Je Slovenija pripravljena na prvo stanovanjsko zadrugo?

Začetek oktobra so iz Zadrugatorja sporočili, da s podporo Centra za kreativnost preučujejo organizacijske in pravne vidike ter zaključujejo finančno načrtovanje, možnosti financiranja pa preverjajo tudi pri bankah in drugih potencialnih investitorjih. "Tudi Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (MOL) je pripravljen nameniti del zemljišča Rakova jelša III za projekt najemne stanovanjske zadruge, ki bi bil izbran preko razpisa," so zapisali.

Vendar bi bilo za nadaljevanje pionirskega projekta prve najemne stanovanjske zadruge v Ljubljani po njihovem pomembno sprejetje Zakona o spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki so ga predlagale poslanske skupine SD, LMŠ, Levice, SAB in NeP. Zadruge bi namreč z njim končno lahko pridobile nujno potrebno zakonodajno podlago in sistemsko podporo. "To je predpogoj, da bodo stanovanjske zadruge sploh lahko zagotavljale resnično dostopna stanovanja in bo obenem neprepustno zavarovan javni interes – da se teh stanovanj ne bi nikoli izrabljalo za okoriščanje posameznikov," so dejali takrat, o čemer smo poročali.

A njihova želja se ni uresničila. Predlog zakona po mnenju DZ ni bil primeren za nadaljnjo obravnavo. Predlagatelji so sicer želeli z njim zagotoviti 10.000 stanovanj za najem do leta 2029, druga stran poslancev pa je menila, da tak zakon niti ni potreben.

In kakšne so prednosti stanovanjskih zadrug? V Zadrugatorju jih vidijo v tem, da so zaradi izognitve posrednikom dosegljive tudi gospodinjstvom z nižjimi dohodki, poleg tega stanovalci sooblikujejo stanovanjske prostore že od samega začetka, prav tako pa je skupnost bolj povezana.

Zelo podobno, a precej bolj podrobno sta utemeljila govorca na včerajšnji spletni konferenci, ki je bila organizirana v sodelovanju s Skupnostjo občin Slovenije in Mestno občino Maribor pod pokroviteljstvom Avstrijskega kulturnega foruma. Michaela Kauer, MBA, vodja pisarne mesta Dunaja v Bruslju, je predstavila EU politike na področju javnih stanovanjskih gradenj. Robert Korab, direktor podjetja Raum & kommunikation GmbH, pa zasnove stanovanjske zadruge iz mesta Dunaja.

'Ljudje so ponosni, da živijo v občinskih stanovanjih'

Kauerjeva je osvetlila, kako bi lahko nadgradili model socialne stanovanjske politike, ki so ga v Avstriji razvili pred desetletji in bi ga zdaj radi prenesli na raven EU. Na vprašanje, ali je Slovenija pripravljena na prvo stanovanjsko zadrugo, ki je bilo rdeča nit in naslov spletne konference, je uvodoma odgovorila: "Da."

Kot je dejala, je odgovor podala na podlagi izkušenj, ko je našo državo primerjala z drugimi evropskimi državami, se zazrla v celoten okvir, ki se dotika stanovanjskih politik. Kar se dogaja v Sloveniji, se odvija tudi drugod, je zatrdila. Ker je model stanovanjske preskrbe in zadrug po njenem mnenju dober, se je treba vprašati, kateri so glavni izzivi, ki jih je treba sprejeti, da bomo vzpostavili tako stanovanjsko politiko, ki bo zagotavljala cenovno dostopna stanovanja in omogočala življenje v mestu, tudi za tiste, ki si tega želijo, a si tega ne morejo privoščiti. ob tem moramo tudi pomisliti, kaj EU lahko naredi pri tem premiku, je izpostavila govornica.

Da bi si lažje predstavljali, je opisala situacijo na Dunaju. Vsak tretji Dunajčan živi v občinskem stanovanju, ki je cenovno dostopen. "To je glavna razlika. Ljudje so ponosni, da živijo v občinskih stanovanjih, ni jih sram, kar je lekcija, ki se je lahko naučimo," je poudarila.

Po njenem mnenju je ključni element, kako to doseči, da vzpostavimo različne instrumente, ki jih zahtevamo od vlade. Na Dunaju so veliko storili, da so ustvarili teren za socialna stanovanja, ki so dostopna večini. "Vse novogradnje je treba nameniti cenovno dostopnim stanovanjem. Vlagatelji morajo vlagati v socialna in občinska stanovanja. V našem mestu morajo biti prisotni različni socialni sloji," je izpostavila Kauerjeva in dodala, da se zaveda, da je v Sloveniji drugače, saj imamo manjša mesta in tudi drugačno kulturo, ki se vrti predvsem okoli najemniških in lastniških stanovanj. 

