Novogradnje v Ljubljani: kdo investira, kje se gradi in po kakšnih cenah?

Geodetska uprava je svojem zadnjem poročilu za prvo polovico leta 2024 ugotovila, da je število prodanih stanovanj v Ljubljani v primerjavi z letom 2023 upadlo za 20 do 25 odstotkov. Kljub temu so cene naraščale, v povprečju pa so morali kupci za kvadratni meter rabljenega stanovanja odšteti 4370 evrov. 

Najvišjo prodajno ceno je doseglo novo stanovanje v centru prestolnice, ki je bilo skupaj z osmimi parkirnimi mesti prodano za 2,1 milijona evrov oz. 10.700 evrov na kvadratni meter. Najdražje rabljeno stanovanje se je prodalo v Rožni dolini, in sicer za 1,58 milijona evrov. Naziv najdražje garsonjere v državi, velike 22 kvadratnih metrov, pa je prejelo stanovanje na Prulah, za katerega je kupec odštel 8200 evrov na kvadratni meter. 

Tako Gurs kot ljubljanski župan Zoran Janković ugotavljata, da je za visoke cene v Ljubljani kriva premajhna ponudba. Nedavno je Janković napovedal, da je v procesu gradnje in pridobivanja gradbenega dovoljenja trenutno 2000 stanovanj za trg. Cena bo tako v prihodnjih letih nedvomno padla, je že večkrat zatrdil župan. A dejstvo je, da si večji del slovenskega prebivalstva oz. tisti, ki prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, tržnega nakupa stanovanja oz. hiše sploh ne more privoščiti, poudarja Gurs. Premožnejši medtem svoje presežke še vedno vlagajo ravno v nepremičnine. 

Preverili smo, kaj trenutno gradijo zasebni investitorji, kakšne so cene stanovanj in koliko so vredni projekti. 

'Premium' stanovanja ob železniški postaji

V neposredni bližini glavne železniške in avtobusne postaje in enega najbolj prometnih križišč v Ljubljani se je pred kratkim začela gradnja Emonike. Kot so pojasnili v družbi Mendota Invest, trenutno na obeh straneh železniške postaje potekajo intenzivna gradbena dela, vključno z izkopavanjem in zaščito gradbene jame. Pripravljalna dela z arheološkimi raziskavami so se zaključila, kljub izzivom, kot so kompleksna prometna infrastruktura in logistični izzivi, pa projekt napreduje skladno z načrti. 

Projekt zajema izgradnjo 187 stanovanj, poslovne prostore, nakupovalno središče in dva hotela. Investitor pričakuje, da bo stanovanjski del projekta dokončan pred ostalimi, zadnje faze pa naj bi zaključili leta 2027. 

Cen stanovanj, kot pojasnjujejo, še niso določili, bodo pa skladne "s tržnimi razmerami za premium nepremičnine v Ljubljani". Uradno prodaja še ni stekla, so pa do zdaj zabeležili več kot 950 povpraševanj in izvedli več kot 300 sestankov s potencialnimi kupci. 

V severnem delu kompleksa načrtujejo hotel s 4 zvezdicami, v južnem pa hotel s 4+ do 5 zvezdicami. "Trenutno potekajo zaključna pogajanja s potencialnimi upravljavci, pri čemer so že bili doseženi dogovori glede ključnih pogojev sodelovanja. Zaradi dogovora s hotelskimi verigami imen še ne moremo razkriti, a lahko potrdimo, da gre za priznane mednarodne operaterje," so pojasnili. 

Vrednost projekta Emonika je sicer ocenjena med 350 do 400 milijonov evrov. Družba Mendota Invest je hčerinska družba sklada Balansz Open-Ended, Private Institutional Real Estate Development Fund, s katerim upravlja družba madžarske OTP banke. 

Naložbe Britancev za Bežigradom

Nedaleč stran, nasproti ljubljanske džamije, bo stala soseska Parma Nova. Nest nepremičnine, ki prodaja stanovanja, pojasnjuje, da so do zdaj izkopali gradbeno jamo, trenutno pa poteka izvedba grobih gradbenih del in temeljne plošče. Stanovanja naj bi kupcem predvidoma predali v začetku leta 2027. 

