'Če bi se vsi lastniki etažne lastnine uprli, bi lahko vrgli vlado'

Skoraj četrtina vseh Slovenk in Slovencev ima v lasti etažno lastnino. Glede števila etažnih lastnikov je Slovenija v samem svetovnem vrhu. Pa vendar že vrsto let čakamo na ustrezen stanovanjski zakon, ki bo končno uredil to področje. Vsebina zakona še ni znana, vse bolj pa postaja jasno, da pristojno ministrstvo mnenja in predlogi etažnih lastnikov ne zanimajo preveč, kar je v resnici skregano z logiko. Lastniki nepremičnin bi namreč morali imeti ključno vlogo pri oblikovanju zakona, ta pa naj bo sprejet v dobro etažnih lastnikov in ne v dobro upravnikov.

Je ministrstvo etažne lastnike namenoma preslišalo?

Ureditev zakonodaje je v pristojnosti ministrstva za okolje in prostor, ki pa, tako trdijo v Združenju etažnih lastnikov Slovenije (Zels), za njihova opozorila in predloge nima posluha. Na ministrstvo so 31. decembra lani ter 31. januarja letos poslali dokument s celovito analizo stanja in opisom problematike na področju upravljanja nepremičnin v etažni lastnini ter vsebinske predloge za pripravo osnutka novega zakona o upravljanju etažnih nepremičnin. Do danes odgovora ministrstva še niso prejeli. Še več. Opozarjajo, da so bila vsa dosedanja pojasnila predstavnice predlagatelja zakona Barbare Radovan neživljenjska in v praksi neizvedljiva. "To kaže na to, da gre za očitno nepoznavanje področja in nepripravljenost prisluhniti dejanskim problemom ključnih deležnikov - etažnih lastnikov," opozarjajo v združenju.

Od ministrstva so pričakovali, da bo z organiziranimi etažnimi lastniki vzpostavilo konstruktivno sodelovanje ter jih aktivno vključilo v vsebinske razprave z ostalimi deležniki. V združenju opozarjajo, da je ministrstvo za pripravo izhodišč za novo stanovanjsko zakonodajo angažiralo in plačalo skupino zunanjih izvajalcev na čelu s pravnikom Miho Juhartom, v kateri so sodelovali predstavniki upravnikov, niso pa sodelovali predstavniki etažnih lastnikov.

To pa je v resnici absurd. Lastniki etažne lastnine, ki so v osnovi naročniki upravniških storitev in njihovi plačniki, so pri spreminjanju stanovanjske zakonodaje preslišani. "Vašega jasnega stališča (odgovora) do naših pisnih predlogov in rešitev z dne 31. 12. 2017 nismo nikoli prejeli niti nismo od MOP prejeli zagotovila, da bodo predlagane rešitve ovrednotene in upoštevane. Navedeno kaže na ignoranco do civilne pobude organiziranih etažnih lastnikov, katera je jasno izkazala interes za sodelovanje pri pripravi zakonodajnih rešitev. Glede na to, da na vaš odgovor čakamo že 10 mesecev, je očitno, da nam ga niti ne nameravate poslati," so zapisali v dopisu Radovanovi in dodali, da se upravičeno izpostavlja sum, da vodi pripravo nove stanovanjske zakonodaje pristransko v sodelovanju samo s posameznimi interesnimi skupinami.

Zahtevajo popolnoma nov zakon

V združenju se zavzemajo za celovito ureditev področja upravljanja in vzdrževanja vseh etažnih nepremičnin v popolnoma novem zakonu in nasprotujejo zgolj popravku obstoječega Stanovanjskega zakona SZ-1, za kar si po besedah združenja prizadevajo na ministrstvu in v Združenju upravnikov nepremičnin pri Gospodarski zbornici Slovenije.

S prihodom nove vlade in novega ministra za okolje in prostor Jureta Lebna je v združenju etažnih lastnikov zaživelo upanje, da bo le-ta imel več posluha za etažne lastnike in njihove pripombe na obstoječo zakonodajo. Ministra so pozvali, da na odgovorna mesta v direktoratu za prostor, graditev in stanovanja imenuje popolnoma novo ekipo nepristranskih strokovnjakov, ki bodo cenili pomen sodelovanja s civilno družbo in z njo tudi dejansko aktivno sodelovali. Žal pa so v združenju vedno bolj prepričani, da ima ministrstvo "pristranski predlog zakona že v predalu".

