Stanovanjske razmere se stabilizirajo, a najrevnejši so v stiski

Posebej vpadljivo je dejstvo, da se je levji delež nominalnih podražitev – vsaj pri nas – dogajal od leta 2020 naprej. Pred tem se več kot desetletje cene skoraj niso spremenile. Razlogov za skok je več in so zapleteni. A ključno in enostavnejše vprašanje je, kako izrazito se je naš realni življenjski standard zaradi njega poslabšal.

Kaj raste hitreje: cene nepremičnin ali dohodki?

Na vprašanje običajno odgovarjamo tako, da popravimo nominalno rast cen za nominalno višanje dohodkov prebivalstva. To včasih na trivialen način storimo tako, da primerjamo tempo rasti prvega z drugim. 

Pri nas so denimo cene prebivališč od leta 2007 zrastle za polovico. Nominalni neto dohodek slovenskega gospodinjstva na sredini lestvice (mediana) je po Eurostatovih podatkih v istem obdobju zrastel za malo manj kot 90 odstotkov. Dohodek je rastel hitreje kot cene.

Bolj sofisticiran popravek nudi t. i. standardizirano razmerje med ceno prebivališča in dohodkom. Da ugotovimo, kako visoke so danes realne cene v primerjavi s preteklostjo, razmerje primerjamo z njegovim dolgoročnim povprečjem. V EU je leta 2023 indeksirana vrednost razmerja znašala 100,86. To pomeni, da je realna cena hiš skoraj enaka dolgoročnemu stanju. Ponekod, denimo v Luksemburgu, je drugače. Realne cene so veliko višje: kar za 32,5 odstotka. V Sloveniji ta vrednost znaša 103,76, kar pomeni, da so realne cene nekoliko – za 3,8 odstotka – višje, kot so bile nekoč.

Z dolgoročnim stanjem je mišljeno celotno obdobje od leta 2000 naprej. Kaj pa še daljša zgodovinska primerjava? Grafikon 1 prikazuje stanje za evroobmočje in države OECD v zadnjih 50 letih. 

Realna cena hiš in stanovanj tudi v tem pogledu ni astronomsko višja od dolgega zgodovinskega povprečja. V sedemdesetih in osemdesetih letih je razmerje v državah OECD od dolgoročnega povprečja odstopalo navzgor. Nato je za nekaj časa padlo pod njega.

Danes odstopa navzgor na podoben način kot okrog leta 1980 – za nekaj manj kot deset odstotkov. To je izjemna novica za veliko večino prebivalstva (lastnike), a precej manj za tiste, ki nepremičnine šele kupujejo.

Stabilnost stanovanjskih stroškov

Omenjeno razmerje ni edini način popravljanja nominalnih cen ali edino, kar nas zanima. Vprašamo se lahko, kolikšen delež svojega celotnega dohodka gospodinjstva namenjajo stroškom, ki jih imajo s prebivališčem. S tem naravno zajamemo bodisi nižanje bodisi višanje nominalnih dohodkov skozi čas, saj govorimo o deležih, ne o absolutnih vrednostih. 

Grafikon 2 prikazuje stanje za EU od leta 2010 naprej. Revna gospodinjstva so definirana kot tista, ki živijo v relativni revščini, torej z dohodkom, ki znaša 60 odstotkov ali manj kot mediana dohodka v družbi. Stroški prebivališča vključujejo najemnino (pri najemnikih), odplačevanje obresti kredita (pri kupcih), ogrevanje, vodo, odvoz smeti, redno vzdrževanje, popravila in davke.

Razvidno je, da se povprečna gospodinjstva ne soočajo s stanovanjsko krizo – vsaj nič bolj kot pred petimi, desetimi ali petnajstimi leti. Eurostat nima sistematičnih podatkov za obdobje pred letom 2010. 

Izhajajoč iz druge meritve, ki jo povzema OECD, a tukaj ni prikazana, bi lahko ocenili, da so med letoma 1995 in 2005 gospodinjstva porabila približno petino dohodka za stroške prebivališča. To je nekoliko manj kot danes. V Slovenija je bil ta delež skozi čas (v letih 1995, 2007 in 2022) praktično nespremenljiv.

Najrevnejši v stanovanjski krizi

Preobremenjenost s stroški prebivališča ima natančno definicijo. Gre za stanje, v katerem zanje gospodinjstvo porablja več kot 40 odstotkov svojega razpoložljivega dohodka. Kot vidimo na grafikonu 2, takšna gospodinjstva žal obstajajo: to so predvsem najrevnejši v družbi. To je pravi obraz stanovanjske krize. 

Eurostat posebej poroča, kakšen delež prebivalstva živi v takšnih razmerah. Leta 2023 jih je bilo v EU približno enajst odstotkov (v mestih) oziroma sedem (na podeželju). Pri nas deleža znašata okrog pet odstotkov (v mestih) oziroma dva in pol (na podeželju), kar je skoraj najmanj v EU. 