Na Dunaju sta javno financiranje in socialna stanovanja nekaj običajnega, je nadaljevala govornica. Zasebni sektor se povezuje z javnim in skupaj pripravljata projekte bolj dostopnih stanovanj ter na ta način preprečujeta segregacijo. "Zavedamo se, da vložek v stanovanjsko gradnjo pomeni tudi nove službe. Pomembno je, da vsi, ki živijo v okolišu, sodelujejo pri stanovanjski preskrbi," je poudarila in ponovila, da je pomembno, da si vsi lahko privoščijo ustrezna stanovanja. 

Ni pa vse zgolj v prizadevanjih za nova stanovanja, potrebno je obnavljati obstoječa, je prepričana Kauerjeva, ki se zaveda, da je to v Sloveniji težje. Zato bi bilo pomembno razvijati skupnosti, ki skrbijo za tovrstne zadeve in ob tem vključujejo vso prebivalstvo. Problem pa je, da mnogi lastniki zemljišč nočejo prodati svoje zemlje, saj želijo obdržati nadzor in na ta način špekulirati s cenami. 

'Mesta ne morejo vlagati v cenovno dostopna stanovanja, saj se cene hiš in najemnin večajo'

V Evropi so rešitev, med njimi je evropski model za inovacije in prenove, je izpostavila Kauerjeva. Kot je dejala, bi ga morali upoštevati. A se ob tem zaveda, da primanjkuje investicij v socialna stanovanja in ni ustrezne regulacije: "Ljudem primanjkuje ustreznih stanovanj, trg pa temu trendu ne sledi." 

Ob tem je spomnila, da si od krize 2008 še nismo opomogli: "Mesta ne morejo vlagati v cenovno dostopna stanovanja, saj se cene hiš in najemnin večajo, sposobnost mest se zmanjšuje." To krni stanovanjsko politiko, mnogim ljudem grozi socialna izključenost, je opozorila. Zato jim država po njenem mneju mora pomagati. Situacijo zdaj slabšata še zdravstvena in koronska kriza. 

Primera dveh različnih praks: Berlina in nizozemskih mest

Kot primer slabe politične odločitve iz preteklosti je navedla mesto Berlin, ki je prodal vsa občinska stanovanja. Polovico vseh stanovanj ima zdaj v lasti le nekaj naložbenikov, kar je vodilo v porast cen in najemnin. "Berlin mora zdaj nazaj odkupovati občinska stanovanja, ki jih je prej prodal," je pojasnila. 

Bolj premišljeni so bili na Nizozemskem, kjer je država omejila vpliv stanovanjskih vlagateljev. Zavzela je proaktiven pristop in nadzor nad stanovanji.

Ob tem se je govornica dotaknila globalne ravni stanovanjske problematike in spomnila, da pravica do stanovanja ni nekaj novega. Znan je projekt UNC – ameriškega centra za urbane in regionalne študije, ki svetuje, kako razvijati mesta in stanovanjsko politiko. Različne organizacije, ki sodelujejo pri njem, se zavedajo, kaj se dogaja in skušajo prenašati svoja znanja. "Vloga EU pa ni ravno jasna, nima odgovorov na stanovanjska vprašanja, rešuje jih vsaka posamezna članica posebej," je poudarila. Pravila o državni pomoči so v državah EU različna, posamezniki pa ne morejo dostopati do sredstev EU. "Mnogo držav članic ni pomagalo razvijati mestom načrtovanja. Že dolgo časa pozivamo, da se poskrbi za večji vpliv EU pri stanovanjski politiki," je dejala.

Kaj narediti, da bi bilo več dostopnih stanovanj?

"Razširiti shemo," je bila jasna Kauerjeva. Torej gledati širše. Možnosti se ne ustavijo zgolj pri dveh oblikah bivanja – živeti v najemniškem ali živeti v lastniškem stanovanju. Na ravni EU so možnosti raznolike, je spomnila. Izbira so lahko občinska, zadružna, socialna stanovanja ali tista, ki jih imajo v lasti organizacije, zemljiški skladi. Ponekod v EU ponujajo tudi stanovanjske dodatke. "Veliko stvari je na voljo, ki smo jih predlagali EU. Ob tem želimo bolj zaščititi najemnike, da jih lastniki ne bodo 'metali' ven, kar se je zlasti dogajalo po globalni finančni krizi," je spomnila. 

