VIDEO: Celovški dvori se prodajajo za med, podoba stanovanj pa je vse prej kot 'medena'

Soseska Celovški dvori v Ljubljani je bila zgrajena leta 2010, večji del soseske pa je vse do začetka letošnjega leta ostal nenaseljen. Že od gradnje Celovški dvori burijo številne razprave. Je to varna soseska? Kako kakovostna so stanovanja, ki so bila vrsto let po stečaju Vegrada nenaseljena? Je nakup stanovanja sploh smiseln in ali so cene previsoke? Teh vprašanj je veliko, očitkov, da mediji že vrsto let rušimo ugled soseske, pa še več. A to nikoli ni bil naš namen. Tokrat se je na nas obrnil bralec, ki je s svojimi prihranki kupil stanovanje v tej soseski od Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB), zdaj pa se trudi uveljavljati svoje zakonite pravice in doseči, da prodajalec izpolni svoje obveznosti in popravi napake, ki bi jih moral sanirati še pred prodajo stanovanj.

Dve fazi prodaje že končani, zdaj je na vrsti tretja, največja

DUTB je konec lanskega leta v prvi fazi prodaje stanovanj v Celovških dvorih prodala vseh 56 enot, v drugi fazi prodaje pa vseh 51 stanovanj. V pripravi je že tretja faza prodaje, v kateri bo kupcem na voljo največ enot do zdaj, in sicer 117 stanovanj in 23 poslovnih prostorov s pripadajočimi parkirnimi mesti. Medtem ko se v DUTB hvalijo z uspešno prodajo in s tem, kako veliko je zanimanje za stanovanja v soseski, ki jo je gradil propadli Vegrad s Hildo Tovšak na čelu, so nekateri kupci stanovanj zelo nezadovoljni, saj se pojavljajo napake, ki so posledica slabih in pomanjkljivo opravljenih zaključnih del.

Dva ali tri dni po vselitvi so odpadle ploščice v kopalnici

Pogovarjali smo se s kupcem enega od stanovanj v prvi lameli, ki je bilo na prodaj v prvem sklopu prodaje. Kot pravi Iztok, mu je DUTB praktično prodala mačka v žaklju. Od vselitve ima težave s stanovanjem. Za večino stvari mu je sicer po zelo zamudnem in zapletenem reklamacijskem postopku vendarle uspelo doseči, da so jih popravili, a je, kot pravi, sramota, da tega niso popravili že pred prodajo, kar bi tudi morali. Tako se je že nekaj dni po vselitvi moral ukvarjati z obrtniki, ki so prišli sanirat odpadle ploščice v kopalnici, pa za prst debelo špranjo pri okenskem okvirju, skozi katero je v stanovanje vdiral mrzel zrak. "Komaj smo se vselili v novo stanovanje, že smo morali renovirati. Predstavljate si polno stanovanje mojstrov, mi pa s sedemmesečno hčerko," o svoji neprijetni izkušnji pripoveduje Iztok.

Sprva so njegovi reklamacijski zahtevki še naleteli na posluh pri reklamacijski službi DUTB, pravi Iztok in dodaja, da se je sicer moral vsakič spreti s predstavnikom slabe banke, a so potem vendarle uredili zadeve. "Ko si je napako ogledal predstavnik DUTB, je želel vse skupaj popraviti po liniji najmanjšega odpora," pravi Iztok. To pomeni, da so jim najprej predlagali, da bi zamenjali le eno ali dve ploščici, a se je Iztok pozanimal pri keramičarju, ki mu je povedal, da je težava celotna stena. "Šlo je za napako, kakor smo pozneje ugotovili, da je bila po betonskem delu položena izravnalna masa, preko nje pa položene ploščice. Poklical sem neodvisnega keramičarja, ki mi je povedal, da se to ne dela in da je to razlog, da so ploščice odstopile," pripoveduje. Zato je zahteval, da napako odpravijo in ne le za silo sanirajo. A celotne kopalnice niso sanirali. "Če bi vztrajal, da bi sanirali celo kopalnico, bi moral zamenjati še vrata, ker je podboj prilepljen, to pa bi pomenilo, da se vrata z ostalimi v stanovanju ne bi ujemala," pripoveduje. Zamenjane ploščice niso popolnoma iste, kot so bile v originalu, ker jih ni več mogoče dobiti. "Problem je bil, ker takšnih ploščic ni več, tako da so jih morali zamenjati s podobnimi. Prav tako se nismo imeli kam umakniti, ko so sanirali kopalnico," pripoveduje.