Pandemija nekoliko povečala zamujanje plačil, a ne v Sloveniji

Stanovanjska kriza je torej manj apokaliptično strašna ali razsežna, kot jo prikazujejo nekateri. Toda kot smo videli, gotovo obstajajo skupine ljudi, ki so v njenem primežu. To je nedopustno. Skladno s tem opažamo, da v zadnjih nekaj letih tudi vse več ljudi živi v gospodinjstvih, ki zamujajo s plačevanjem kredita, najemnine ali stanovanjskih računov. 

V EU smo bili v najboljšem – ali najmanj slabem – stanju leta 2019, ko je bilo takšnih ljudi le 8,2 odstotka (v Sloveniji je delež takrat znašal 12,2 odstotka). Leta 2023 je v EU delež zrastel na 9,3 odstotka. To je sicer ugodnejši položaj kot v kriznih letih med 2010 in 2014, ko je znašal skoraj trinajst odstotkov, a po občutnem izboljšanju je pandemija trend ponovno zavrtela v napačno smer. 

Presenetljivo pa je v Sloveniji drugače. Takratna finančna kriza nas je močno prizadela. Več kot petina državljanov je med letoma 2013 in 2014 zamujala z odplačevanjem kredita, najemnine ali stanovanjskih računov. Nato se je stanje vsako leto izboljševalo. Leta 2021 je bilo takšnih le še devet odstotkov (enako kot v EU); leta 2023 smo dosegli dno s 7,3.

Kako je s prenatrpanimi domovi?

Da bi bolje razumeli stanovanjsko krizo, poglejmo še delež ljudi, ki živi v prenatrpanih domovih. Povsem možno je namreč, da se je stanje v splošnem stabiliziralo (oziroma v nekaterih ključnih vidikih celo izboljšalo) zgolj zaradi neživljenjskih kompromisov, ki smo jih včasih – ko ni druge rešitve – pripravljeni sprejeti. Grafikon 3 prikazuje razmere od leta 2010 naprej.

Nedopustno je, da kdorkoli živi v stanovanju neprimerne velikosti. Toda trend prenatrpanosti je tudi v tem primeru obrnjen v pravo smer. Tako je sploh v Sloveniji, kjer smo v zadnjem desetletju močno pod evropskim povprečjem. 

Celo ko se osredotočimo zgolj na najrevnejše (kar ni prikazano na grafikonu), gre trend v pravo smer, čeprav je vsaka absolutna stopnja prenatrpanosti nesprejemljiva. Delež prenatrpanosti med revnimi se je pri nas od kriznih let do danes zmanjšal za več kot tretjino in znaša okrog sedemnajst odstotkov. 

Za primerjavo: v Romuniji znaša več kot 50 odstotkov, na Švedskem okrog 40, na Finskem 27.

Kaj pa mladi?

Vse omenjene mere stanovanjskih razmer žal niso dostopne za podskupino mladih. Toda tiste, ki so, kažejo primerljivo sliko. Delež slovenske mladine, ki živi v prenatrpanih prebivališčih, je leta 2023 znašal približno dvanajst odstotkov (povprečje za Slovenijo je bilo deset). Trend je bil od leta 2010 k sreči ves čas negativen. Med revnimi mladimi je bil delež nekoliko višji (okrog sedemnajst odstotkov), kar je enako, kot velja za revne Slovence vseh starosti; trend je prav tako negativen od leta 2010 naprej.

Približno trije odstotki mladih (med 25. in 29. letom) so bili predlani v Sloveniji preobremenjeni s stanovanjskimi stroški. To pomeni, da so trošili več kot 40 odstotkov svojega celotnega dohodka za prebivališče. Stanje je bilo najhujše leta 2015, ko je bilo takšnih skoraj osem odstotkov. 

Če se osredotočimo na revne mlade, so deleži mnogo višji. Leta 2022, na vrhuncu pandemije in inflacijskega šoka, je bilo kar 40 odstotkov revnih mladih preobremenjenih. Leto kasneje so se razmere izboljšale: delež preobremenjenih se je prepolovil, kar je primerljivo s predkriznima letoma 2006 in 2007, ko je znašal okrog osemnajst odstotkov.

Storiti moramo veliko več

Kljub splošni stabilizaciji in celo nekaterim izboljšavam stanovanjske razmere vsaj za revne Slovence (in revne mlade) niso in ne morejo biti sprejemljive. Nasploh se nominalne cene prebivališč tako pri nas kot drugod višajo prehitro. 

Da bi to preprečili, bi morali graditi veliko več, politika pa bi morala biti manj sklerotična glede relevantnih reform in pomoči najšibkejšim. 

A prava sprememba na bolje se ne bo zgodila, dokler se ne bomo najprej trezno soočili z obstoječim stanjem.