Podnajemnik iz najhujše more. Kako rešiti zaplet in predvsem, kako ga preprečiti?

Ste kdaj že oddajali nepremičnino v najem, ali pa ste bili podnajemnik. Morda ste imeli srečo in je vse potekalo brez težav, lahko pa bi bilo povsem drugače. Kot iz najhujše nočne more.

So s podnajemniki res same težave?

Zgodba bralca iz Maribora, ki je stanovanje za eno leto oddal v najem, da bi z najemnino pokril kredit, ki ga je najel za obnovo stanovanja in fasade na bloku, s tem pa si je nakopal veliko težav s podnajemnikom, nas je spodbudila, da smo se podali v raziskovanje, ali so s podnajemniki res same težave. Bralec je stanovanje oddal družini z dvema majhnima otrokoma za eno leto, zahteval plačilo are ter se dogovoril za mesečno najemnino. S podnajemnikom je podpisal pogodbo, že po dveh mesecih pa so se začele težave. Niso plačali najemnine, pa tudi stroškov ne. Kljub številnim opozorilom, obveznosti podnajemnik ni poravnaval, ker so bile položnice pisane nanj, pa je opomine za neplačane račune dobival najemodajalec. Spet jih je opozoril, naj poravnajo vsaj račune, pa so mu začeli groziti. Nekaj mesecev je še verjel njihovim obljubam, da bodo zadeve poravnali in uredili, potem pa ni šlo več in jim je poslal pisno odpoved pogodbe. A, kaj, ko pošte niso prevzeli. Šele s pomočjo policije mu je uspelo osebno vročiti pisno odpoved pogodbe, a nanjo podnajemnik ni odreagiral. "Prosil sem jih, da se odpovem najemnini, da naj vsaj stroške plačajo in gredo ven," pravi bralec, ki se zave, da je družina naredila življenje neznosno tudi ostalim stanovalcem v bloku. "Pomoč sem iskal tako na policiji, ki me je napotila na sodišče, pa na center za socialno delo, upravnika stavbe. Nihče ti ne more ali noče pomagati," je razočaran lastnik stanovanja. Novembra, ko je pogodba o najemu potekla, se je družina končno izselila, zraven pa odnesla večino pohištva, ki je bilo v stanovanju že pred vselitvijo. Obrnil se je na policijo in hitro ugotovil, da mu preostane le še sodna pot, ki pa je dolgotrajna in draga. Ker lastnik stanovanja ni dobival položnic, pač pa so prihajale na naslov stanovanja, ni imel nadzora, koliko so dolžni. Ko so se izselili, je ugotovil, da dolgujejo kar 1800 evrov, saj sploh niso poravnavali računov. Zdaj mu grozijo tožbe, saj podjetja od njega terjajo denar.

Edina možnost je civilna tožba

Izkušnja našega bralca je naravnost grozljiva. Zapletlo se je skoraj na vseh točkah. Ugotovitev, da mu v resnici sedaj preostane le sodna pot, je povsem resnična. Civilno bo moral tožiti svojega podnajemnika, zaradi slabega stanja našega pravosodja pa ga čaka kar nekaj let trajajoč postopek. "Če dobro zadeve vlečemo, lahko traja tudi do pet let," opozarja odvetnik Boris Grobelnik. Vse je odvisno od tega, koliko sta obe strani aktivni in od prezasedenosti sodišč. V najboljšem primeru je lahko zadeva na sodišču rešena v treh letih, to pa je za nekoga, ki je finančno oškodovan in zaradi dolga na robu preživetja, tudi usodno. Odvetnika smo povprašali, kaj lahko lastnik stanovanja sploh naredi, da prepreči takšno slabo izkušnjo z oddajanjem stanovanja v najem. Pojasnjuje, da je zelo pomembna pogodba o najemu, ki mora biti dobro sestavljena. Prav tako se lahko najemodajalec pred morebitnim neplačevanjem zavaruje z ustrezno visoko varščino, ki jo mora plačati podnajemnik na začetku najema. Možno je sestaviti najemno pogodbo tudi v obliki notarskega zapisa, kar je sicer dražje (višina stroška je vezana na vrednost pogodbe), a je takšna pogodba neposredno izvršilna, kar po Grobelnikovih razlagah pomeni, da si eno fazo na sodišču preskočil. A najbolj ključen od vsega je zdrav razum. "Dobro je treba premisliti in preveriti, s kom imaš opravka," opozarja odvetnik. S tem se boš še najbolje ognil morebitni prevari in slabi izkušnji. Po njegovem mnenju in izkušnjah je takšnih slabih primerov zelo malo oziroma so relativno redki. Je pač tako, da so slabe izkušnje odmevnejše. Prav tako je Grobelnik prepričan, da bo takšnih slabih primerov vedno manj, če bo sodnija bolje delala. Prav tako odvetnik opozarja, da bi bile zadeve drugačne, če ne bi bili tako nizki pravdni stroški, ki jih mora po izgubljeni tožbi poravnati stran, ki tožbo izgubi. Če bi bili ti stroški večji, bi prav lahko prepričali najemnika, da se na takšen način ne izplača vztrajati, je prepričan Grobelnik.

