Kritike novega zakona: 'Stroškovna najemnina bi se morala imenovati lizing'

Največji problem, ki na stanovanjskem področju pesti Slovenijo, je, da mladi v Sloveniji zelo težko pridejo do stanovanja in da se ne gradi dovolj, da bi se obnavljal stanovanjski fond: "Naš stanovanjski sklad se stara, da bi se dotrajana stanovanja nadomestila z novimi, bi morali vsako leto zgraditi okoli 12.000 stanovanj, da se starejša stanovanja odpišejo ali popolnoma obnovijo," pojasnjuje dr. Srna Mandić z ljubljanske Fakultete za družbene vede.

Na osnutek težko pričakovanega stanovanjskega zakona, ki naj bi rešil najbolj pereče težave, ki so se zapostavljale zadnjih 30 let, je prišlo kar 400 pripomb. Osnutek med drugim predvideva zamenjavo zdajšnje neprofitne najemnine s stroškovno. Ta bo višja, kot je zdaj neprofitna, uporabniki pa bodo glede na dohodke prejeli subvencijo oz. stanovanjski dodatek.

'Da se neprofitna najemnina ni dvigovala, je nezaslišano'

"Stroškovno najemnino bi bilo možno uvesti le pri konkretnih novih projektih, ki se gradijo. Spreminjati ureditev za vsa najemna stanovanja, ki imajo neprofitno najemnino, se mi zdi zelo slabo, nepošteno in tudi nedomišljeno. Nepošteno, ker se spreminja način med tem, ko ga upravičenci že uživajo in ko so pogodbe že podpisali po starem režimu. Stroškovna najemnina je namreč drugače definirana kot neprofitna najemnina in je tudi povsem drug sistem kot neprofitne najemnine. Neprofitna najemnina je bila dejansko zaostala za rastjo cen . To je nezaslišano, morda je to bilo namerno, da bi se nabralo toliko problemov, da bi lahko prešli na popolnoma drug sistem,"’ je jasna.

Na ministrstvu za okolje in prostor (MOP) na vprašanje, zakaj se namesto uvedbe stroškovne najemnine za tiste, ki že imajo sklenjene pogodbe, ne poviša neprofitna najemnina, odgovarjajo: ''Povišanje neprofitne najemnine bi bila nesistemska rešitev, ki ne bi odpravila odsotnosti zagotovljene periodične revalorizacije vrednostne točke. Prav tako izračun neprofitne najemnine ne nalaga obveznega upoštevanja vrednosti zemljišč, ki se na območju Slovenije med seboj močno razlikujejo ter s tem vplivajo na vrednost investicij lastnikov javnih stanovanj. Obstoječa zakonodaja je namreč občinam dala le možnost, da lahko z odlokom na svojem območju določijo tudi vpliv lokacije, ki lahko znaša največ 30 % od najemnine, vendar se občine za to možnost niso odločale.'' 

Dodajajo, da je ''zamenjava neprofitne najemnine s stroškovno sistemska rešitev, ki lastnikom javnih stanovanj trajno zagotavlja, da se bodo njihove začetne investicije v pridobivanje javnih stanovanj povrnile v predvidenem roku, ki bo omogočal nemoteno delovanje skladov ter vzdrževanje fonda javnih stanovanj. Stroškovna najemnina se bo določala za vsako naslednje leto ob izteku tekočega leta. Tako se bo stroškovna najemnina ustrezno ažurirala glede na starost stanovanja in vzdrževanost njegovih delov, indeksacijo GOI stroškov ter glede na spremembo višine letne stopnje najemnine. Dodana bo tudi spremenljivka vrednosti zemljišča za gradnjo, ki bo zagotavljala, da bo višina stroškovne najemnine prilagojena vrednosti zemljišča na dotični lokaciji. Podatek o stroškovni vrednosti stanovanja oz. posameznega dela se bo določil preko aplikacije, ki bo dostopna na spletni strani MOP."

A kot je prepričana dr. Mandić, bo to povzročilo veliko zmešnjavo, saj bo to zelo obremenilo najemnike v doslej neprofitnih stanovanjih: "Tudi psihološko. Veliko breme je, če živiš v stanovanju in si prepričan, da pogoji, za katere si podpisal pogodbo, veljajo, potem pa se začne govoriti o tem, kako se bo to spremenilo in da bodo višja tudi finančna bremena. Absolutno sem proti temu, da se na neprofitna stanovanja z neprofitno najemnino aplicira stroškovna najemnina. Naj pa se stroškovna najemnina začne uporabljati pri stanovanjskih projektih, ki se zdaj gradijo in ki se bodo tudi oddala po tem principu."

"Absolutno pa je treba dvigniti neprofitno najemnino, o tem ni dvoma. Nepredstavljivo je, da ni nihče postavljen pred odgovornost, zakaj se to zdaj ni zgodilo," opozarja dr. Mandić.