Zels: obstoječa zakonodaja zlorab ne preprečuje, celo dovoljuje

V združenju že več kot tri leta pristojno ministrstvo opozarjajo na kaos, ki vlada na področju upravljanja z etažnimi nepremičninami. Njihova opozorila pa so pri zakonodajalcu naletela na gluha ušesa. Kot pravijo, obstoječa stanovanjska zakonodaja ni ustrezna niti času niti potrebam in je za etažne lastnike popolnoma neprimerna, saj zaznane problematike ne rešuje in dovoljuje možnost zlorab, namesto da bi te preprečevala.

Komu gredo njihovi predlogi v nos?

Poglejmo. Pred slabim mesecem dni smo objavili zgodbo stanovalcev bloka v Ljubljani, ki jim je po hudi kalvariji uspelo zamenjati upravnika stavbe, a so zato potrebovali pomoč večje odvetniške družbe, saj se je izkazalo, da se upravnik nikakor ne želi posloviti od svojega posla. Kljub zadostnemu številu podpisov pod soglasje za zamenjavo upravnika in dejstvu, da imajo etažni lastniki pravico zamenjati upravnika, se je slednji otepal odpovedi z vsemi sredstvi, tudi nezakonitimi, in vse skupaj je etažne lastnike stalo veliko časa, truda in denarja. A na koncu jim je vendarle uspelo.

Etažni lastniki, ki se z opozorili o slabih praksah in nezakonitem ravnanju upravnikov obračajo na ministrstvo, največkrat z njihove strani dobijo odgovor, da imajo etažni lastniki v vsakem trenutku možnost upravnika zamenjati. "Problem ni izbrati novega upravnika in skleniti novo pogodbo, problem je podati ustrezno in pravno formalno odpoved, ko ‘stari’ upravnik noče sprejeti odpovedi in predati dokumentacije ter sredstev rezervnega sklada novemu upravniku," opozarjajo v Zelsu, kjer rešitev tega vprašanja vidijo v uvedbi časovno omejenega mandata upravnika na tri leta.

Članek je sprožil ogorčen odziv Združenja upravnikov nepremičnin. Če mački stopiš na rep, zacvili, pravi pregovor. V odzivu diskreditirajo tako sogovornika kot mene – avtorico prispevka in zatrjujejo, da navedeno ne drži, saj je upravnika mogoče zamenjati v zgolj treh mesecih in da sam postopek ni zahteven, saj si noben upravnik ne želi sodelovati z nezadovoljnimi etažnimi lastniki.

Ogromni kupi papirjev, ki jih je na pogovor s seboj prinesel naš drugi sogovornik, izjavo združenja, da so ob zadostnem soglasju lastnikov za zamenjavo dovolj že trije meseci, postavljajo na trhla tla. Mogoče je v nekaterih primerih to povsem izvedljivo, žal pa se lahko tudi zelo zaplete in etažni lastniki so postavljeni pred mukotrpno nalogo, ki ji praviloma niso kos, prav nič pa jim ni v pomoč zakonodaja, kot tudi ne pristojna inšpekcija. Več o teh primerih in tem, kaj imajo skupnega, je pojasnil Bojan Bučinel.

Kdo je Bojan Bučinel?

Bučinel je tik pred upokojitvijo. Ima veliko izkušenj z upravljanjem stavb, zadnje čase pa tudi z zapletenimi postopki zamenjave upravnika. Je trn v peti Združenju upravnikov nepremičnin, saj brez dlake na jeziku opozarja na sporne prakse. A, kot pravi, je tudi na strani upravnikov, ko je to potrebno. Prizadeva si za ureditev ustrezne zakonodaje in opozarja, da so kreatorji zakonodaje predvsem tisti, ki niso lastniki etažne lastnine. Zato si prizadeva, da bi imeli pri oblikovanju zakonodaje ključno vlogo prav etažni lastniki. Ko ga nadzorni svet neke večstanovanjske stavbe prosi za pomoč pri svetovanju glede menjave upravnika, se rad odzove, a vztraja, da to počne brezplačno. Vse pogosteje ga prosijo za pomoč pri postopkih obnove fasad, saj so upravniki prav pri tej storitvi, kot pravi, ‘zavohali’ največ denarja.