Okenski okvirji postrani in pomanjkljivi

Kmalu po vselitvi je Iztok opazil, da ima okenski okvir za prst debel razmak, špranjo, skozi katero je mrzlega januarja močno vleklo. Ugotovil je, da manjka del okovja in da so bila okna vgrajena z napako. Tudi to je reklamiral pri prodajalcu in po dolgotrajnem ter zamudnem postopku dočakal, da so tudi to napako sanirali. "Reklamacijski postopek je narejen tako, da človeka odvrne od zahtevka. DUTB zahteva, da izpolniš točno določen obrazec, ki so ti ga dali zraven pri podpisu pogodbe, nato pa ga s povratnico pošlješ na DUTB, Prav tako moraš zahtevek vložiti še na spletu, pa so posebna gesla za dostop in je vse skupaj zelo zamudno in zapleteno, pa še delovalo ni," pravi Iztok, ki je prepričan, da so postopki namerno tako zapleteni in zamudni, saj na tak način prodajalec pridobi nekaj dragocenega časa, prav tako morda kdo zaradi tega zamudi rok za prijavo reklamacije in tako ostane brez svoje pravice.

Zamudni postopki reklamacije gredo v prid prodajalcu

Na DUTB sicer pojasnjujejo, da reklamacijske zahtevke strank rešujejo na podlagi pravilnika, ki je skladen z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) ter z zakonom o varstvu potrošnikov (ZVPot) in obligacijskim zakonikom (OZ). Pravilnik določa postopek reševanja reklamacijskih zahtevkov strank ter oblikovanje in delovanje notranje komisije za reševanje reklamacij strank. "Kupec mora zahtevek za reklamacijo poslati priporočeno po pošti s povratnico. Na DUTB nato menedžer za gradbenotehnične storitve pregleda prispelo dokumentacijo in preveri njeno popolnost ter vsebino. V primeru, da je reklamacija upravičena, predlaga ogled nepremičnine, oceni približne stroške reševanja reklamacije, poda predlog reševanja komisiji v odločitev ter posreduje stranki odgovor v skladu s sprejeto odločitvijo komisije. V primeru, da je reklamacija neupravičena, predlaga zavrnitev reklamacije in svoj predlog posreduje komisiji v odločitev ter posreduje odgovor stranki v skladu s sprejeto odločitvijo komisije," glede dolgotrajnih postopkov pojasnjujejo na DUTB. 

Prodajalec ima dva meseca časa, da napako odpravi

DUTB ima, tako določa zakon, od prejema obvestila o skriti napaki 15 dni časa, da nepremičnino pregleda, nato pa ima še 15 dni, da kupcu dostavi obvestilo o vzrokih za napako in o načinu, na katerega namerava odpraviti napako. Prav tako mora najpozneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki to odpraviti. V skladu z dogovorom s kupcem pa se roki iz prejšnjega stavka lahko podaljšajo, še navajajo na DUTB, kjer, tako trdijo, stremijo k čim hitrejši obravnavi reklamacijskih zahtevkov in odpravi morebitnih napak.

’Vse, kar so naredili, je bilo beljenje in čiščenje’

Žal se lahko zgodi, da boste na odpravo določenih skritih napak, ki se večinoma pojavijo šele po vselitvi, čakali tudi več mesecev. To pa je lahko zelo neprijetna zadeva, še posebno če gre za tako hudi napaki, ki sta se pojavili tudi v Iztokovem stanovanju.

