Ljubljana za premožne: 'Danes je elita vsak, ki si lahko privošči stanovanje'

V Galeriji Kresija, nedaleč stran od Plečnikovega Tromostovja in v neposredni bližini mestnih odločevalcev, je te dni na ogled arhitekturna razstava, ki opozarja na problematiko, s katero se, tako kot večina mest v razvitem svetu, spopada tudi Ljubljana. Govorimo o gentrifikaciji, procesu, ki je morda javnosti slabo znan, a vpliva na vse, še najbolj pa na tiste, ki nimajo debelih denarnic. 

V galeriji se srečamo s slovenskim arhitektom Milošem Koscem, ki opozarja, da bo Ljubljana, če se razmišljanje o prostorskem razvoju mesta ne bo spremenilo, čez nekaj let izgubila ves ustvarjalni potencial, ki ga ima, zanamcem pa bomo zapustili pustinjo.  

Pravite, da se moramo resno pogovoriti o gentrifikaciji. Zakaj in kaj ta proces sploh predstavlja?

Predstavlja proces, ki pomeni izrivanje enega segmenta populacije in nadomestitev z drugo populacijo v mestih. Center New Yorka je bil v 70. letih še zelo zanemarjen, potem pa je postal, ravno zaradi nizkih cen in nevarnih razmer na ulici, privlačen za umetnike. Skratka za sloj, ki nikoli nima veliko denarja, išče pa velike prostore za ustvarjanje. Umetniki pridejo v četrt in jo začnejo počasi spreminjati. Odprejo galerije, prostore ustvarjalnosti, kar spremeni utrip celotne četrti. Mesto postane zanimivo za umetnike, ampak ne samo zanje, pridejo tudi novi obiskovalci, cene pa se počasi zvišujejo. In paradoksalno sčasoma te iste ljudi – kreativni sektor, ki je povzročil sistemske spremembe v mestu – iz mesta izrine srednji sloj. Nato pa se zgodi to, kar se je na Manhattnu pred desetletji, kjer si celo srednji sloj ne more več privoščiti in vztrajati v mestu. Potem mesto postane hranilnik vrednosti bistveno dražjih nepremičnin, ki preidejo v last majhnega števila posameznikov.

Kdaj smo začeli ta proces spoznavati v Ljubljani?

Ta proces, ki zdaj vpliva na življenje kar velike večine Ljubljančanov, smo začeli spoznavati od blizu v zadnjem desetletju. Vsi se spomnimo, kakšna je bila Ljubljana pred 20 leti. In verjetno se strinjamo, da je zdaj postala bolj zanimiva, da je lažje iti na kavo ob Ljubljanici, da je mesto veliko vlagalo v kulturno infrastrukturo, da je bila zapora centra za promet pravilna odločitev in da ob nedeljah mesto ni več izumrlo. Vendar pa smo na neki točki ugotovili, da mesto ni bilo prenovljeno in očiščeno tako zelo za nas kot zaradi svojega ekonomskega in estetskega potenciala –, da skratka postane "najlepše mesto na svetu". Da postane zanimivo za investitorje, da postane zanimivo tako za lastnike nepremičnin, ki so Ljubljančani, kot tudi za tuje investitorje. Posledice čutijo ne samo kreativni sektor in pa mladi ter študenti, za katere je Ljubljana predraga že zelo dolgo časa, ampak tudi srednji sloj. Ta si težje predstavlja ostati v tem mestu, če slučajno nima podedovanih nepremičnin. 

Če lahko recimo Ljubljančan s tremi stanovanji – takih ni malo – v enem živi, drugega preda svojim potomcem (in jim tako omogoči, da se lahko ukvarjajo z umetnostjo ali drugimi nedonosnimi aktivnostmi v vedno bolj dragem mestu), v tretjem pa "kolobari" študente čez leto in turiste čez poletje. To je super model za lastnika nepremičnin, omogoča mu zelo lagodno življenje, za takega posameznika je Ljubljana res najlepše mesto na svetu. Ampak na račun vseh, predvsem pa najšibkejših skupin prebivalstva v mestu. Tukaj gre za eno izrazito, drastično spreminjanje tega mesta, namen razstave pa je opozoriti, kako daleč smo že.