Na vprašanje, zakaj se čez leta neprofitna najemnina ni usklajevala oziroma zviševala glede na spremenjene razmere, na MOP odgovarjajo, da je "stanovanjski zakon, sprejet v letu 2003, uvedel neprofitne najemnine, ki so ob uveljavitvi pokrivale vse stroške, razen stroškov zemljišča. Vpliv zemljišča oziroma lokacije na vrednost nepremičnine in posledično višino najemnine je zakon, kot smo pojasnili v prejšnjem odgovoru, prepustil odločitvi občin. Neprofitne najemnine so se uveljavile postopno v 6-mesečnih intervalih od 1. 1. 2005, ko je bila stopnja najemnine 3,81 % od vrednosti stanovanja, do 31. 12. 2006, ko se je najemnina uveljavila v polni vrednosti 4,68 % od vrednosti stanovanja. Stanovanjski zakon je v letu 2003, ko v Sloveniji evro še ni bil uveden, že določil vrednost točke v EUR, in sicer v višini 2,63 EUR v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine. Revalorizacije vrednosti točke je bila na ta način zagotovljena. Po uveljavitvi evra kot valute v Sloveniji ni bilo več zakonske podlage za revalorizacijo vrednosti točke, zato je ta ostala na nivoju 2,63 EUR."

'Stroškovna najemnina bi se morala imenovati lizing'

"Ker se bo posplošena vrednost gradbenih stroškov dvignila, hkrati pa pripisala tudi vrednost zemljišča, se bo najbolj nominalno dvignila najemnina stanovanj na boljših lokacijah. Za nova stanovanja se bo nova najemnina gibala glede na lokacijo od 5,2 EUR/m2 do 7,3 EUR/m2, za najemnike starejših stanovanj , ki sedaj plačujejo 2 EUR/m2, pa se bo najemnina dvignila v razponu od 2,63 EUR/m2 do 4,7 EUR/m2," pojasnjujejo na MOP.

Kot so pojasnili na MOP, bodo zdaj za tiste najemnike, ki si višje stroškovne najemnine ne bodo mogli privoščiti, poskrbeli s subvencijami: "Do subvencije najemnine bo upravičen najemnik stanovanjske enote, ki ne more plačevati priznane stroškovne najemnine za stanovanje (primerno po velikosti), ki ga ima v najemu, potem ko od ugotovljenega dohodka njegovega gospodinjstva odštejemo minimalni dohodek gospodinjstva in 40 % ugotovljenega dohodka gospodinjstva. Upravičenost do subvencije je pogojena tudi z lastništvom premoženja, ki ne sme preseči 48-kratnika osnovnih zneskov minimalnega dohodka oz. 20 % vrednosti stroškovne vrednosti primernega stanovanja.

Kot pojasnjujejo konkretneje: "Stroškovna najemnina za primer novega stanovanja s površino 45 m2 bo na najvišji vrednostni ravni (20) predvidoma znašala 327,60 EUR (7,28 EUR/m2). Na lokacijah nižje vrednostne ravni ali za starejša stanovanja bo stroškovna najemnina sorazmerno nižja. Dvočlansko gospodinjstvo z ugotovljenim dohodkom 1800 EUR po predvideni formuli subvencioniranja ne bo upravičeno do subvencije za plačilo stroškovne najemnine v višini 327,60 EUR, saj po formuli njegova maksimalna ugotovljena možnost plačila najemnine znaša 448,58 EUR."

Subvencijo bi tako zdaj po besedah dr. Mandić prejemali ljudje samo z izrazito nizkimi dohodki, tistim, ki ne bi sodili v skupino najbolj ogroženih, čeprav seveda to dejansko so, pa bi se najemnine močno povišale: "Stroškovne najemnine se izračunajo tako, da se v enem letu z najemnino odplača približno pet odstotkov vrednosti stanovanja. To pomeni, da se v približno 20 letih odplača vrednost stanovanja. Dodajmo temu še pet let za obresti in stroške upravljanja, recimo, da bo najemnik v 25 letih v celoti odplačal stanovanje. Kako pa rečemo takšni ureditvi, kjer nekdo uporablja stvar, vrednost odplačuje določen čas in postane njen lastnik? To je lizing. Stroškovna najemnina bi se torej morala imenovati lizing in najemnik bi moral v določenem času postati lastnik nepremične. Človek, ki si hoče kupiti stanovanje, najame kredit in ga bo odplačal v 25 letih, pa ne sodi niti v povprečni dohodkovni razred, sploh ne v Ljubljani."

Poudarja tudi, da je osredotočenost le na subjektne subvencije, torej subvencije ljudem, sistemska napaka. Obstajata namreč subjektna in objektna subvencija: "O objektni govorimo takrat, ko država tistemu, ki gradi stanovanje, primakne nekaj denarja, najemnino pa lahko zato postavi toliko nižje. Taka stanovanja potem tudi ostanejo v uporabi z nižjo najemnino. Če pa država da subvencijo posamezniku, ki živi v tržnem stanovanju, ta krije lastniku profit. Zato menim, da je to zgolj začasna in ne dobra rešitev. Nikakor ni dobro, da država daje toliko denarja za subvencije ljudi, ki živijo v profitnih stanovanjih. To je podobno situacijam, kjer država plačuje velike najemnine za poslovne prostore. To je donosno in varno za lastnike teh nepremičnim. Zato menim, da je imel pri novem stanovanjskem zakonu glavno besedo nepremičninski lobi, ki si je s tem zagotovil varno in donosno dejavnost, ki jo bo država posredno subvencionirala."