Iztok DUTB očita, da ni odpravila napak in da je stanovanja pred prodajo le olepšala. "V mojem primeru so stanovanje prebelili, pa vanj spustili čistilni servis, da ga je očistil. Tehničnih pomanjkljivosti pa niso odpravili pred prodajo," je jasen Iztok, ki prodajalcu očita, da je vedel, da so stanovanja tehnično pomanjkljiva, pa tega pred prodajo ni saniral, zdaj pa imajo kupci s tem velike težave. 

DUTB očitke zavrača in zatrjuje, da ves čas vsem kupcem v skladu z zakonom garantira za skrite napake, ki bi se pojavile v roku dveh let od primopredaje stanovanja. Prav tako navaja, da so bili pogoji prodaje stanovanj ter popis pomanjkljivosti kupcem ves čas na voljo. "Sestavni del dokumentacije ob oddaji ponudbenega obrazca za nakup stanovanja v Celovških dvorih je bil tudi popis lastnosti pomanjkljivosti posameznih delov stavb, kjer so bile te podrobno naštete. Stanovanja je DUTB pred začetkom prodaje temeljito pregledala in po potrebi sanirala. Ponekod so bili potrebni manjši popravki in osvežitve, kot so beljenje, servis oken in vrat, čiščenje skupnih prostorov stavb in podobno. Vsa obnovitvena dela na stanovanjih so bila izvedena pred dnevi odprtih vrat za posamezno lamelo. V času ogledov stanovanj smo v njih čistili le tla," pojasnjujejo na DUTB.

Eno so pomanjkljivosti, drugo so okvarjena okna, odpadajoče ploščice

Na vprašanje, ali je bila katera od napak, ki jih je odkril po vselitvi, tudi na omenjenem seznamu, Iztok odkimava. Na seznamu so se znašle razne praske na parketu, ploščicah, morebitne praske na vratih, pa druge manjše napake bolj estetske narave, pravi Iztok. "Izrecno sem jih vprašal, ali pod te majhne nepravilnosti spada tudi spuščanje vode, pa so zatrdili, da seveda ne. Zdaj pa sem reklamiral spuščanje vode pri cevi od radiatorja, pa imam težave, ker mi te napake ne želijo priznati," je ogorčen Iztok.

Ko smo ga obiskali v stanovanju, nam je pokazal fotografije razmočene stene pod radiatorjem na hodniku, fotografije luže na tleh ob radiatorju ter uničenega ometa. Očitno je nekaj narobe z napeljavo ali z ventilom na radiatorju. Ko je poklical na DUTB in napako prijavil, so mu reklamacijo zavrnili. "Prišel je njihov predstavnik k meni domov, pogledal napako in mi nato rekel, da ne spušča cev. Sem mu rekel, naj potipa vlažno steno, pa jo je potipal, nato pa me je pogledal v oči in mi rekel, da stena ni mokra," pripoveduje Iztok, ki mu je sicer do zdaj uspelo reklamirati vse večje napake, ki jih je odkril, tokrat pa je naletel na gluha ušesa. Predstavnik prodajalca ga je tako ves čas prepričeval, da gre za manjšo pleskarsko napako.

Zdaj Iztok čaka na mojstre, da si pridejo ogledat radiator. Kot pravi, je z mojstri zadovoljen, moti pa ga negativen odnos predstavnika DUTB ter zapleten postopek reklamacije. "Mislim, da so zdaj v časovni stiski. Reklamacij zagotovo ni malo, ker so tudi delavci, ki so prišli odpravljat napake, povedali, da gre za površnost, za napake v času gradnje in zaključne faze ter da imajo polne roke dela," ugotavlja Iztok.

Za zdaj le deset reklamacij

Na DUTB sicer zatrjujejo ravno nasprotno. Kot pravijo, so za zdaj priporočeno po pošti prejeli deset reklamacijskih zahtevkov z različnimi zahtevami, podrobnosti v reklamacijskih postopkih pa ne komentirajo. Prav tako zatrjujejo, da vse morebitne napake rešujejo čim hitreje, v zakonsko določenih rokih in v dogovorih s kupci stanovanj.

