Tako najem kot nakup imata svoje prednosti, pri obeh pa je treba biti pozoren tudi na določene stvari, zaradi katerih se lahko sicer vaše veselje ob nakupu oziroma najemu nepremičnine, spremeni v razočaranje in jezo.
Zakaj najem?
Večina ljudi je prepričana, da najem nepremičnine pomeni metanje denarja skozi okno, a to ni vedno res. Tudi najem ima namreč številne prednosti, tako iz vidika stroškov in fleksibilnosti kot tveganja.
Kot je povedala Mira Gašparič Petrovič, diplomirana pravnica in RE/MAX nepremičninska svetovalka z licenco, je prednost najema vsekakor ta, da ni treba skrbeti za vzdrževanje nepremičnine v smislu večjih gradbenih posegov in obnove. Najemnik ima tudi svobodnejšo izbiro pri lokaciji in s tem posledično boljše izhodišče za preverjanje in izbiro stalnega bivališča oziroma kasnejšega nakupa, če je to njegov dolgoročni (končni) cilj. ''Če ti nepremičnina ni všeč, zaključiš najemno pogodbo in izbereš drugo nepremičnino,'' pravi.
Najem nepremičnine pomeni tudi manjše tveganje, saj se cene nepremičnin spreminjajo in morebitno znižanje vrednosti najete nepremičnine vas tako ne bo nič skrbelo oziroma vsaj ne toliko, kot bi vas, če bi šlo za vašo nepremičnino, za katero še odplačujete kredit. In prav kredit je še ena stvar, ki je najemniku ni treba odplačevati. Seveda boste mesečno morali plačevati najemnino, a ta ne bo odvisna od obrestne mere in boste zato vsak mesec vedeli, koliko stroškov vas čaka. Dobra stran najema pa je tudi zakonodaja, ki močno ščiti posest nepremičnine uporabnika, tako da lastnik ne more kar samovoljno odpovedati najemne pogodbe ali zahtevati izpraznitve nepremičnine.
Kaj pa opremljenost? Je bolje najeti prazno ali opremljeno stanovanje? Re/maxova agentka svetuje izbiro opremljenega stanovanja, saj je oprema navadno takšna, da omogoča nemoteno vsakdanje življenje in bivanje. Po zaključku najema pa najemnik nima skrbi z izpraznitvijo in ali bo obstoječa oprema uporabna za kakšno drugo nepremičnino, kamor se seli. ''Za najemnika je neopremljeno stanovanje ponavadi nepotreben (pre)velik strošek, poleg tega kuhinje in kopalnice sploh ne moreš preseliti,'' pojasnjuje.
Razlogov zakaj najeti nepremičnino je tako veliko, a številni še vedno pravijo, da je občutek življenja, ko živiš v svoji nepremičnini neizmeren.
Zakaj nakup?
Dejstvo namreč je, da so odločitve o nepremičninah največkrat stvar čustev. In tisti, ki se odločijo za nakup pravijo, da jim za to ni žal, saj ima nakup nepremičnine pred najemom veliko prednosti. Prva je sigurno ta, da ni treba plačevati najemnine. Če za nakup nepremičnine vzamete kredit, boste mesečno sicer morali poravnati obroke kredita, a po večletnem plačevanju bo nepremičnina postala vaša. Tako vas ne bo nikoli strah, da se boste morali izseliti, pa še denar boste na ta način varno naložili. Nakup je torej dolgoročno varna investicija, ki nikoli ne izgubi vrednosti, ampak vedno daje, kljub temu, da so nihanja, pravi Gašparič Petrovičeva.
Prednost nakupa nepremičnin je tako prav varna naložba finančnih sredstev z dolgoročnim donosom. ''Četudi odplačujete kredit veste, da bogatite svoje premoženje in ne proračuna najemodajalca,'' pravi Gašparič Petrovičeva. Ker je za večino lastništvo nepremičnine statusni simbol, ki ima tudi širši družbeni pomen, je tako osebno zadovoljstvo z lastništvom nezanemarljivo dejstvo.
