Slovenski turizem kipi, na drugi strani birokracija duši oddajanje sob prek Airbnb

Turizem je živa struktura, oblikujemo ga ljudje. Nekatere privlačijo avanture, akcija, aktivnosti, drugi so nepoboljšljivi kulturni, zgodovinski in kulinarični raziskovalci, spet tretji prisegajo na poležavanje in brezdelje. Želje turistov so različne, z leti se spreminjajo, trendi se obračajo. In tako je tudi na področju namestitvenih kapacitet. Če smo imeli včasih le hotele, kampe in apartmaje, imamo zdaj glampinge, moderne mobilne hišice, igluje … Vsa ta razvejana ponudba je nastala ravno zato, ker smo ljudje začeli iskati in povpraševati po 'drugačnem', ker smo želeli preseči ustaljene vzorce. Tako se je že pred leti svetovni turistični trg odzval na želje tistih, ki bi bili radi del okolja, v katerega pridejo. Skratka, pojavil se je krog turistov, ki želijo zamenjati sterilne hotelske rjuhe za rjuhe domačinov. Zaživela je nova oblika turizma – lastniki stanovanj so svoje domove začeli oddajati turistom, kar omogoča tudi platforma Airbnb.

Nič drugače ni niti v Sloveniji. Nekateri turisti želijo oddih preživeti v naših domovih oziroma bi radi podoživeli življenje domačinov. In ravno v tem se Airbnb razlikuje od drugih podobnih platform, kot je Booking.com, ki se je specializiral za hotele, apartmaje, sobe v turističnih krajih. Gosti najemajo zasebna domovanja, ker jim sama nastanitev nudi večji občutek sproščenosti in domačnosti, hkrati pa so v tesnejšem stiku z domačini, lokalno hrano in kulturo. Osnovna ideja Airbnb je povezovati enako misleče in ponuditi celoviti izkušnjo, pa čeprav se ta odvije v bloku, stolpnici ali vili, je glavno idejo te platforme opisala direktorica in lastnica agencije Inalbea Zarja B. Mavec, ki se je specializirala za Airbnb. V njeni agenciji se namreč ukvarjajo tudi s tem, da ljudem pomagajo oddajati nepremičnine prek spletnih platform.

Po podatkih Airbnb, ki so nam jih posredovali z gospodarskega ministrstva, je trenutno v Sloveniji 3200 gostiteljev, ki svoje namestitve oddajajo prek te platforme. Lani je pri njih prenočevalo dobrih 208.000 turistov, od tega jih je 51 odstotkov bivalo v Ljubljani. Kar 76 odstotkov jih je pripotovalo iz Evrope. Številka bi bila lahko še višja, a se številni lastniki nepremičnin preprosto ustrašijo biti del te zgodbe. Postopkov, da nekomu čisto po pravilih ponudijo svojo posteljo, je namreč za marsikoga preveč. A statistika kaže, da bi bila dodatna, pestrejša ponudba zelo dobrodošla. Slovenija namreč iz leta v leto presega rekorde – številke o zasedenosti turističnih kapacitet, turistih, turističnem denarju strmo naraščajo.

Slovenski turizem že četrto leto zapored postavlja rekorde

"Glede na podatke Statističnega urada Slovenije (Surs) in ocene Svetovne turistične organizacije UNWTO je bilo lansko leto s turističnega vidika za Slovenijo znova rekordno, že četrto leto zapored. Z več kot 4,7 milijona turističnih prihodov in skoraj 12 milijonov turističnih prenočitev, kar pomeni za 13 odstotkov več prihodov in 11 odstotkov več prenočitev kot leta 2016, je slovenski turizem močno presegel povprečne rasti v svetu," je sporočila sekretarka Direktorata za turizem z ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo Petra Križan. Za lepe številke so poskrbeli predvsem tuji turisti, ki so ustvarili kar 68 odstotkov turističnih prenočitev oziroma za 17 odstotkov več kot leta 2016. Domači turisti pa smo lani prenočevali za pet odstotkov več kot leto prej.

Morda so številke še bolj zgovorne, če jih pogledamo skozi denar. Prilivi iz naslova izvoza potovanj namreč konstantno rastejo. Leta 2015 smo od turistov iztržili 2,2 milijarde, lani 2,4 milijarde evrov, kažejo podatki Sursa.

Koliko dni spanja si turisti privoščijo v naši deželi? Slovenci smo lani v turističnih nastanitvenih objektih povprečno prenočili trikrat, tuji turisti povprečno 2,4-krat. Prek Airbnb je povprečna dolžina bivanja gosta tri dni.