Zakaj se o tem procesu pogovarjamo šele zdaj? Kaj se je spremenilo?

O gentrifikaciji smo arhitekti in sociologi govorili tudi že pred 10 leti, ampak mogoče takrat ti procesi še niso bili tako očitni dovolj velikemu številu prebivalstva. Zdaj pa se je zgodilo pri nas to, kar se je v Londonu in New Yorku pred desetletji. Ko cene pritisnejo tudi na srednji sloj, ta se zave, da se jih počasi izriva iz mesta ali pa vsaj iz bolj zaželenih mestnih četrti ter da njihovi potomci ne bodo več mogli živeti v Ljubljani, ima pa še dostop do medijev, ima glas v javnosti, gentrifikacija naenkrat postane bolj vidna problematika. Nekaj dogodkov v zadnjem času je tudi predstavljalo katalizatorje pospešene debate, kaj absolutno potrebujemo v Ljubljani. 

Eno je dogajanje v Rogu, ki je zelo eksplicitno pokazalo, da obstajata vsaj dve Ljubljani. Drugi pa je danes že razvpiti intervju z Anderličem (Jože Anderlič op. a.), ki je uvedel svoje razumevanje pojmov elite in "amorfne mase". Lahko smo samo hvaležni, da kakšen investitor pove stvari neposredno, natanko tako, kot razmišljajo tudi drugi, morda v nastopih bolj previdni investitorji. Zato, da se zavedamo, da so stvari res zelo zaostrene in da bo mesto čez nekaj let, če nič ne naredimo, izgubilo čisto ves kreativni potencial, ki ga ima.

Z razstavo poudarjate, da gentrifikacija ni niti naravna nesreča niti neizogibna nujnost.  

Osnova poanta te razstave je, da s številkami, podatki in primerjavami z drugimi mesti pokažemo, da gentrifikacija ni naraven ali neizogiben proces, da niso poplave ali nekaj, kar se nujno zgodi, mi pa ne bi imeli vpliva na to. Je družbeni proces. Pri nas nihče ne regulira stanja na trgu nepremičnin, dostopnosti do ustvarjalnih prostorov, vpliva, da bi ljubljanska univerza ostala v središču mesta. Naši kolegi s fakultete so pokazali, da bo čez eno leto v centru Ljubljane samo še ena tretjina študentov. Že dve tretjini jih hodi na kampuse, na svoje fakultete in živijo zunaj središča mesta. V zadnjih 100 letih je bila univerza ključni element, ki je delal to mesto mlajše, bolj živo, bolj kreativno in ustvarjalno. Večina študentov si ne more privoščiti najema sobe bližje kot na primer v Vižmarjah, torej onkraj ljubljanske obvoznice. Mesto ni predrago le za posameznike. Vpliva celo na kvaliteto in kulturno bogastvo življenja človeka, ki ima tri nepremičnine v centru, in spreminja podobo tega mesta v samem bistvu.

Prenavljajo se fasade, nihče pa ne razmišlja, kako bi funkcionalno prenavljali mesto in zakaj je danes na primer nepredstavljivo, da bi javno dostopna stanovanja gradili v centru mesta. Obisk centra tudi za veliko Ljubljančanov že predstavlja predvsem turistični obisk. Pridejo pogledat decembrske lučke, kot da bi šli v drugo mesto. Malo smo zaskrbljeni, da mesto ne razume, da je to skupni problem, in da podpira razvojne modele, ki so izrazito zastareli in škodljivi.

V zadnjem času v središču prestolnice nastajajo luksuzni stanovanjski kompleksi. Ta stanovanja so za Ljubljančana s povprečno plačo nedostopna. Ali občina s tem, ko dovoljuje takšno gradnjo, občanom sporoča, da je središče mesta rezervirano le za bogate in turiste?