Lastništvo pa prinaša s seboj tudi svobodno odločanje o posegih v nepremičnino, morebitno preoblikovanje (v smislu obstoječih dovoljenj), o uporabljenih materialih in opremi. S tem namreč tudi ohranjamo vrednost za potomce, predvsem če je nepremičnina na pravi lokaciji.
Poleg mikro in makro lokacije, starosti in cene nepremičnine, pa se mnogi odločajo tudi med tem, ali naj kupijo opremljeno ali prazno nepremičnino. Nepremičninska agentka pojasnjuje, da je pri nakupu oprema velikokrat drugotnega pomena, vendar kupci vseeno najraje vidijo, da je nepremičnina prazna. ''Kajti največkrat je potrebno pred vselitvijo narediti nujna redna vzdrževalna dela (kot npr. pleskanje ali brušenje parketov, ipd.) in potem je pohištvo kvečjemu ovira, kupec pa si po teh opravilih kupi opremo po svojem okusu, željah in potrebah. Včasih se izide tudi tako, da je opremljena nepremičnina pri nakupu tudi praktična, še posebej v primerih, kadar gre za nujno preselitev, potem pride vse prav, ko se zadeve umirijo, pa se zamenja opremo. A slednje je bolj izjema kot pravilo ali stalna praksa,'' pojasnjuje.
Bolj kot oprema je namreč pomembno zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, kot so raznovrstne obremenitve (hipoteke, služnosti...) ali morebitne prepovedi. ''Običajno so zadeve rešljive s plačilom same kupnine, včasih to zahteva dodatno strokovno pomoč, v nobenem primeru pa to ni razlog, iz katerega se za nakup ne bi odločili, v kolikor vam je nepremičnina zelo všeč. Pri hišah je pomembno, da obstaja gradbeno dovoljenje (za vse objekte zgrajene po letu 1967), da so urejene meje (vidni mejniki) in dostop (če so potrebne služnosti, naj se po možnosti uredijo še pred nakupom). Čisto svoje poglavje pri tem so novogradnje, kjer pa je tudi zakonodaja striktnejša in varuje kupca,'' opozarja Gašparič Petrovičeva.
Poudariti je treba, da je tako pri najemu kot nakupu nepremičnine najbolj pomembno, da vemo, kdo je lastnik in da v resnici z lastnikom oziroma njegovim pooblaščencem sklepamo pogodbo. Samo lastnik namreč lahko obremeni nepremičnino z najemom ali v posebnih primerih, kjer lahko najemnik v skladu s svojo pogodbo z lastnikom, odda prostore v podnajem. Prav tako samo lastnik lahko prenese svojo lastninsko pravico (najmočnejša stvarna pravica) na nekoga drugega. Seveda lahko oba posla opravi tudi pooblaščenec lastnika, ki pa za to potrebuje specialno pooblastilo, kjer je natančno navedeno, za katera dejanja je pooblaščen in mora biti tudi notarsko overjeno.
''Pri nakupu moramo od lastnika zahtevati dokumentacijo in pomembne listine (kot npr. ZK izpisek, gradbeno dovoljenje in projektna dokumentacija, energetska izkaznica, prejšnje pogodbe – če ni vpisano v zemljiško knjigo), ki nam jih mora najprej pokazati, ob zaključku posla pa tudi izročiti, saj so del hiše, njeni 'osebni dokumenti','' še opozarja Gašparič Petrovičeva.
Možnost najema s poznejšim odkupom
Nepremičninska agentka pojasnjuje, da med najemom in nakupom nepremičnine, ko je za nakup potreben kredit, skoraj ni razlike, saj gre v obeh primerih za mesečno finančno obveznost. Razlika je le v statusu, ki ga pridobiš na koncu. ''Pri nakupu postaneš lastnik, kar pomeni povečanje tvojega premoženja, saj vlagaš v svojo prihodnost, ki jo na tak način obogatiš. Če se ne zgodi ravno potres, poplava, toča, požar ali druga nevšečnost, je donos zagotovljen,'' pravi.