'Da nimamo varčevalne stanovanjske sheme, je sramota'

Kaj pa bi po mnenju stroke morali urediti, da bi ustrezneje rešili stanovanjsko problematiko? Kot poudarja dr. Mandić, Slovenija nima varčevalne stanovanjske sheme že od rojstva, kar je po njenih besedah sramota, nepopisno je, da ljudje niso stimulirani, da bi varčevali za stanovanje in dobili dodatek od države: "Ljudje imajo dandanes v bankah ogromno prihrankov, za njih pa dobivajo nikakršne obresti. Ta denar bi se lahko vložil v najemna stanovanja in bi lahko ljudje recimo od tega dobili en odstotek. Če imamo namreč toliko neuporabljenega denarja, ki leži v bankah, zakaj se to ne bi uporabilo za naložbe v najemna stanovanja, kar bi sicer ljudem prineslo en odstotek donosa, a to je še vedno bolje kot vlaganje v tvegane naložbe."

Osnovni model, po katerem funkcionira stanovanjska politika v sodobnih družbah, je, da država postavi neko shemo, pojasnjuje dr. Mandić: "Če se gradijo projekti, ki so ekološko prijazni, ki bodo nastanili ljudi različnih dohodkovnih skupin, ki bodo nudili primerna stanovanja, takemu izvajalcu država lahko nudi, da bo dobil recimo ugodno subvencijo, mogoče ugodno posojilo. Potem bo izvedel takšen projekt, pogoji, ki se mu postavijo, pa so, da je najemnina, ki jo bo postavil, v nekem okvirju, da bo projekt upravljal, kot je dogovorjeno, da bodo tudi najemniki varni in tako dalje. Potem pa se lahko različni vlagatelji odločajo med možnostmi."

Za primer izpostavi Dunaj, ki vrvi od tako imenovanih stanovanjskih skupin: "50 ljudi se recimo odloči, da bodo zgradili projekt, ki bo prijazen naravi in energetsko učinkovit. Kandidirajo in dobijo sredstva, mogoče del ugodnega bančnega kredita, nekaj subvencij nameni občina, nekaj država, nekaj primaknejo sami in se gradi. Ampak gradi se od projekta do projekta, država pa nudi neko osnovno shemo."

A kot izpostavlja, "pri nas tega ni, saj imamo samo stanovanjski sklad in tržne gradbenike, ostali pa ne morejo priti zraven. Nihče se ne loti in nima spodbud, da bi gradil neko srednjo kategorijo stanovanj. Enostavno imamo še vedno sistem, v katerem, ko pride do spremembe, smo prepričani, da je treba vse spremeniti za nazaj. A ni tako, zdaj je treba dopuščati tudi inovacije, omogočati projekte, ki dopuščajo eksperimentiranje, tako z materiali in organizacijo. Tu Slovenija blazno stagnira, še vedno imamo v glavi isti sistem kot v socializmu, vse gledamo na makro ravni."

'Še v socializmu smo imeli bolj raznoliko ponudbo'

Kot poudarja, je bila nekoč ponudba različnih oblik stanovanj v Sloveniji veliko bolj raznolika: "S stanovanjsko politiko sem se začela ukvarjati v osemdesetih, ko smo imeli še socializem. Takrat sem primerjala naš sistem z zahodnimi, in med njima je bila velika razlika. Ampak trdim, da je danes razlika večja. Zahodni sistemi so se razvili, mi pa strašno stagniramo. Ostala so zgolj tržna stanovanja, ki seveda vsebujejo tveganja, saj vlagatelji izkoristijo priložnost, da lahko ponudijo čim dražja stanovanja, ker je to v naravi tržne špekulativne gradnje. Na drugi strani pa je javni stanovanjski sklad, ko gradi država, in to je to. Še v socializmu smo imeli bolj raznoliko ponudbo, ko so recimo obstajale stanovanjske zadruge, podjetja so gradila stanovanja za svoje zaposlene in je bil sistem ponudbe veliko bolj raznolik.’’

Opozarja tudi, da imamo v Sloveniji zelo visoke stanovanjske stroške, zato bi bilo treba vlagati tudi v energetsko sanacijo stavb, in tega delamo zelo malo: "Če kupiš električni avto, lahko dobiš do 7.000 evrov subvencije od države. Kaj pa za stanovanje? Stanovanje pa v skrbi za okolje ni pomembno? Tu se izriše slika lobijev. Električni avtomobil namreč ni osnovna človekova potreba, stanovanje pa je. Stanovanje ima nesrečen položaj, da se vedno, ko se govori o subvencijah, pojavi argument, da stanovanje ni sociala, da mora biti stanovanje trg. Ko pa se daje na kup za nove avtomobile, pa ni trg? Stanovanje se obravnava ravno drugače, kot bi bilo treba, saj je to osnovna človekova potreba."