V prvem delu projekta je predvidenih 153 stanovanj, na voljo pa so ostala le še tri. Povprečna cena kvadratnega metra znaša 5100 evrov z DDV. Čez slabo leto dni pa bo sledil še drugi del projekta s 193 stanovanji. 

Za približno 91 kvadratov veliko trisobno stanovanje, ki je še na voljo, bo moral bodoči kupec odšteti 495.066 evrov. 

Za projektom stoji projektna družba Residence Sever, ki je v lasti Centauro Holdings iz Luksemburga. Slednje sodi pod okrilje britanskega zasebnega naložbenega sklada Zetland Capital. Britanci so v Ljubljani financirali tudi sosesko Lagom v Črnučah, na območju nekdanje tiskarne Mladinske knjige za Bežigradom pa bodo gradili še eno stanovanjsko sosesko Novi Bežigrad. 

Gradnja slednje se še ni začela, saj še nimajo gradbenega dovoljenja. Pri Nest Nepremičnine načrtujejo, da ga bodo prejeli maja letos. Ko bo dovoljenje pravnomočno, bodo začeli s prodajo, trenutno pa so v fazi zbiranja interesa. 

Projekt sicer obsega gradnjo 225 stanovanj, 20 poslovnih apartmajev in sedem poslovnih prostorov v treh objektih. Povprečne cene za stanovanja se bodo gibale med 4400 in 5800 evrov za kvadratni meter. Z deli naj bi zaključili do konca leta 2027. 

Bloki kriptopodjetnikov

Ob Parmovi cesti nastaja tudi pet vila blokov. Investitor je družba Palo Alto, za katero stojita dva slovenska kriptopodjetnika Tim Mitja Žagar in Janez Valjavec. Gre za ustanovitelja platforme za trgovanje s kriptovalutami Iconomi. 

Podjetnika sta skupaj s poslovnimi partnerji zaključila projekt Hotel Šumi ob Slovenski cesti v središču mesta, Žagar pa je kupil tudi propadajočo Riklijevo vilo na Bledu, ki jo namerava prenoviti. 

Rezidenca Topniška

Projektno podjetje Brilosa na Topniški cesti, nasproti stanovanjsko-poslovne soseske Bežigrajski dvor, zaključuje projekt Rezidenca Topniška. Kot so nam pojasnili, bodo prostore in stanovanja kupcem predali junija. Takrat bodo predvidoma uredili uporabno dovoljenje za objekt. 

Večina stanovanj je že prodanih, nekaj pa jih je še v prodaji. Cene se gibljejo od 4800 evrov do 5300 evrov na kvadratni meter z vključenim DDV.

Zeleno jamo zasedli žerjavi

Območje Zelene jame, v bližini prometne Šmartinske ceste, v zadnjih letih redno zasedajo žerjavi. Na zelenici med Pokopališko ulico in Flajšmanovo ulico so do nedavnega še potekale sprehajalne poti, zdaj pa tam gradijo dve soseski. Ob Flajšmanovi javni stanovanjski sklad ljubljanske občine gradi neprofitna stanovanja, ob Pokopališki pa je, po videzu sodeč, v zaključni fazi Rezidenca Zelena jama. 

V dveh vila blokih bo 40 stanovanj, ki pa so že vsa prodana. Po kakšni ceni so se prodala, nam ni uspelo izvedeti. V ozadju projekta je bolgarski investitor Smart Property Fund, ki izvaja investicijske projekte v Nemčiji, Bolgariji, Sloveniji ter na Portugalskem in Češkem. 

Šmartinska ploščad II. 

Podjetje Kostak iz Krškega med Jelinčičevo in Torkarjevo ulico gradi sosesko Šmartinska ploščad II. Kot so pojasnili za našo spletno stran, je tehnični pregled zgradbe že opravljen, vselitev stanovalcev pa je predvidena po pridobitvi uporabnega dovoljenja. 

Na voljo za prodajo je bilo 91 stanovanj, prodana pa so vsa, razen dveh večjih. Povprečna cena kvadratnega metra znaša 4000 evrov, celotno vrednost projekta pa ocenjujejo na 24 milijonov evrov. 