Občina dostikrat poudarja, da gre za zasebne investicije, kar je res. Ne omeni pa, da ima s prostorskimi akti zelo veliko vlogo pri določanju, kaj lahko stoji na teh parcelah in kako se uporablja. Nekaj samoumevnih sestavin v starih kapitalističnih držav pri nas nihče ne omenja. Ena je davek na nepremičnine. To ni občinska stvar, je državna, ampak če se greš tržno gospodarstvo, je občuten davek na nepremičnine njegov bistven sestavni del. Če kupuješ stanovanje v Londonu ali New Yorku, je ta davek bistveno višji od stroškov za stanovanje. Je nižji kakor kredit, a gre vseeno za občuten znesek. Pri nas pa je to glede na prihodke, ki ti jih dajo nepremičnine, zanemarljiv davek. Tukaj mislim na nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Druga stvar pa je, da občine na Zahodu vedo, da lahko pogojujejo zasebnim investitorjem, kakšne programe lahko postavijo, kako gosto je ta program razporejen, pogojujejo tudi določeno število javno dostopnih stanovanj.

Če je nekdo kupil parcelo, to še ne pomeni, da lahko tam zgradi karkoli. Zelo pomembno je tudi razumeti, zakaj so "Schellenburgi" in "Šumiji" tako zelo dragi. Ne zaradi kvalitete arhitekture. Gre za zelo provincialno arhitekturo, nekaj takega, kar se gradi v kaki zakotni četrti Berlina. Ne gre za noben presežek. Če primerjamo Šumi s Ferantovim vrtom (bloki iz sedemdesetih let, ki stojijo v neposredni bližini, op. a.), ki je delo odličnega arhitekta Edvarda Ravnikarja – ta je bil ravno tako namenjen takratnemu višjemu sloju, a ima javni program v pritličju, dvorišče, ki je javni ozelenjen prostor, oblikovan je tako, da ne meče sence na sosednje, mnogo nižje stavbe. Ko izdajamo dovoljenja, ko pogojujemo programe, moramo skrbeti tudi za to, da bodo ljudje, ki bodo zaslužili 20 odstotkov na leto, s temi investicijami dali mestu nekaj nazaj.

Rekli ste, da ta luksuzna stanovanja niso tako draga zaradi kakovosti arhitekture. Kaj torej dviga ceno, lokacija?  

Draga so zato, ker stojijo sredi mesta, v katerega se je stoletja vlagalo z javnim denarjem. Zato, ker je to Plečnikovo mesto. Zato, ker je Plečnik delal javni prostor za vse z občinskim denarjem, sam pa se je odpovedal honorarjem. Zato, ker je Plečnikova Ljubljana del Unescove svetovne dediščine, ker je zgodovinsko mesto, ima grad, ker je prijetno, zelo zeleno mesto, ki je bilo v času modernizma s premislekom, kako oblikovati prijazno mesto za vse, kvalitetno grajeno. To so stvari, ki dajo vrednost tem stanovanjem – javne investicije skozi stoletja. Zato je nepredstavljivo pristati na stališče zasebnih investitorjev, da dajejo oni to dodano vrednost. Oni v bistvu uzurpirajo veliko javno vrednost tega mesta, iz nje črpajo dobičke in javne kvalitete mesta obenem krnijo. Ta stanovanja so tako draga zato, kjer je okolje zgodovinsko, zeleno, umetniško, ustvarjalno, ob tem pa to mesto postaja manj zgodovinsko, zeleno in umetniško zaradi tega, kar oni gradijo. To je javni problem, ne zasebni.

Zakaj bi si premožnejši prebivalci sploh želeli živeti v samem centru mesta, ko pa bi lahko živeli nekje zunaj mesta, na podeželju, kjer ne bi bili utesnjeni?  

Bogatim ljudem se ni treba odločati, lahko imajo oboje. Ko iščeš mestni vrvež, greš v center, ko želiš samoto in zasebnost, greš v svojo kočo v Triglavskem narodnem parku.  