Zagotovila je, da imajo na Dunaju izdelano strategijo za cenejša in dostopnejša stanovanja, kar bi lahko uporabili tudi v Sloveniji, saj je pravica do bivališča osnovna pravica. Zato meni, da moramo spodbujati in izpeljati model javnega financiranja. "Ta je boljši kot veliki vlagatelji, ki želijo zgolj dobiček. Poiščimo raje dolgoročne partnerje," je spodbudila.

Kot posebno dobro rešitev je izpostavila zadružni sistem, saj se je izkazal za zanesljivega in cenovno dostopnega. Partnerji, ki skrbijo za dostopnost do stanovanjskih enot, stremijo k povezovanju in se zavedajo, da je sredstva dobro vlagati v trajnostni razvoj. Ne zgolj v novogradnje, tudi za zagotavljanje lastniških stanovanj, ki bi jih lahko ponudili ljudem. Zadruge delujejo bolje kot lastništvo ali najem, je prepričana Kauerjeva. Po njenih besedah gre za dolgoročno naravnani model in takega potrebujemo. Prebivalstvu prinaša dohodek, je transparenten, deluje v dobrobit vseh. Ker je samozadosten, na koncu zmanjša potrebo po denarju. Ampak za izpeljavo zadružnega kolesja potrebujemo ljudi, ki morajo biti pripravljeni sodelovati in skupaj vlagati, ne vlagatelje, je strnila Michaela Kauer.

Vsi člani zadruge so enako pomembni, udeležba na hišnih sestankih je obvezna

Morda ob tej priložnosti spomnimo, kaj zadruga v osnovi pomeni. Gre za skupino ljudi, ki je formalno združena zavoljo lažjega doseganja skupnih ciljev. Zato znotraj zadružništva obstaja ogromno različnih oblik bivanja, ki pa so vedno plod skupne odločitve stanovalcev. "Bivanje v zadrugi je tako lahko čisto običajna oblika bivanja, kjer ima vsako gospodinjsko svojo stanovanjsko enoto in se z ostalimi člani zadruge srečuje le na hodnikih in ob obveznih letnih sestankih glede vzdrževanja stavbe. Lahko pa gre za bivanje, kjer je veliko prostorov skupnostnih, se dosti stvari deli, spodbujajo sodelovanje in medsebojno pomoč, se organizira program tako za zadružno skupnost kot tudi za širšo okolico," so nam že pred časom pojasnili iz zavoda Zadrugator. 

V obliki zadruge, kjer imajo več pravil in organiziranih več dejavnosti, se pričakuje tudi večji osebni angažma. "A prav s tem dosežemo višjo kakovost bivanja. Zadruga v vsakem primeru predpostavlja vsaj minimalno sodelovanje – udeležbo na sestankih – saj so vsi člani enako pomembni pri sprejemanju odločitev. Kar pomeni, da je temelj vsake zadruge izobraževanje svojih članov in njihova pripravljenost na delo v skupini, konstruktivno debatiranje in soodločanje," so razložili iz zavoda Zadrugator.

'V Sloveniji potrebujete pomoč'

Dobro prakso zasnove stanovanjske zadruge na Dunaju je predstavil Robert Korab, direktor podjetja Raum & kommunikation GmbH, ki je pri svojem delu povezan s socialnimi stanovanji in je sodeloval pri 120 študijah za stanovanjsko preskrbo ter tudi predaval na različnih univerzah. "V Sloveniji potrebujete pomoč. Ne zanašajte se na zgodovino. Poglejte si dinamiko mladih iniciativ v EU," je svetoval uvodoma. 

Izpostavil je pomemben problem: "Neenakost se povečuje, tudi v bogatih državah, kot je Avstrija. Razkorak med revnimi in bogatimi je vse večji. Ustvarja se pritisk na srednji razred. Tudi v Avstriji kar 17,5 odstotka prebivalstva ogroža revščina." 

To je težava za stanovanjski sektor. Vzpostavlja se razred sredstev za (mednarodne) vlagatelje. Ti kupujejo poceni zemljo in gradijo draga stanovanja. Ljudje ne morejo več živeti v velikih mestih, ker si tega ne morejo privoščiti. "Tako je v Munchnu, predrago," je pojasnil in dodal, da tudi v dobro pripravljenih mestih, kot je Dunaj, trčijo ob ta problem.