A pri nakupu nepremičnine je še en zelo pomemben dejavnik, banka mora kredit odobriti. A Gašparič Petrovičeva ima rešitev. ''Nekdo, ki trenutno ne zmore kredita oziroma ni kreditno sposoben, ima pa možnosti, da se to izboljša v nekem časovnem obdobju, obstaja institut najema s poznejšim odkupom, kjer gre za to, da potencialni kupec odplačuje kupnino na obroke, najprej z mesečno najemnino, po izteku dogovorjenega obdobja, pa mora nepremičnino odkupiti in plačati preostanek (običajno je to s kreditom),'' opisuje.
Prednost takšne vrste posla je za lastnika-prodajalca v tem, da nepremičnina naprej živi (ni v opuščanju in posledičnem propadanju), da zanjo mesečno dobiva denar, da dobi aro in da mu v primeru, da kupec na koncu vseeno ne more odkupiti (kljub temu, da se je k temu zavezal), ostanejo vsa sredstva, ki jih je tem času na ta način dobil, ostane mu ara, pa še nepremičnino ima, ki jo bo lahko naprej prodal.
Prednost za kupca pa je, da si uredi stanovanjsko vprašanje, odplačuje na obroke, kar mu je za začetek lažje, poleg tega ima zagotovljeno ceno nepremičnine ob koncu izteka obročnega odplačevanja, še posebej, če so se cene nepremičnin v tistem obdobju dvignile. V kolikor so padle, je na boljšem prodajalec – lastnik. A kot pojasnjuje Gašparič Petrovičeva omenjeni model najem z možnostjo odkupa v Sloveniji nekako ni zaživel, saj smo Slovenci bolj ''ziheraški'' ljudje.
Kaj kažejo matematični izračuni?
Primer: Imamo stanovanje veliko med 60 in 65 m2 v Ljubljani, ki se prodaja v povprečju za 140.000 evrov. Predpostavimo, da imamo privarčevanih 20.000 evrov, pri banki pa bi vzeli kredit, ki bi ga odplačevali 20 let. Tevž Korent z DBS za omenjeni primer priporoča stanovanjski kredit z obrestno mero vezano na Euribor. Mesečni obrok bi tako v skladu z redno ponudbo stanovanjskih kreditov znašal 615,62 evrov, potrošnik pa bi po 20-letnem odplačevanju na koncu plačal 148.420,03 evra. Izračun je pripravljen ob predpostavki, da ima stranka ustrezna zavarovanja.
Kot pravi Korent se kredit splača najeti, ko potrošnik nujno potrebuje neko blago ali storitev. ''Obrestne mere so trenutno nizke, obstaja pa teoretična možnost, da se bodo še znižale,'' pravi in dodaja, da glede na to, da so nivoji spremenljivih obrestnih mer nižji, priporoča najem kredita s spremenljivo obrestno mero.
In kaj kaže izračun za najem enakega stanovanja? Cene najemnine za stanovanje, veliko med 60 in 65 m2 v Ljubljani, se gibajo med 450 in 650 evri na mesec, zato vzemimo povprečje 550 evrov na mesec. V 20 letih bi za najemnino tako plačali 132.000 evrov, kar je manj, kot bi plačali za kredit, vendar na koncu tudi nepremičnina ne bi postala naša last.
Odločitev o tem ali boste nepremičnino najeli ali kupili je vaša, je pa vsekakor dobro premisliti kaj s seboj prinaša ena in druga odločitev. V primeru nakupa nepremičnine, boste najverjetneje vzeli kredit, zato premislite tudi o primernem zavarovanju. Vedno moramo namreč predvideti, kaj bo, če ga ne bomo mogli odplačevati. V primeru naše smrti ta obveza namreč pade na dediče, največkrat družino. Zato osebe z dolgovi nujno potrebujejo ustrezno življenjsko zavarovanje.
V primeru najema, pa razmislite o tem, kam bi lahko vložili privarčevana sredstva, pri čemer naj bo zagotavljanje ustrezne pokojninske rezerveena od glavnih prioritet. Prav tako ne smete zanemariti dejstva, da je vaš proračun mesečno obremenjen z najemnino, zato je v primeru izpada dohodka dobro razmisliti o primernem zavarovanju.
Sponzorirana vsebina
