Bi kupili nepremičnino brez ustrezne gradbene dokumentacije?

Gradbena inšpekcija je med februarjem in septembrom preverjala 216 objektov. Na podlagi nadzora je bilo izdanih 63 inšpekcijskih odločb. V dveh primerih so inšpektorji izdali odločbo, da se gradnja ustavi, dokler investitor ne pridobi spremenjenega gradbenega dovoljenja. 27 odločb so izdali, ker se je gradnja izvajala brez prijave oziroma brez popolne prijave začetka gradnje.  V enem primeru ni bil imenovan nadzornik, 33 odločb pa so inšpektorji izdali zaradi nepravilnosti pri sami gradnji. Po zakonu o prekrških je bilo izdanih tudi šest odločb – v petih primerih je šlo le za izrečen opomin – v enem primeru so inšpektorji izrekli globo tisoč evrov. Na inšpektoratu za okolje in prostor opažajo, da se stanje na terenu poslabšuje, število ugotovljenih nepravilnosti se namreč povečuje. Število ugotovljenih nepravilnosti v povezavi s prijavo začetka gradnje se je dvignilo, in sicer z 32,4 odstotka ugotovljenih nepravilnosti v rešenih zadevah v letu 2020 na 42,8 odstotka v letu 2021.

Prodaja objektov brez ustrezne gradbene dokumentacije

Kljub nadzoru sta gradnja in nato posredovanje nepremičnin brez ustreznega gradbenega dovoljenja še vedno pogosta praksa. Na spletni strani, kjer slovenski nepremičninski agenti in posamezniki prodajajo nepremičnine, smo zasledili oglas, v katerem agencija prodaja samostojno stanovanjsko hišo, zgrajeno leta 2000. Hiša se nahaja na Viču s stanovanjsko površino 149,4 kvadratnih metrov, okrog hiše je parcela, velika 241 kvadratnih metrov. Nepremičnina se prodaja za 250.000 evrov. In morda je glede na velikost hiše, parcele in trenutnih cen nepremičnin kdo pomislil, da je relativno ugodna, a v spodnjem delu oglasa piše, da hiša nima samostojnega elektro in vodnega števca, hišne številke in gradbenega dovoljenja. Ima pa izdelano lokacijsko dovoljenje in projekt. Agencija navaja, da je zaradi neurejene gradbene dokumentacije cena nižja. 

Oglaševanje objektov brez gradbenega dovoljenja

Tako, kot se prodajajo neregistrirani avtomobili, tako se prodajajo tudi nepremičnine z neustrezno dokumentacijo, so nam povedali na Inšpektoratu RS za okolje in prostor.

"Po našem razumevanju gradbenega zakona s tem ni nič narobe. Z vidika nepremičninske družbe in njenih obveznosti je namreč ključno, da stranke (tako prodajalca kot kupca) seznanimo z vsemi okoliščinami oziroma s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine, " je prodajo in oglaševanje nepremičnin brez gradbenega dovoljenja komentiral Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Če je dejansko stanje tako in je informacija, da gradbeno dovoljenje ne obstaja, objavljena že v oglasu, je to po besedah Udoviča dobra praksa, ki kupcu prihrani čas in denar. 

Je pa direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami izpostavil nejasnosti, ki jih je prinesla uveljavitev Gradbenega zakona iz leta 2018. "Zaradi nekoliko nejasne formulacije 93. člena naj bi obstajala tudi drugačna mnenja, in sicer da je prepovedan vsak promet z nepremičnino, ki nima ustreznih upravnih (gradbenega oziroma uporabnega) dovoljenj." Udovič pojasnjuje, da bi v takem primeru to v praksi pomenilo, da bi bil onemogočen promet z okrog 70–80 odstotkov eno- in dvostanovanjskih hiš, ki so bile zgrajene v prejšnjem stoletju. Tako strogo interpretacijo zakonskih določb je po njegovih besedah zavrnilo tudi Ministrstvo za okolje in prostor. "Tako je sedaj v praksi sprejeta interpretacija, da je promet prepovedan le s tistimi nepremičninami, za katere je to odrejeno z odločbo v inšpekcijskem postopku. To pa je v takšnem primeru načeloma vpisano tudi v zemljiško knjigo," je pojasnil Boštjan Udovič. 

Kaj pravi Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb?

Z Inšpektorata RS za okolje in prostor sporočajo, da pogoje za sklepanje pogodb oziroma oglaševanje nepremičnine določa Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Ta zakon določa, "da mora biti prodajalec bodisi lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil oziroma gradi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe bodisi imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na podlagi katere je upravičen zgraditi enostanovanjsko stavbo oziroma stavbo z več posameznimi deli, ki je predmet prodajne pogodbe."  In da mora biti za gradnjo izdano dokončno gradbeno dovoljenje. V letu 2020 je v usmerjeni akciji inšpektorat vključil 25 nepremičnin, v 21 primerih niso ugotovili nepravilnosti, v štirih pa kršitve zakonodaje. "V treh primerih so zavezanci nemudoma prenehali z oglaševanjem, v enem primeru pa je bila zavezancu izdana upravna odločba, s katero je bilo prepovedano sklepanje prodajnih pogodb oziroma oglaševanje," odgovarja inšpektorat.  V dveh primerih je zaradi morebitnega zavajajočega oglaševanja posredoval tudi tržni inšpektorat. V enem od primerov so ugotovili, da je nepremičninska družba oglaševala prodajo brez ustreznega gradbenega dovoljenja, v drugem pa se je oglaševanje prodaje nanašalo na bodoče gradnje, kjer niso bili izpolnjeni pogoji za prodajo. Na inšpektoratu še dodajajo, da ko je za objekt izdana inšpekcijska odločba gradbene inšpekcije za nelegalen objekt, so tudi izrečene posebne prepovedi, ki med drugim določajo prepoved prometa z nepremičnino. V vseh drugih primerih pa gradbena zakonodaja ne postavlja nobenih drugih omejitev. "Cene se oblikujejo na trgu in precej logično je, da ima črna gradnja drugačno ceno kot objekt z veljavnim uporabnim dovoljenjem. Kupec - novi lastnik objekta prevzame vse breme morebitnih  inšpekcijskih ukrepov in morebitne legalizacije," opozarjajo na Ministrstvu za okolje in prostor. 

Nakup nepremičnine

Kupec se mora pred nakupom nepremičnine zaradi številnih zapletov, ki jih prinese neustrezna dokumentacija, pozanimati o njenem pravnem stanju. Preveriti je treba stanje v zemljiški knjigi, morebitne plombe ali bremena na nepremičnini, v zemljiški knjigi so namreč lahko vpisane hipoteke ali služnosti.  Če posameznik zavestno kupi nepremičnino, ki nima ustreznega gradbenega dovoljenja, je nepremičnino možno legalizirati s postopkom pridobitve gradbenega dovoljenja ali z izrednimi postopki legalizacije, koliko časa traja postopek je odvisno od upravne enote, kjer je nepremičnina zgrajena in časa, ko je bila zgrajena. 

Posameznik mora preveriti, koliko bi ga legalizacija, če bo ta mogoča, stala. Poleg tega večina bank za najem hipotekarnega kredita zahteva urejeno dokumentacijo.