Ni težava v tem, kaj si bogati ljudje želijo. Oni manj gledajo na svoje osebne preference, ampak bolj na donos. Stanovanja so fantastična investicijska priložnost, tudi če ne živimo v njih, tudi če jih ne oddajamo. Če je stanovanje prazno, nimaš problemov z najemniki, če ne plačujejo najemnine, nimaš problema z varščinami. Na prvi pogled je potratno, da je stanovanje prazno, ampak če vrednost nepremičnin vsako leto zraste za 15, 20 odstotkov, poleg tega pa ta investicija sploh ni obdavčena, ne more ti ga vzeti nobena finančna kriza, saj se lahko vedno vanj vseliš, potem je to idealna investicija. Čudno je, da v današnjih razmerah še več ljudi ne investira v prazna stanovanja. Ljubljana ni izjema, to se dogaja v vseh mestih, kjer stanje ni regulirano. V Londonu so ponoči cele četrti prazne, luči niso prižgane, ker se ljudem preprosto izplača imeti prazno stanovanje. Ker so obresti v banki še vedno nizke, druge priložnosti za investicije pa tvegane. Nepremičninske investicije so bile nekdaj izrazito konservativne, a varne. Dobil si tri, štiri odstotke na leto, zdaj pa 15, 20 odstotkov. Lastniki kapitala nimajo nobenega razloga, da bi se trudili z iznajdbami in novimi poslovnimi modeli, če je vlagati v nepremičnine ceneje in varneje kot delati ali izumljati.

Po eni strani želimo oživeti mesto, slabše preskrbljene prebivalce izrivamo iz centra, da lahko tja pridejo bogati, ki pa potem tam sploh ne živijo. Ali ni to paradoks?

Absolutno. Dogaja se katastrofa in to predvsem zato, ker še vedno tako tranzicijsko razumemo vlogo javnosti pri upravljanju z mestom. Mesto je predvsem javna zadeva. Nevzdržno je, da imamo odločevalce, ki so predstavniki javnosti, vendar pa imajo javne investicije pogosto bolj ugoden učinek na zasebne lastnike nepremičnin kot pa za interes celotnega mesta. V gentrifikacijo ne samo, da se da, ampak moraš poseči in z njo upravljati, da se jo tudi nadomestiti s kakšnim drugim modelom, ki je primernejši za 21. stoletje. Da ne razumeš upravljanja mesta kot le čiščenje ulic in novo tlakovanje, ampak da razumeš, da moraš, če želiš upravljati z mestom, omogočiti vsem družbenim skupinam, da v njem živijo. Da ga čutijo za svojega. In to je v interesu vseh družbenih skupin, tudi tistih najbogatejših.

To ne pomeni, da hočemo nazaj zaspano mesto. Tukaj ne gre za vprašanje, ali želimo torej imeti propadle fasade, to je lažna dilema. Mesto, ki ni podvrženo gentrifikaciji, še ni nujno zanemarjeno, ravno obratno. Bojim se, da Ljubljana za lepimi fasadami navznoter postaja zanemarjeno in sebično mesto, ker ne bo več ljudi, ki bi skrbeli za vsakodnevni utrip tega mesta. In bo samo še predstavljala lepo zloščen 'šparovček' za najbogatejše. Če bomo zanamcem zapustili družbeno pustinjo, potem bomo to mesto za 50 let zaklenili – zelo težko ga bo spet prebuditi v vključujoče, solidarno in prijazno mesto.

Investitor projekta Palača Schellenburg je pred časom razburil javnost z izjavo, da "narod brez elite ne obstaja, je samo amorfna gmota ljudi, ki ne ve, kam in kako". Povedal je tudi, da sam ne gradi za tiste z minimalno plačo. Kako gledate na njegovo razmišljanje?

Od zasebnih investitorjev ne moremo pričakovati, da bodo gradili socialna stanovanja. Seveda pa je ključno, da razumemo, da je tak pogled na domnevno elito provincialen. Anderlič je simptom. Je človek, ki mu je v ne zelo zahtevnih pogojih tranzicije uspelo akumulirati zelo veliko denarja. Velik del denarja se pri nas v 90. letih ali pa v začetku novega stoletja ni akumuliral zaradi tehnološke ali pa poslovne inventivnosti posameznikov, ampak zato, ker si moral biti ob pravem času na pravem mestu ter biti udeležen pri razprodaji tistega premoženja, ki so ga generacije ustvarjale, ko je bilo to še javno premoženje.

