'Šele nato, ko spustiš vodo in začneš živeti v hiši, se pokažejo težave'

Družini Žohar iz okolice Ptuja je stanovanje postalo pretesno, zato so se odločili za gradnjo hiše. Da ni šlo vse tekoče, novinarju Mihi Drozgu v nocojšnji rubriki 24UR Inšpektor razlaga Uroš Žohar. "Ko spustiš vodo, ko začneš v hiši živeti, šele takrat se pokažejo težave." Urošu so na primer neustrezno vgradili dimnik, zato se je nabiral kondenz. Težavo zdaj odpravljajo. A pogosto se zgodi, da ni jasno, kdo je odgovoren, če se pri gradnji kaj zalomi. 

Arhitekt in projektant Marko Sodja dobro ve, kaj vse lahko gre pri gradnji narobe. Sodja svetuje, da je najprej treba ugotoviti, v kateri fazi se je zalomilo. "Večje število izvajalcev, ki se zvrstijo in s katerimi se individualno dogovarjaš, pomeni, da se ne ve, v kateri fazi je prišlo do neke napake oz. jo je včasih težko določiti. Torej, ali jo je naredil ta konkretni izvajalec ali je to že posledica nečesa od prej. Tukaj lahko nastanejo zapleti glede tega, kdo je odgovoren za kakšen del. To je začaran krog, ki je najelegantneje rešljiv, če imaš krovnega izvajalca, ki sam organizira podizvajalce, in potem se vedno ve, na katera vrata je treba potrkati, če je kaj narobe."

Ključni koraki gradnje

Začne se z izbiro projektanta, arhitekta. Ta pripravi idejni projekt, popis gradbenih del, gradbeno pogodbo, projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja in – kar je ključno – projekt za izvedbo, biblijo gradnje, v katerem so podrobni načrti s tehničnimi rešitvami, načrti strojnih in elektroinštalacij, izračun statike, popis del, materialov. Vse je odvisno od tega, kaj želimo, koliko se nam mudi, predvsem pa: kako globok je naš žep.

Tomaž Krištof, predsednik Zbornice za arhitekturo in prostor, govori iz izkušenj. "Ljudje se obračajo na arhitekte zato, da naročijo projekt za svojo družinsko hišo, ob tem pa si želijo strošek čim bolj zmanjšati. Eden od načinov zmanjšanja tega stroška, kar je bilo še do pred tremi leti zelo pogosto, je, da se ni naročilo celotne projektne dokumentacije, ampak se je v neki fazi, ko je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, to pogodbo preprosto prekinilo in se potem malo improviziralo, se gradilo brez pravega projekta."

Dobro je, svetuje predsednik Inženirske zbornice Slovenije Črtomir Remec, da najnižja cena ni že na začetku ključno merilo. "Pri individualnih hišah gre za to, da po navadi investitorji niso vešči, ne poznajo zadev in se gradnje hiše v bistvu lotijo praktično iz nič. Varčevati začnejo pa že takoj na samem začetku projekta. To je najbolj nespametno, ker vsak malo bolj izkušen investitor ve, da se splača vložiti nekaj več v dober projekt in potem zadeve izvesti v skladu s tem projektom."

Za gradbenega posla neuke investitorje je ključna še ena odločitev – izbira izvajalcev. Kdo bo delal kaj, kdaj, kako. Bistven pa je nadzor. Nadzornik ne sme biti hkrati tudi arhitekt ali izvajalec, ki hišo gradi. Veliko štejejo reference, strokovna usposobljenost. Žohar ob tem pove rek, "če vidiš nadzornika in izvajalca skupaj na kavi, moraš zamenjati enega ali drugega. Zato je nujno potrebno, da res tisti nadzornik ni nadzornik zgolj na papirju, ampak se z njim dogovorimo o številu obiskov in podobnem, da je res pri objektu pred nekimi ključnimi stvarmi."

Martin Pelcl je arhitekt, soustanovitelj spletnega portala Moj Mojster. Platforme, ki združuje 65 tisoč gradbenikov – obrtnikov, arhitektov in drugih strokovnjakov za gradnjo in obnovo nepremičnin – iz sedmih držav: Slovenije, Hrvaške, Avstrije, Bosne in Hercegovine, Srbije, Slovaške in Romunije. Če obnavljate, gradite dom, lahko torej tam najdete različne mojstre, gradbince, pleskarje, mizarje, električarje … Če izvajalci zamujajo, lahko – glede na določbe v gradbeni pogodbi – zahtevate tudi plačilo pogodbene kazni. Po navadi je to pol odstotka od celotne vrednosti del po končnem obračunu. Po novem je sicer tudi pri gradnji individualnih hiš obvezno uporabno dovoljenje – varovalka, da je objekt res zgrajen kakovostno in v skladu z vsemi veljavnimi predpisi. Projektant, nadzornik in izvajalec so za resničnost izjav, ki jih priložijo k dokumentaciji za uporabno dovoljenje, kazensko in odškodninsko odgovorni. A tako je na papirju, izkušnje so pogosto drugačne. "Včasih celo kak drug projektant v bistvu izdela dokumentacijo za uporabno dovoljenje in potem on jamči, da je res tako, kot je bilo, čeprav ga sploh ni bilo na gradbišču, tako da naj bi v bistvu ta dokument potrošniku dajal neko zavarovanje, da je kupil nepremičnino ali pa objekt prevzel takšen, kot bi naj bil, ni pa to nikoli zagotovilo."

Kaj sicer storiti, če gre pri gradnji vendarle kaj narobe, če dela niso opravljena dobro, strokovno, v skladu s pogodbo, normativi?

Če napake odkrijete že med gradnjo, obnovo, gre za očitne napake. Nekatere napake – puščanje strehe, zamakanje fasade, napake na inštalacijah, hidroizolaciji – se lahko pojavijo šele čez čas. Gre za tako imenovane skrite napake. Najhujše napake, ki se lahko pojavijo, so napake v solidnosti gradnje. To so napake, ki ogrožajo trdnost in funkcionalnost objekta ter onemogočajo bivanje. Odpravo skritih napak lahko zahtevate do 10 let po opravljenih delih. Krištof ob tem poudari: "Večina izvajalcev je poštenih, ampak različno obvladovanje tega znanja in tega, kaj je potrebno za izvedbo med naročnikom in izvajalcem, privede do tega, da lahko tisti redki nepošteni kar izkoriščajo to dejstvo."

Kaj moramo vedeti, preden se lotimo gradnje, in kaj zahtevati, če se zalomi? Ne zamudite usmeritev in rešitev v oddaji 24UR in rubriki 24UR Inšpektor z Miho Drozgom.