Rezidenca Vodmat

Ob cesti pod Ježami nastaja stanovanjsko-poslovni kompleks Rezidenca Vodmat. Zgrajenih bo 144 stanovanj, kot je razvidno s spletne strani, pa so vsa že prodana. Zadnja večja stanovanja, ki so bila na voljo še do nedavnega, so se prodajala za približno 6000 evrov na kvadratni meter. 

Gradnja blokov se je začela spomladi 2023, predviden zaključek gradbenih del in vselitev stanovalcev pa sta načrtovana jeseni letos.

Investitor projekta je družba Vodmat oz. LIN Nepremičnine. V zadnjem času je isti investitor zasnoval tudi soseske Med češnjami v Črnučah, Med lipami v Mengšu in Med javorji v Kašlju. Zgradili so 171 stanovanj in 56 stanovanjskih hiš. 

Projekti Slovakov: 82-metrska stolpnica, Kolinska in Linhartov kvart

V Ljubljani pospešeno investirajo tudi Slovaki, natančneje podjetje Corwin, ki je pred časom v Šiški zgradil stanovanjski kompleks Kvartet. Trenutno gradijo poslovni objekt Vilharia ob Vilharjevi cesti, v bližnji prihodnosti pa načrtujejo še tri stanovanjske projekte. 

Pri projektu Vilharia trenutno zaključujejo z nameščanjem oken, sledi urejanje zelenih površin, aktivne strehe in instalacij. Z deli bodo predvidoma končali konec letošnjega leta, prvi najemniki pa se bodo vselili v prihodnjem letu. Kot so nam pojasnili, je zanimanje za pisarniške prostore veliko, več kot 80 odstotkov je že oddanih v najem oz. so pogajanja v napredni fazi. Kot pravijo, bodo najemniki deležni številnih ugodnosti, med drugim jim bodo na voljo specialistični zdravniški pregledi, joga na strehi in skupnostni dogodki. V stavbi bo tudi konferenčna dvorana, ki bo sprejela do 300 ljudi. 

Ob Masarykovi cesti bodo leta 2026 začeli graditi stanovanjsko stolpnico Nordiko, ki bo v višino merila 82 metrov, imela pa bo 23 nadstropij. V njej bo 295 stanovanj različnih velikosti. Čeprav se prodaja še ni začela, je po besedah investitorja zaradi lokacije in investicijske vrednosti zanimanje veliko. 

Trenutno so še v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja. Kakšne bodo cene, še ne razkrivajo. "Cene bodo oblikovane tako, da bodo upoštevale kakovost gradnje in materialov, zasnovo in kupno moč trga. Razlikovale se bodo glede na različne dejavnike, kot so lega posameznega stanovanja, nadstropje, velikost itd.," pravijo v Corwinu. 

Na območju Kolinske medtem načrtujejo urbano sosesko s stanovanji, pisarniškimi prostori in različnimi storitvami. Trenutno so še v prvi fazi projekta. V letošnjem letu želijo oddati dokumentacijo za postopek pridobitve gradbenega dovoljenja, s prvo fazo gradnje pa bi lahko začeli prihodnje leto. 

Predvidena je tudi nova stanovanjska soseska ob Gospodarskem razstavišču, imenovana Linhartov kvart. Kot so pojasnili, je trenutno še prezgodaj za podrobnosti, so pa trenutno v postopku spreminjanja občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN). 

Stolpnici pri Ruskem carju

Med Dunajsko in Čerinovo ulico pri Ruskem carju Zlatarna Celje gradi dve stanovanjski stolpnici. Kot so pojasnili, trenutno izvajajo zaključna gradbena obrtniška in inštalacijska dela, z deli pa bodo predvidoma zaključili v poletnih mesecih. 

Prodali so že vsa stanovanja, na voljo jih je bilo 140, povprečna cena kvadratnega metra stanovanja pa je znašala 3800 evrov. Vrednosti projekta ne razkrivajo, kot pravijo, je ta primerljiva s podobnimi stanovanjskimi projekti. 