"Mogoče je reklamacij zaenkrat toliko malo, ker je zelo malo ljudi vseljenih v kupljena stanovanja in napak še niso odkrili, saj so skrite in jih večinoma odkriješ, ko začneš uporabljati stanovanje," razmišlja Iztok, ki opaža, da je veliko stanovanj še vedno praznih.

Izklicne cene ni veliko zvišal

Iztokovo stanovanje ima 80 kvadratnih metrov uporabne površine, zanj pa je plačal slabih 162.000 evrov. Kot pravi, je s ceno stanovanja zadovoljen. "Meni je uspelo, da cene stanovanja od izklicne nisem dvignil za več kot šest odstotkov. Nekateri so jo dvignili kar precej. Jaz preko 10 oziroma 15 odstotkov nad njihovo ceno ne bi dal za ta stanovanja," pravi. Na vprašanje, ali bi šel še enkrat v nakup, Iztok odgovarja pritrdilno, a dodaja, da bi bil bolj previden. Te napake so res skrite, saj se pojavijo šele, ko začneš uporabljati stanovanje in jih ob prevzemu praktično ne moreš odkriti. "Če bi še enkrat delal prevzem, bi zagotovo vse natančno pregledal, bi si vzel veliko več časa, predvsem bi se osredotočil na okna, vodovodne inštalacije in keramiko," svetuje Iztok.

Na DUTB glede cen stanovanj in ugotovitve, da so nekatera stanovanja glede na številne napake precenjena, odgovarjajo: "Glede cene stanovanj moramo poudariti, da je DUTB določila atraktivne izklicne cene stanovanj, po ogledu stanovanj pa so kupci sami določili ceno, ki so jo bili pripravljeni plačati za stanovanje in oddali ponudbo za stanovanje."

V odgovoru so nam tudi očitali, da želimo s svojimi prispevki očrniti ugled soseske, kar zavračamo. "Relativno visoka povprečna rast izklicnih cen ter veliko število prejetih zavezujočih ponudb za nakup potrjujejo, da so stanovanja in soseska kakovostnejša, kot jo mnogi želite ali želijo prikazati," navajajo na DUTB. Ali so težave stanovalca, ki je pošteno plačal svoje stanovanje in od prodajalca zahteva zgolj pošten odnos in spoštovanje pravic, ki mu jih med drugim zagotavlja tudi zakonodaja, tako nepomembne, da o njih ne bi smeli poročati? Iztok nikakor ne želi očrniti soseske, v kateri živi s svojo družino, temveč s svojim primerom opozarja bodoče kupce in tiste, ki so stanovanja že kupili, niso pa se vanje vselili, da jih temeljito pregledajo, ker se lahko pojavijo napake šele po vselitvi oziroma uporabi stanovanja. Iztok tudi opozarja, da je odnos prodajalca do stranke, ki ima reklamacijo, poniževalen.

Če zamudite roke, lahko ostanete brez pravic

Na pristojnem ministrstvu in stanovanjski inšpekciji opozarjajo, da je v 23. členu ZVKSES navedeno, da je prodajalec nepremičnine odgovoren za skrite napake, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine, če se te pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine. "Opozoriti pa je treba, da kupec lahko izgubi posamezne pravice, če jih ne uveljavlja pravočasno ali če se jim odpove. Pred sprejemom odločitve o nakupu nepremičnine je tako smiselno, da si kupec tako za sklepanje pogodbe kot za prevzem nepremičnine, pridobi ustrezno strokovno pomoč," še navajajo na pristojnem ministrstvu.

"Ni tako, kot so nam obljubljali. Dejansko so nam obljubljali, da je vse to sanirano, pa ni," razočarano ugotavlja Iztok in dodaja, da bi raje videl, da bi mu DUTB rekla, da kupuje nekaj z napako, zaradi česar bo vrednost stanovanja toliko nižja, in da morajo napake sanirati sami. "S tem bi vsaj vedel, pri čemer sem," še pravi Iztok.