Zakaj imajo ponudniki pomisleke, da bili del zgodbe Airbnb?

Če je Airbnb ena najbolj prepoznavnih in priljubljenih platform za oddajanje nepremičnin na svetu, pri nas povzroča sive lase. Mnogo je takih, ki bi z veseljem svojo nepremičnino oddajali občasno, jo za kratek čas prepustili turistom in na ta način zaslužili dodaten evro. A ker se ustrašijo ali se nimajo volje prebiti skozi zapleteno vozlišče birokratskih zank, se raje odločijo, da se sploh ne gredo turizma ali pa obiskovalce 'gostijo' mimo zakonov in predpisov.

Poglejmo, zakaj. Če želimo sobo ali stanovanje oddajati turistom, se moramo najprej odločiti, za koliko časa. Po slovenski zakonodaji namreč lahko svoje nepremičnine kot fizična oseba oddajamo na dva načina. Kot sobodajalec imamo možnost oddajati le občasno, kar pomeni, da ponujamo največ 15 ležišč, skupno ne več kot pet mesecev v letu in smo vpisani v poslovni register. Če pa želimo oddajati vse leto, lahko kot fizična oseba dejavnost sobodajalstva opravljamo kot samostojni podjetnik posameznik. In ravno to je za številne kamen spotike. Tisti, ki želijo le za kak mesec ali dva prepustiti svojo nepremičnino turistom, morajo skozi enak seznam birokratskih opravil kot tisti, ki se s sobodajalstvom ukvarjajo vse leto. Razlika med tem, ali si samostojni podjetnik oziroma imaš popoldanski s. p. ali pa si občasni sobodajalec, je zgolj v tem, da te s. p. stane nekoliko več. Kot sobodajalec plačaš približno 35 evrov pavšalnih prispevkov na mesec, kot popoldanski s. p. 65, kot običajni s. p. pa približno 350 evrov, je pojasnila Zarja B. Mavec. Poleg tega še velja, da upokojenec ne more imeti popoldanskega s. p., oddaja lahko zgolj občasno. Če torej želimo izpolniti vse črke zakona, nas v vsakem primeru čaka 16 obveznosti. Mavčeva je naštela nekaj glavnih.

Zakaj je oddajanje prek Airbnb, Booking.com in drugih podobnih spletnih portalov pri nas taka težava?

Zakaj je vse tako zapleteno, nerazumljivo, ko pa na drugi strani spletne platforme uspešno in brez zapletov že kar nekaj let uporabljajo naši turistični kraji, kot so Bled, Kranjska Gora, Portorož … Zato ker so za sobodajalce v turističnih krajih platforme le eden izmed kanalov, kako privabiti turiste v svoje namestitve. Večina se jih s turizmom in oddajanjem ukvarja že vse življenje, dejavnost se prenaša iz roda v rod. Zato jim je vse poznano. Vedo vse, kaj morajo narediti, če se ukvarjajo s sobodajalstvom, pa naj bo to z Airbnb ali brez njega. Novim oblikam se prilagodijo hitro.

Težava je postala, ker so priložnost za dodatni zaslužek s kratkotrajnim najemom svojih stanovanj, hiš, sob prepoznali tudi ljudje v mestih, ki se nikoli niso ukvarjali s to dejavnostjo. Razvila se je nova oblika turizma v mestih, ki je na prvi pogled videti enostavna, a je vse prej kot to. "V Ljubljani in večjih mestih, ki so sicer lahko prav tako turistična, ampak do zdaj niso ponujala tovrstnih kapacitet, pa se zdaj takega sobodajalstava učimo. Zato se je malo zapletlo. V turističnih krajih so ti apartmaji v individualnih hišah. Lastnik živi zgoraj, spodaj oddaja apartma in nima zapletov s soglasji sosedov, ki jih mora po zakonu pridobiti," je razložila Mavčeva. V mestih imajo namreč največji problem lastniki, ki bi radi oddali stanovanje v blokih, stolpnicah, večstanovanjskih hišah, saj morajo pridobiti kar 100-odstotno soglasje vseh stanovalcev, če želijo oddajati celo stanovanje, in 75-odstotno, če želijo oddajati zgolj sobo. To je mnogokrat velik problem, saj stanovalcev pogosto ni doma ali v njihovih domovih živijo stalni najemniki. Skratka, pobiranje soglasij pogosto postane večmesečni projekt. "Dejansko se največkrat zaplete pri soglasjih, saj sosedje ne razumejo, kaj jih čaka, in tistemu, česar ne poznamo, raje rečemo ne. Poznam veliko primerov, kjer soglasij ne morejo v celoti pridobiti. Zato bi se mogla zakonodaja spremeniti," meni Mavčeva.