Da bi bilo tega manj, morajo mesta in lokalne skupnosti ukrepati in sodelovati z zasebnim sektorjem in posamezniki, ki iščejo in plačujejo cenovno dostopna stanovanja, je prepričan. Graditi morajo nove, zaupanja vredne in ekonomsko uravnotežene odnose med vsemi deležniki in interesnimi skupinami: stanovanjskimi podjetji, odločevalci, ki stremijo k javni blaginji, posamezniki in – tako upa – novimi stanovanjskimi zadrugami. Več zadrug bi namreč po njegovem mnenju prineslo stabilizacijo stanovanjskega sektorja, saj razmišlja podobno kot Kauerjeva – zadruge pomenijo samopomoč. 

Prizadevati si je treba soustvarjati dobre življenjske pogoje in zagotavljati stanovanjsko oskrbo, ki naj bo primarni steber, ki ga podpira javni sektor. "Okrepiti je treba civilno družbo in socialno kohezijo," je svetoval.

Skoraj 100-letna zgodovina socialnih zadružnih stanovanj na Dunaju

Dunaj že od leta 1923 usmerjen k socialni noti stanovanjske politike. Iz zasilnih bivališč, ki jih je tega leta nudil prebivalcem, so rasla občinska stanovanja, ki so zdaj glavni steber mesta. Po letu 1995 so začeli z razpisi za novogradnje za ljudi s posebnimi potrebami, ekološkimi gradnjami, stanovanjskimi združenji in podobno. Danes je skoraj polovica stanovanj v lasti skupnosti ali nekorporativnih vlagateljev. "Stanovanja so ugodna in Dunaj ima sistem za subvencioniranje stanovanj. Trg je reguliran in kar 60 odstotkov Dunajčanov živi v subvencioniranih stanovanjih," je pojasnil Korab in dodal, da gre za mešanico novogradenj in obnovljenih stanovanjskih okolij ter da se stanovanjski standardi nenehno izboljšujejo. "Občinska stanovanja niso za reveže, ampak za vse," je poudaril, "čeprav so v mestu tudi soseske, v katerih živijo premožnejši Dunajčani."

 Novo gibanje zadrug

V zadnjih desetih letih so na Dunaju usmerjeni predvsem v promocijo zasebno organiziranih zadružnih stanovanjskih skupin, ki spodbujajo sodelovanje med uveljavljenimi socialnimi stanovanjskimi podjetji in zasebnimi skupinami. Gre za novo gibanje zadrug, za sistem, načrt za prihodnje generacije. Vključuje tudi podjetja s kapitalom. "Imamo močan sistem subvencij. Na Dunaju je najemnina od 15 do 40 odstotkov nižja v subvencioniranih stanovanjih," je razložil Korab. 

Zakaj tak pristop? Korab je prepričan, da lahko močne temelje postavijo s sodelovanjem, saj je ta ključ do možnega barantanja z zasebnim sektorjem: "Od mesta dobite možnost za gradbeno dovoljenje, a mesto zahteva nazaj prispevek v skupno dobro. To se je začelo pred 15 leti – pogajanja z lastniki hiš. Pri vsaki novogradnji mora biti del namenjen socialnim stanovanjem." Zaradi zemljišč na obrobju Dunaja, s katerimi lastniki špekulirajo, pa je država tudi omejila nakup zemljišč. 

Na Dunaju se tudi vprašajo, katere javne prostore lahko namenijo za prebivalce. V ta proces jih tudi vključijo tako pri preskrbi kot pri novogradnji. Z lastniki zemljišč se dogovorijo, da vsi sprejmejo oboje, tveganja in koristi. "Lastniki morajo prispevati k ekološki gradnji socialnih stanovanj. Dejansko se pogajamo. Gre za dogovor. Podobno je na Nizozemskem in v Švici, kjer se morajo dogovoriti z lokalnimi oblastmi. Cilj je zagotoviti cenovno dostopna stanovanja," je pojasnil govorec. Na splošno sicer spodbujajo manjše stanovanjske zadruge. V Avstriji in Švici se krepijo in prispevajo k razvoju mest. Bistvo pa je, da stanovanjske zadruge potrebujejo cenovno dostopna zemljišča, saj si jih po tržni ceni ne morejo privoščiti. "In to jim je treba omogočiti," je poudaril Korab.