemov, sploh pri tistih, ki stanovanjski problem rešujejo prvič. "Tu bomo postopali v treh smereh: okrepili bomo stanovanjski sklad z jamstvenimi shemami, bolje izkoristili potenciale javno-zasebnih partnerstev in spodbujali obstoječe dobre prakse na lokalni ravni (na vso Slovenijo razširiti prakso župana Kobarida Marka Matajurca, ki bo v občini ponudil mladim komunalno opremljene parcele po nizki ceni, in drugih dobrih praks)," so še dejali. 

SAB: Naš cilj je, da pomladimo javno upravo in mladim zagotovimo 5000 delovnih mest v javni upravi

"Na sodoben način, pa vendar bistveno odločneje, kot se to počne danes, bomo reševali stanovanjske izzive mladih, kar jim bo omogočalo zgodnejšo osamosvojitev in enostavnejši nakup ali najem prvega stanovanja," pravijo na SAB. Pravijo, da bodo vzpostavili poroštveno stanovanjsko shemo, ki bo mladim omogočila lažji nakup stanovanja. Hkrati bo po njihovih besedah država zagotovila več neprofitnih stanovanj, ki bodo mladim bolj dostopna. 

Med ukrepi z dolgoročnejšimi učinki pa so našteli uvedbo modelov lažjega prehajanja mladih iz izobraževalnega sistema v prvo zaposlitev. Menijo, da si bodo tako lahko mladi veliko prej zagotovili stabilno zaposlitev. "Naš cilj je, da pomladimo javno upravo in mladim zagotovimo 5000 delovnih mest v javni upravi," so še dejali. 

SD z zakonom za izgradnjo 10.000 dodatnih javnih najemnih stanovanj

Socialni demokrati so pripravili zakon za izgradnjo 10.000 dodatnih, novih javnih najemnih stanovanj. "Gre za največji javni projekt gradnje stanovanj doslej, vreden 1,3 milijarde evrov, v obdobju do leta 2030," pravijo in pojasnjujejo, da je model pripravljen na predpostavki, da v povprečju najemnina za novo 65 m2 veliko stanovanje v Ljubljani ne presega 350 evrov na mesec. Pravijo še, da gre za prenos dobrega modela izgradnje javnih najemnih stanovanj na Dunaju, "ki velja za enega najboljših na svetu, z eno pomembno razliko: medtem ko je tam vir financiranja prispevek na plače, je v primeru tega zakona predvideno proračunsko financiranje oziroma garancije". 

Zakon hkrati tudi določa, da se s posebnim zakonom uveljavi nov sistemski davčni vir, ki bo na trajen način zagotavljal sredstva za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Kot pojasnjujejo, gre potencialno za del davka na nepremičnine, "katerega odsotnost je v Sloveniji tudi eden od razlogov za vrsto anomalij, ki jih imamo na stanovanjskem in nepremičninskem področju". Hkrati s povečanjem fonda javnih najemnih stanovanj bodo predlagali vzpostavitev zakonske možnosti, da po zgledu nekaterih drugih zahodnih držav država omogoči občinam, da omejijo rast najemnin stanovanj, ki se oddajo na trgu. "S tem bi odpravili oderuške najemnine in vnaprej preprečili špekulativno gradnjo, ki povzroča gentrifikacijo in s tem povezane škodljive družbene in ekonomske posledice," so še dejali na SD.

SDS z jamstveno shemo za mlade in dodatnimi 6000 javnimi najemnimi stanovanji

Slovenska demokratska stranka je v postopek sprejema v Državni zbor vložila predlog Zakona o jamstveni shemi za mlade, ki bo mladim, v starosti do 38 let, omogočil, da bodo za kredit, s katerim bodo reševali svoje prvo stanovanjsko vprašanje, ki vključuje tako prvi nakup, gradnjo, prenovo ali dograditev stanovanjske nepremičnine, rekonstrukcijo ali spremembo namembnosti prostorov v stanovanje, če stanovanje ustreza površinskim normativom za primerno stanovanje v skladu z veljavno zakonodajo, lahko prejeli državno poroštvo. 

Predlog zakona je že v zaključni fazi in tik pred sprejetjem, so spomnili. "Dodatno smo namenili sredstva za subvencioniranje najemnin javnih najemnih stanovanj, s povišanjem povprečnin občinam pa jim je omogočeno, da del teh sredstev namenijo za gradnjo javnih najemnih stanovanj," pojasnjujejo. Iz naslova že začetih gradenj javnih najemnih stanovanj od Stanovanjskega sklada RS ter mestnih in občinskih skladov bo do leta 2027 zgrajenih dodatnih 6000 javnih najemnih stanovanj, še zagotavljajo.