“Če bi se vsi lastniki etažne lastnine uprli, bi lahko vrgli vlado, ne pa enega ubogega upravnička,” začne pogovor Bučinel, pri čemer ima v mislih številko 450.000, kolikor naj bi bilo v Sloveniji etažnih lastnikov. Skoraj pol milijona volivk in volivcev!

‘Upravniki z etažnimi lastniki trgujejo’

"Kaj narediti, ko dobiš enkrat odpoved? To pomeni, da je upravnik mrtev in ne dela nič. Ko dobi od etažnih lastnikov odpoved, se pa naenkrat zbudi kot vampir, najame odvetniško pisarno in takrat se njemu začne zgodba,” pripoveduje sogovornik. "Če mi bo uspelo do konca speljati vse te zadeve, bom izdelal priročnik o zamenjavi upravnika. 200-krat sem že zamenjal upravnika in niti enkrat še nisem padel. Težave so z zadnjimi štirimi, ki so člani zbornice upravnikov. Še več – celo kupujejo se med sabo. Ti štirje gredo po ‘istem kopitu’. Kaj se dogaja? Vi, ki ste etažna lastnica, ste roba za trgovanje. Vi ste naročnik, oni pa so izvajalci. Upravniki z etažnimi lastniki trgujejo, in sicer po 300 do 800 evrov na stanovanjsko enoto."

"Metalka se trenutno prodaja in pošlje ponudbo, da ima 8200 enot po 300 evrov. Vse te prodaje in prenosi pogodb pa so po obstoječih zakonih dovoljeni,” opozori sogovornik, kar me je zelo zmotilo, saj sem ugotovila, da me lahko moj upravnik kadarkoli proda – brez mojega soglasja.

‘Upravnik se za 180 evrov na blok ne bo metal na zobe’

Bučinel ima izkušnje tako na eni kot na drugi strani. Pomaga številnim etažnim lastnikom in hkrati je bil 15 let direktor treh upravniških družb. "Združenje in lastniki upravniških družb delajo za kapital in ne zato, ker bi bili dobri po srcu,” opozarja. Na vprašanje, kako to spremeniti, pa odgovarja: "Postaviti bi morali osnovno ceno upravljanja na stanovanjsko enoto, ki je zelo podcenjena. Vas je npr. v bloku 30, upravljanje na stanovanjsko enoto znaša šest evrov oziroma 180 evrov na vaš blok. In za ta denar vi pričakujete, da se bo upravnik metal na zobe, da bo ves čas tam, nadziral dobavitelje, izdajal račune itd. Kje pa. Zato sem predlagal, a me tukaj Zels ne podpira, da se postavi neka omejitev, tako kot smo jo na primer postavili za dimnikarje."

Kaj svetuje pri zamenjavi upravnika?

"Zakon pravi: ko daš upravniku odpoved, ne potrebuješ navajati razlogov. Tega se držimo, saj v primeru krivdnih razlogov lahko zadeva na sodišču traja tudi pet let,” pravi Bučinel, ki vedno svetuje, da se gre po ‘lahkem’ postopku. “

Najprej predlagam, da se upravnika opozori na slabo delo operativca. Obstoječemu upravniku damo tako pol leta časa, da zamenja operativca in popravi nepravilnosti, ne pa, da se takoj zamenja upravnika. Ta namreč stavbo dobro pozna, pa tudi lastnike. Ko bo prišel nov upravnik, se vse začne znova.”

A dostikrat to ni dovolj. Takrat se začne postopek menjave upravnika, ki pa se zaradi slabo napisanega pravilnika v zakonu zaplete že pri vročanju sklepa upravniku. Ta se vročitvi sklepa o zamenjavi izogiba, zato morajo etažni lastniki najeti vročevalca, kar stane. Druga točka, kjer se lahko zaplete, je rezervni sklad. Upravnik, ki mu grozi, da bo ostal ‘brez posla’, bo želel čim prej porabiti sredstva rezervnega sklada. S sklepom se lastniki etažne lastnine zaščitijo tako, da prepovedo investicije v odpovednem roku. Sledi še sklep o menjavi nadzornega odbora in imenovanje novih članov. V petem sklepu se sestavi komisija za izbor novega upravnika. Vse to se overi in vroči upravniku.

