Pravna varnost pri sklepanju prodajne pogodbe o nakupu nepremičnine: Ključni koraki v postopku skrbnega pravnega pregleda nepremičnine

V praksi se pri nakupu nepremičnin prepogosto srečujemo s pomanjkljivo izvedenim postopkom skrbnega pravnega pregleda nepremičnin, ki ga je potrebno izvesti pred samo sklenitvijo prodajne pogodbe. Pravni pregled nepremičnin se izvede z namenom, da se preveri vsa dejstva, opustitev preveritve katerih bi lahko pomembno vplivala na položaj kupca.

Tisti, ki so se kdaj spustili v proces nakupa nepremičnine, se zavedajo, da postopek pravnega pregleda nepremičnine ni enostaven in zahteva poleg pravnega znanja tudi skrbnost in natančnost. Da boste pri nakupu nepremičnin varni, postopek pravnega pregleda prepustite pravnemu strokovnjaku, ki bo pregledal pravno stanje nepremičnine in vam znal svetovati tudi v nadaljnjem postopku, potrebnem za nakup nepremičnine in pridobitev lastninske pravice na nepremičnini.

Vsak kupec nepremičnine bi moral pred odločitvijo o nakupu nepremičnine in sklenitvijo prodajne pogodbe opraviti (vsaj) sledeč postopek pravnega pregleda:

1. Pregledati zemljiškoknjižno stanje nepremičnine:

Pred nakupom nepremičnine je potrebno preveriti podatke, ki za posamezno nepremičnino izhajajo iz zemljiške knjige. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o lastništvu nepremičnin ter drugih pravic in pravnih dejstev v zvezi z nepremičninami. Na podlagi pregleda zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine se lahko vsak zainteresiran kupec, ki razpolaga z identifikacijskimi podatki o nepremičninah, prepriča o tem:

(i) če je prodajalec prav(n)i lastnik nepremičnine;

(ii) če je posamezna nepremičnina obremenjena s kakšno stvarno pravico (najpogosteje hipoteko ali služnostjo) ali obligacijsko pravico, ki je vpisana v zemljiški knjigi (najpogosteje pogodbeno predkupno pravico ali najemno pravico);

(iii) ali v zvezi s pravnim prometom z nepremičnino obstojijo kakšne druge omejitve (na primer prepoved odtujitve nepremičnine).

Pregled zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine ni pomemben zgolj zaradi ugotovitve realne tržne vrednosti nepremičnine, ki je predmet prodaje, temveč tudi zaradi pravnega varstva kupca in zavarovanja njegovega interesa pri nakupu nepremičnine. Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) opredeljuje eno najpomembnejših načel pri pravnem prometu z nepremičninami, ti. načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki določa, da tisti, ki v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiško knjigo, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.

2. Preveriti obstoj gradbenega in/ali uporabnega dovoljenja

Pri nakupu nepremičnine je potrebno poleg zemljiškoknjižnega stanja preveriti tudi ali ima stavba, ki je zgrajena na zemljiški parceli, gradbeno in uporabno dovoljenje. Stavba, ki je zgrajena na zemljiški parceli brez pravnomočnega oziroma dokončnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, predstavlja nedovoljen (nelegalen/neskladen) objekt. V primeru nakupa nelegalno zgrajene stavbe, obstaja tveganje uvedbe inšpekcijskega postopka, ki lahko privede tudi do odstranitve stavbe in vzpostavitve prejšnjega stanja.

Stavba, za gradnjo katere je predpisano gradbeno dovoljenje, razen če ta predstavlja nezahtevni objekt, se lahko začne uporabljati šele po pridobitvi uporabnega dovoljenja, zato je potrebno preveriti ali je za stavbo pridobljeno uporabno dovoljenje.

3. Pridobiti lokacijsko informacijo (v kolikor je predmet prodaje zemljiška parcela)

Lokacijska informacija ima naravo potrdila iz uradne evidence in jo izda občina, na področju katere se nahaja nepremičnina (zemljiška parcela), ki je predmet pravnega posla. Lokacijska informacija vsebuje podatke o namenski rabi zemljišča, o morebitnih začasnih ukrepih za zavarovanje prostorskega načrtovanja in predkupni pravici občine/države. 

Lokacijska informacija skladno z določili Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) predstavlja listino, ki mora biti priložena zemljiškoknjižnemu dovolilu, ki ga vsebuje pravni posel, če se z njim dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice na zemljiški parceli.

4. Preveriti obstoj predkupne pravice pri prodaji nepremičnine

Predkupna pravica je pravica predkupnega upravičenca do prednostnega nakupa nepremičnine in sicer pod pogoji prodaje, kot jih določi lastnik nepremičnine, ki morajo biti enaki kot pogoji, pod katerimi lastnik nepremičnine le to prodaja tretji osebi. 

Pravni temelj za nastanek predkupne pravice je lahko pogodba (ti. pogodbena predkupna pravica) ali zakon (ti. zakonska predkupna pravica). V pravnem prometu z nepremičninami se najpogosteje srečujemo z zakonskimi predkupnimi pravicami, zato v nadaljevanju izpostavljamo zgolj nekatere od njih:

(i) predkupna pravica solastnika: 66. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določa, da imajo v primeru, ko je predmet prodaje nepremičnina v solastnini, drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico;

(ii) predkupna pravica etažnega lastnika: 124. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določa, da imajo v primeru, da je predmet prodaje posamezni del stavbe in ima stavba dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, pri prodaji posameznega dela stavbe v etažni lastnini, drugi etažni lastniki predkupno pravico;

(iii) predkupna pravica pri prodaji kmetijskega zemljišča: 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) določa, da pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko predkupno pravico uveljavljajo predkupni upravičenci kot jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih, in sicer v zakonsko točno določenem vrstnem redu;

(iv) predkupna pravica občine ali države na podlagi Občinskega prostorskega načrta/Državnega prostorskega načrta: 199. člen Zakona o urejanju prostora (ZureP-3) določa, da lahko občina z odlokom/država z uredbo določi območje predkupne pravice. Občina lahko določi območje predkupne pravice na stavbnih zemljiščih na ureditvenem območju naselja, na kmetijskih, gozdnih, vodnih in drugih zemljiščih za namen graditve objektov gospodarske javne infrastrukture in objektov, ki se uporabljajo za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečam, na območju za dolgoročni razvoj naselja, kot je določen v Občinskem prostorskem načrtu. Država lahko določi območje predkupne pravice na območju izbrane variante iz uredbe o najustreznejši varianti, veljavnega Državnega prostorskega načrta ali uredbe o varovanem območju.

V primeru kršitve predkupne pravice se pri zakonitih predkupnih pravicah v osnovi uporablja zakonodajna ureditev, ki posamezno predkupno pravico ureja. Prodajne pogodbe, pri katerih je kršena predkupna pravica, so lahko izpodbojne ali celo nične.

Naročnik oglasne vsebine je Nova univerza.