Mlajši Dragić gradi stanovanja

V neposredni bližini stolpnic nastaja še ena soseska, Bežigrajska petka. Investitor je podjetje Sindrom, ki sta ga ustanovila Andrej Ramovž in slovenski košarkar Zoran Dragić. 

Ramovž nam je pojasnil, da so trenutno v fazi izvedbe prvih nadstropij objekta E5 in E4, celoten projekt pa bo predvidoma zaključen maja oz. junija 2026. Gradijo pet vila blokov. 

Cena je po besedah Ramovža odvisna od velikosti in lege posamezne enote ter dodatnih ugodnosti. Na spletu smo zasledili oglas za 2,5-sobno stanovanje, ki se prodaja za 332.325,99 evra. Obsega 53,8 kvadratnih metrov neto površine z 10,9 kvadratnih metrov velikim atrijem. V ceno nista vključeni dve parkirni mesti. 

Kolikšna je vrednost projekta, investitor ne razkriva. 

Oskrbovana stanovanja ob Kranjčevi

Med Univerzitetnim rehabilitacijskim Inštitutom Soča in POP TV ob Kranjčevi ulici družba Soči Park d. o. o. gradi oskrbovana stanovanja. Investitor je podjetje TSC, družba za investiranje. 

Večstanovanjska zgradba, ki stoji ob še enem bloku z oskrbovanimi stanovanji, naj bi bila vseljiva v sredini leta 2026. Dvosobno stanovanje s 55 kvadratnimi metri bivalne površine se prodaja za 314.000 evrov. Za 120 kvadratnih metrov veliko stanovanje pa bo moral kupec odšteti 635.000 evrov. 

Po navedbah nepremičninskih agencij, ki prodajajo stanovanja v zgradbi, je prostih še približno polovica stanovanj, ostala so prodana. 

Jurčkovo naselje

Ob Jurčkovi cesti na Rudniku nastaja večja stanovanjska soseska Jurčkovo naselje. Projekt razvija podjetje Prva hiša. Vseh osem objektov so že zgradili, trenutno pa so v teku obrtniška dela (polaganje keramike, parketa in notranjih vrat). Z gradbenimi deli bodo predvidoma zaključili spomladi 2026, so nam pojasnili. 

Od skupno 170 stanovanj jih je na voljo za nakup še 60. Dvosobno stanovanje, veliko 50 kvadratnih metrov z devet kvadratov veliko teraso, se denimo prodaja za 325.000 evrov. 

Investitor vrednost projekta ocenjuje na 75 milijonov evrov. 

Regentov kvart razburja okoliške prebivalce

Za konec pa še v ljubljanske Dravlje, kjer bi morali ob Pečnikovi in Brilejevi ulici zgraditi stanovanjski projekt Regentov kvart. Kot nam je pojasnil predstavnik investitorja Matjaž Cerjak, ima projekt gradbeno dovoljenje od avgusta 2023, a zaradi dolgotrajnih postopkov na sodišču še ni pravnomočno. 

"Ravno te dni začenjamo 20. mesec čakanja na obravnavo. Vse to seveda vpliva na časovnico za začetek prodaje in gradbenih del. Računamo, da bomo s prodajo začeli približno mesec dni po pravnomočnosti, sama gradnja pa bo trajala približno dve leti in pol," je dodal Cerjak. 

Gre za enega večjih projektov v Ljubljani. Investitor načrtuje gradnjo treh stolpnic, v katerih bi bilo skupno 356 stanovanj. 

Projekt sicer že dlje časa razburja okoliške prebivalce, ki so pred dnevi protestirali. Ker gradbeno dovoljenje še ni pravnomočno, investitor uradno na parceli še ne sme izvajati gradbenih del, stanovalci pa so prepričani, da je jama, ki se tam nahaja, gradbeno delo. Cerjak je za našo televizijo pojasnil, da trenutno izvajajo zgolj teste nosilnosti zemljine.

Investitor je sicer družba Lesnep, ki pa je v lasti družbe Brusnica. Ustanovitelja Brusnice pa sta podjetnik Cerjak in avstrijska družba Wk-Vk Projekt.