Schellenburg je provincialna hiša z malomeščanskim imenom. Uporabili so ime zelo pomembnega ljubljanskega mecena Schellenburga iz 18. stoletja. Tukaj se vidi, kakšna je razlika med "pravo" elito iz baročnega obdobja in samooklicano elito 21. stoletja. Schellenburg je dal zgraditi najlepšo baročno cerkev v Ljubljani, Uršulinsko cerkev, skupaj s samostanom. To je bil tudi center šolstva za ženske na takratnem Kranjskem. Fantastična, v takratnem pomenu besede popolnoma javna investicija z zasebnim denarjem. To je vse, kar palača Schellenburg ni.

Kdo pa sploh predstavlja elito?

Za definicijo elite sploh ne vem, če je potrebna za 21. stoletje. Gotovo pa ne vključuje samo količine denarja, ampak širino, tudi kulturno in socialno širino. Mesto po meri elite bi moralo v 21. stoletju pomeniti, da je varno in prijazno za vse, tudi oziroma predvsem za najšibkejše, za družbene skupine brez družbene moči. Sicer si lahko elita postavlja samo še nove ograje. Nihče od zasebnih investitorjev ne zahteva, da gradijo socialna stanovanja, vsi bi pa morali zahtevati od njih, da ne ustvarjajo zasebnega profita na račun tega, kar je bilo ustvarjeno z javnim denarjem. Skupno kvalitetno dediščino preteklih desetletij in stoletij zadnjih 30 letih zelo intenzivno razprodajamo in zapravljamo.

Jeziti se nam ni treba na Anderliča in podobne, ampak na politike, ki to dopuščajo. Jaz se ne čutim, da če leži na tleh denar, da ga poberejo. Odgovornost je na mestni in državni oblasti, da vzpostavita pravila igre, kjer taka uzurpacija javnih investicij sploh ni mogoča.

Pri odprtju Centra Rog je bilo rečeno, da bo uspeh to, da bodo po prenovi cene stanovanj v okolici zrasle za dve tretjini. To je večji škandal. Če bi se to uresničilo, pomeni, da je 27 milijonov javnih sredstev, tako občinskih kot evropskih, ki so ravno tako naša sredstva, aktivno spodbujalo nadaljnjo gentrifikacijo mestnega središča. Center Rog potrebujemo, ampak tak center, ki bo aktivno spodbujal drugačno rabo mesta. Če bomo javno investicijo zlorabljali za to, da bomo zvišali vrednost nepremičnin zasebnih lastnikov, je to "outsourcing" javnega denarja v zasebne žepe. Rog mora postati center razmisleka o tem, kakšno mesto zares potrebujemo. Če hoče Rog postati relevantno središče umetnosti in ustvarjalnosti 21. stoletja, mora zavestno postati antigentrifikacijski center Ljubljane.

Ustaviva se še pri nečem, kar je videti kot nek slovenski fenomen. Pod luksuznimi stanovanjskimi kompleksi odpirajo diskontne trgovine. Zakaj?

To nam kaže, kakšna elita je v Sloveniji. Lidl v centru, pod Šumijem, se razlikuje od vseh drugih tako, da ima namesto barvastega črno-bel logo. Res nam gre zelo za fasade, kako so stvari videti, malo nas pa zanima, kakšno vsebino imajo. Očitno imamo tako nizke kriterije za elito, da je danes elita vsakdo, ki si lahko privošči stanovanje. Čisto vseeno je, če živiš nad Hoferjem ali Lidlom, to, da si lahko privoščiš štiri mesečne plače za en kvadratni meter, je dovolj, da te definira kot elito. 

Zato danes pogrešam nov model soseske. Ne trdim, da moramo graditi takšne kot v šestdesetih, ampak stare soseske tvorijo jedro Ljubljane in še danes dobro funkcionirajo. Danes potrebujemo nov model, kjer razmišljamo ne samo o tem, kje bodo imeli ljudje shranjen svoj denar, ampak kje bodo živeli, kje bodo nakupovali, kje bodo imeli otroke, kako bo mesto postalo prijazno. Razmisleka o tem sploh nimamo. Potem pa se zgodi, da odločevalci namesto lastnih modelov podprejo vse pobude, ki pridejo na prosti trg.