Z vročitvijo vseh teh sklepov dosedanjemu upravniku, ki vsebujejo tudi datum primopredaje novemu izbranemu upravniku, je prvi korak narejen. Če ni nasprotovanja upravnika, bo to dovolj in zamenjava bo izvedena v doglednem času, a žal pogosto zadeve ne gredo v tej smeri.

Pritiski na podpisnike soglasja

Kot pravi Bučinel, bo upravnik, ki je dobil odpoved, najprej poskušal vplivati na podpisnike, ki so bili za zamenjavo, da umaknejo soglasje. Če ni potrebne večine, sklep o zamenjavi upravnika ni veljaven. Dostikrat celo ‘poneverijo’ njihove umike soglasij, opozarja sogovornik. Vse to pa se potem razčiščuje na sodišču, kar zadevo znova zavleče.

Novi upravnik izbran, a na primopredajo stari upravnik ne pride

Ko je pogodba z novim upravnikom podpisana, jo le-ta posreduje čim prej staremu upravniku. Ta ima nato dvomesečni odpovedni rok. V primerih, ko se je menjava zapletla, se je dosedanji upravnik pritožil, da lastniki nimajo dovolj podpisov pod soglasje o zamenjavi, zato zanj sklep o menjavi ni veljaven. Na primopredajo ne pride, nato pa nagaja tudi glede menjave javnih dobaviteljev.

‘Dobavitelji v vlogi razsodnika’

Novi upravnik, ki je prevzel stavbo, mora obvestiti vse dobavitelje. Tam se nemalokrat zaplete, saj določeni dobavitelji vztrajajo, da računov ne bodo izdali novemu upravniku, ker vztrajajo, da zadeva odpovedi ni bila ustrezno izpeljana. “Dobavitelji se postavljajo v vlogo razsodnika,” opozarja Bučinel. Po njegovem mnenju je to pravna neumnost, saj vedno velja zadnja podpisana pogodba – in to ima novi upravnik. “Pravna pisarna Energetike Ljubljana, podjetja Snaga in Vo-ka je ista. Pa eni dajo novemu upravniku račune, eni pa ne. Totalni nesmisel. Še med sabo se ne morejo dogovoriti,” izpostavlja Bučinel.

Vpis v register

Pogosto se zaplete tudi pri vpisu v register upravnikov, kamor je treba vpisati novega upravnika. “Lastnik registra upravnikov je Javni stanovanjski sklad MOL, ki ima namen čim bolj zavlačevati vpis z raznimi dopolnitvami (časa ima 30 dni), s tem pa omogoči staremu upravniku, da v tem času izda vse račune,” pojasnjuje Bučinel. Vpis v register hkrati pomeni izbris starega upravnika. Če je vpis zavrnjen, etažnim lastnikom ne ostane nič drugega, kot da gredo v tožbo. Vse to gre na strošek etažnih lastnikov in ti stroški so zelo veliki.

Kdo bo zaščitil etažnega lastnika?

“Najprej bi ga moral stanovanjski inšpektor,” je jasen Bučinel. A te vloge trenutno inšpektor nima. “Ta bo praviloma napisal, da ni pristojen. Prav tako nima nobenega časovnega roka za odgovor. Spomnite se zgodbe Atrija, ko so etažni lastniki ostali brez rezervnega sklada in osmih milijonov evrov. Takrat je Barbara Radovan z ministrstva za okolje in prostor zatrjevala, da so uvedli cel kup varovalk v sistem, da se to ne more zgoditi. To so nakladanja in Atrij je jasen dokaz,” opozarja Bučinel in dodaja, da upravniki še vedno lahko delajo z rezervnimi skladi “kot mačka z mladimi”.

Stanovanjski zakon je treba dati vsem na vpogled in omogočiti deležnikom, predvsem etažnim lastnikom, da vplivajo na spremembe. “Etažni lastniki, ki so naročniki storitev, naj odločajo o zakonu, ki ga je treba zelo temeljito spremeniti. Samo jaz sem dal na zakon 70 pripomb. V Zelsu so zelo aktivni in si močno prizadevajo, da bi se zakon spremenil, a so brez podpore medijev praktično preslišani,” pravi Bučinel.