Ne kličite inšpektorja

Stanovanjska inšpekcija na tem področju namreč nima veliko pristojnosti. V zvezi z najemnimi razmerji lahko ukrepa kot prekrškovni organ za kršitve najemodajalca, in sicer v primeru, če ta ne sklene najemne pogodbe v pisni obliki ali ne vzdržuje stanovanja tako, da je najemniku zagotovljena normalna uporaba stanovanja. Takšnemu najemodajalcu lahko spiše globo med 500 in 1200 evri. Kaj pa druga stran? Pristojnost glede najemnikov je omejena zgolj na to, če ta ne dopusti etažnemu lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu vstop v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar ne več kot dvakrat na leto. Z globo od 500 do 1.200 evrov se kaznuje najemnik, ki ne dopusti vstopa v stanovanje, ki ne oštevilči stanovanja v skladu z zakonodajo in ki odda del stanovanja brez podnajemne pogodbe. Kazni za pravno osebo ali samostojnega podjetnika so višje.

"Stanovanjski zakon določa dolžnosti lastnika stanovanja, kakor tudi obveznosti najemnika stanovanja. Pogoj za bivanje najemnika v najemniškem stanovanju je urejena najemna pogodba, ki jo lahko vsaka od udeleženih strani tudi prekine iz najrazličnejših razlogov," na naša vprašanja pojasnjujejo na inšpekciji in dodajajo, da se morebitne kršitve najemnih pogodb praviloma rešuje sporazumno oziroma pred za to pristojnim sodiščem, stanovanjska inšpekcija pa ni pristojna za nadzor nad prevzetimi pravicami in obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe, ki sta jih najemodajalec in najemnih prostovoljno podpisala in s tem prevzela nase.

Na naše vprašanje, koliko prijav najemnikov zoper najemodajalce dobijo letno in katere so glavne pripombe, pa na stanovanjski inšpekciji odgovarjajo: "V zvezi z nadzorom nad etažnimi lastniki in najemniki smo v letu 2017 do sedaj uvedli šest postopkov, tako da tovrstnih prijav ni veliko."

Stanovanjski inšpektor drugih pooblastil na področju najemnih pogodb nima, saj gre pri najemni pogodbi za civilno pravna razmerja, torej ne gre za javni, temveč osebni interes. So pa pojasnili, da je v izhodiščih za prenovo stanovanjskega zakona omenjena možnost uvedbe 'alternativno reševanje sporov' in uvedba 'izpraznitvenega naloga', ki ga naj bi izdalo sodišče. Odvetnik Grobelnik pravi, da ti dve možnosti obstajata tudi sedaj. Izpraznitveni nalog je takojšnja izvršitev, ki jo omogoča že notarski zapis pogodbe, alternativnemu reševanju sporov oziroma mediaciji pa Grobelnik ni preveč naklonjen, ker je to eden od načinov, kako zavlačevati postopke.

Je najemnik res bolj zaščiten od najemodajalca?

Na osnovi vsega do sedaj napisanega in prebranega, je vse videti tako, da je dajanje nepremičnine v najem zelo tvegano in da so v postopkih in zakonih bolj zaščiteni podnajemniki kot najemodajalci. Na vprašanje, zakaj je tako, pa na inšpekciji odgovarjajo: "Najemnik lahko po določbi 102. člena stanovanjskega zakona, če ni dogovorjeno drugače, odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi zato navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika z 90 dnevnim odpovednim rokom. Lastnik stanovanja pa lahko odpove pogodbo po 112. členu z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni. V primeru spora pa se nato najemna in podjemna pogodba odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Zakon podrobno obravnava v 103. členu zlasti krivdne razloge." Na ministrstvu za okolje in prostor menijo, da je prav, da zakon ščiti najemnika, ki ima pogodbo. V nasprotnem primeru bi se lahko lastnik stanovanja kadarkoli odločil in odpovedal pogodbo in bi lahko najemnik v kratkem času ostal brez stanovanja, opozarjajo.

Izselitev ’na silo’ ne pride v poštev

Po zakonodaji mora najemodajalec najemnika, s katerim ima sklenjeno pogodbo o najemu stanovanja, sprva opomniti s pisnim opominom in v njem navesti vse kršitve in način, kako naj jih odpravi, ter rok, do kdaj naj to stori. Najemno pogodbo namreč lahko odpoveste le iz krivdnih razlogov, a morate o tem pisno obvestiti podnajemnika ter mu dati možnost, da zadeve uredi. V primeru, da se najemnik tega ne drži, mora najemodajalec vložiti tožbo za izselitev stanovanja. So primeri, ko so lastniki nepremičnine poskušali na silo izseliti najemnika, zamenjali ključavnico stanovanja ali izklopili elektriko, pa se je to izkazalo za napačno, saj lahko najemnik toži lastnika za motenje posesti in lahko na sodišču celo doseže, da se začasno, do končne odločitve sodišča o tej zadevi, vrne v stanovanje.

Policija zgolj za asistenco izvršitelju

Policija vam v večini primerov ne bo v pomoč, saj gre pri oddaji stanovanja za pogodbeno razmerje med lastnikom stanovanja in najemnikom, torej za civilnopravno razmerje. Policija v tovrstnih sporih nima pristojnosti posredovanja med pogodbenikoma, v primeru, da sodišče določi izvršitelja, ki bo realiziral sodbo sodišča in pri izvršitvi le-te potrebuje asistenco policije, pa jo policija zagotovi, so za 24ur.com pojasnili na Generalni policijski upravi Ljubljana.