Minilo je več kot leto in pol od zaprisege nove vlade, ki je obljubila, da se bo lotila stanovanjske problematike. V ta namen je ustanovila celo dodatno ministrstvo. Za zdaj večinoma ostaja pri obljubah. Kako vi ocenjujete napredek?

Ne dvomim, da ministrstvo, ki je bilo ustanovljeno za ta namen, dela po svojih najboljših močeh. Vidi pa se, da je zelo težko karkoli narediti. Pravi centri moči vsake vlade so na finančnem ministrstvu. Mislim, da je bilo zdaj že zelo jasno namignjeno, da kakšnih novih davčnih obremenitev ne bo. Kar je škandal. Ker smo v nevzdržni situaciji. Brez nepremičninskega davka ne bo prišlo do regulacije cen. Ne moremo več zgraditi takih količin stanovanj kot včasih za javne namene, ampak moramo uravnotežiti nevzdržno stanje na nepremičninskem trgu in graditi javna dostopna stanovanja. Davek na nepremičnine ni nepravična obdavčitev tega, kar so ljudje sami zgradili. Je samo uravnoteženje akumulacije ogromnega kapitala in preprečevanje hudih odklonov, zaradi katerih danes v Ljubljani kot najemnik ni mogoče normalno, varno in dolgoročno bivati. Davek pomeni plačati majhen delež svojega premoženja v zameno za velik privilegij, da imaš lahko varno in donosno investicijo, v kateri morda celo stanuješ. Obenem pa s tem ublažiš negativne učinke na tiste, ki tega ne morejo narediti. 

Vlada na žalost kaže, kot da sploh ne razmišlja več o tem. Zdi se, da vlado v večini še vedno sestavljajo ljudje, ki so bodisi do svojih stanovanj prišli v veliki razprodaji leta 1991 bodisi so jih podedovali ali poceni kupili pred desetletji. Domnevam, da je več članov vlade, ki nimajo samo ene nepremičnine. Ko bodo vlado sestavljali ljudje, ki so se vso mladost ukvarjali z iskanjem sob, bodo mogoče tudi te odločitve pronicale v zavedanje, da je treba radikalno poseči v nevzdržno stanje.

Kakšne pa so torej alternative, kako se spopasti z gentrifikacijo?

V tujini imamo lepo vrsto primerov, da se da intervenirati. Eno je gotovo na davčni ravni. Potem so strategije gradnje dostopnih stanovanj. To je sicer nekaj, kjer mora občina sodelovati z državo. Lahko pa občina bistveno pogojuje rabo zemljišč v mestu in vpliva na programe. Ali bo dajala prednost zasebnim investicijam stanovanj, ki bodo po možnosti ostala prazna, ali pa bo dajala prednost javnim in zasebnim investicijam, ki razmišljajo o neki dolgoročni uporabnosti teh prostorov. Tudi za zasebne investitorje bi bilo na koncu zelo neumno dolgoročno oddajati turistično infrastrukturo, saj smo videli, kaj se je čez noč zgodilo v času covida. Turizem je volatilna panoga. 

Če pa poskušaš vzpostaviti trajnostno rabo za domače potrošnike, imaš vsaj bolj zanesljiv vir dohodka. Gre tudi za arhitekturno vprašanje. Kako prenavljati mesto tako, da ne spodbujamo gentrifikacije, ampak da spodbujamo socialno kohezivnost, inkluzivnost. Da ne prideš v prostor, vse zradiraš in začneš na novo, ampak razvijaš vse, kar se v tem mestu dobrega že dogaja. Občina bi morala podpreti produktivne pobude, ki se že odvijajo, in jih razvijati naprej, ne pa samo prerezati traku pred bleščečim novim objektom, potem pa čakati, da se napolni s programom.

Gre za zelo preproste recepte, ampak da bi to sploh lahko naredili, se morata tako občina kot država zavedati, da je njuna dolžnost, da upravljata s temi procesi. Tudi narediti nič je odločitev. In to zelo škodljiva.