Potrebujemo zakon, ki bo v dobro lastnikov in ne upravnikov

“Upravniki delajo za denar. So slabo plačani, zato ga ‘lovijo’ na vse možne načine – po pravni in kaznivi poti. Nimamo pa organov, ki bi jih ‘po riti’. Zdaj pa zadeve obrnimo nazaj do etažnega lastnika. Mi bi lastnino imeli, zanjo pa ne bi plačevali. V Sloveniji imamo ogromno etažnih lastnikov, toliko jih ni praktično nikjer na svetu. Drugič. Lastniki so postali ljudje, ki ne razumejo niti osnov lastnine in upravljanja. V vsakem bloku se najde kdo, ki se bo izživljal nad upravnikom in kdo, ki dela za svoj žep in je upravnikov pajdaš. Sodišča temu ne sledijo, ni dovolj sodne prakse. Inšpekcije ne funkcionirajo. Imamo premalo inšpektorjev, prav tako nimajo ustreznih možnosti sankcioniranja. Dajmo inšpektorju moč, da bo kaznoval kršitve,” pravi Bučinel in dodaja, da ima sicer inšpektor možnost kaznovanja v razponu od 5.000 do 125.000 evrov, a le redko ukrepa.

"Če imamo stanovanjski zakon, ki smo ga sprejeli, naj ga pomagajo tvoriti etažni lastniki in njihova združenja ter naj bo sprejet v dobro etažnih lastnikov in ne v dobro upravnikov. Če se upravniki z njim ne strinjajo, naj zaprejo svojo dejavnost,” je jasen Bučinel. “Če imamo zakonodajo, ki določa pravila in tudi kazni za kršitve zakonodaje, potrebujemo službo, ki bo to ustrezno spremljala, nadzirala in sankcionirala. Ne pa, da sedaj inšpektor išče člene, po katerih on ni pristojen. Če bi zdajle dali deset novih inšpektorjev in bi ti začeli deliti globe, bi lahko ti imeli  krasne plače.”

Kako v zakonu urediti plačilo upravniku?

“Najhuje je to, da se vse določa in izbira po principu najnižje cene. Upravniki drug drugemu konkurirajo z ‘dumpinškimi cenami’. Dogaja pa se potem, da upravniki nimajo dovolj denarja, to pa pomeni premalo operativcev na terenu. Tako lahko nekdo dobi v upravljanje čez 70 stavb in v enem letu – realno – ne more niti organizirati vseh zborov stanovalcev, kaj šele drugo. Zakaj to delajo? Da imajo čim večji dobiček in čim nižje cene, seveda,” pravi. Zato predlaga, da bi imeli agencijo za upravnike, ki bi nadzirala delo upravnika. Prav tako bi uvedel omejitve – npr. stanovanjska enota s 30 etažnimi lastninami naj ima najmanjšo ceno toliko, če jih je 50 je ta cena višja itd. Prav tako naj se določi omejitev, koliko stanovanjskih enot ima lahko en upravnik.

Bučinel: upravniki bi delali vse drugo, le upravljali ne bi

"Zbornica upravnikov nepremičnin predlaga licenco za upravniške hiše, kar je nesmisel. Da dobiš licenco, moraš imeti toliko inženirjev itd. Hkrati pa se sedaj dogaja, da upravniki kupujejo družbe za vzdrževanje, za fasade, nadzor kotlovnic … Pozabili so, zakaj smo ustanovili upravnike – za upravljanje stavb. Vse drugo bi delali, le upravljali ne bi. Zakaj? Ker je tam denar. Upravnik naj dela upravniški posel, vse ostalo morajo biti zunanji izvajalci.”

Bučinel opozarja, da bi potrebovali tudi izobraževalni program za upravljanje večstanovanjskih stavb. Če imamo v Sloveniji okoli 900 upravniških družb, potem je zagotovo okoli 3500 oseb, ki izvajajo upravniške storitve in bi potrebovali šolanje. “Ti niso izšolani in se učijo na lastnih napakah, ki jih plačujejo etažni lastniki. Trenutno stanje upravnikov je sledeče: nimajo znanja, delajo kar hočejo, pa nikogar ni za nadzor.”