Tudi Uroš Buda, namestnik direktorja Zavoda Gostoljubnost slovenskih domov, kjer skrbijo za razvoj zasebnih nastanitev, meni, da je pobiranje soglasij od vrat do vrat, kar zahteva stanovanjski zakon, neživljenjsko. Opisal je nazoren primer, zakaj: "Če je sobodajalec v družini gospod in je že zbral potrebna soglasja ter se mora čez čas na primer zaradi službe odseliti v drug kraj, mora njegova žena, če želi nadaljevati sobodajalstvo, znova pridobiti vsa soglasja. Zato ker so bila pisana na moža. Znova mora čez ves postopek." Poleg tega se sosedi pogosto odločajo, ali bodo dali soglasje, na podlagi osebnih odnosov. "Če se na primer otroci sobodajalca igrajo pod oknom sosede in ta ne more popoldan spati ali njegova mačka opravi potrebo v njenih rožah …" je možne razloge, zakaj sosedi nočejo dati soglasij, opisal Buda. Večji je blok, večja mojstrovina je dobiti vsa soglasja. To seveda velja za vse dejavnosti, ki bi jih ljudje želeli opravljati v večstanovanjskih stavbah, ne samo za sobodajalstvo. "Stanovanjski zakon, ki to ureja, je že dolgo čas v svoji osnovi nespremenjen in na več področjih ne sledi več sedanjosti," je prepričan Buda.

'Stanovanjski zakon potrebuje temeljito prevetritev'

Buda meni, da bi bilo nujno, da se zakon preoblikuje tako, da bi bilo pobiranje soglasij skupinsko. Torej da bi se etažni lastniki zbrali in se skupaj odločili, katera dejavnost se lahko opravlja v bloku in ne kateri osebi bodo dali soglasje.

Zavod Gostoljubnost slovenskih domov je ministrstvo za okolje in prostor, v domeni katerega je stanovanjski zakon, že pred 15 leti opozoril, da je zakon neživljenjski in da potrebuje spremembe. Predstavili so jim svoje predloge, kako bi bilo smiselno rešiti problem pobiranja soglasij in olajšati postopke. "Naredili smo prehod iz družbenih v lastniška stanovanja. Stanovanjski zakon pa temu prehodu ne sledi. Stvari so se spremenile in pokazale, kako stanovanje deluje, kakšne so potrebe. Nepremičnina je danes kapital, zato je temu primerno treba to regulirati," je prepričan Buda.

A okoljsko ministrstvo trdno zagovarja svoje stališče, češ da bi bil to radikalen poseg, ki bi povzročil, da bi tudi na drugih področjih nastale pobude in spremembe, je povedal Buda. "Njihov izgovor je bil, da bi bila to težka delovna procedura," je dodal.

Sobodajalce, ki imajo stanovanja v hišah in jim po zakonu ni treba pridobiti soglasij, pa pestijo druge težave in skrbi, je pojasnila Zarja B. Mavec.

Zakaj ministrstvo za okolje vztraja pri svojem 'zarjavelem' stanovanjskem zakonu?

Videti je, da je daleč dan, ko bodo lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah imeli več svobode pri odločanju, komu lahko kratkoročno oddajo svoj dom oziroma s čim se lahko ukvarjajo za svojimi zidovi. Z okoljskega ministrstva so namreč sporočili, da imajo pomisleke, da bi znižali odstotek potrebnih soglasij. "V zadnjem obdobju smo prejeli več pisem, v katerih se lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah pritožujejo, da njihovi sosedje svoja stanovanja, v katerih praviloma ne bivajo in so ga kupili prav zato, da bi ga tržili prek Airbnb, oddajajo turistom. Pri tem navajajo, da se pogosto krši hišni red, da ne vedo, kdo sploh je v stavbi, da nastajajo spori zaradi uporabe skupnih delov, zlasti dvorišča in parkirnih prostorov. Probleme vidijo pri delitvi skupnih obratovalnih stroškov, če niso merjeni posebej. Število oseb, ki uporablja stanovanje, se namreč tako rekoč dnevno spreminja. Stroški, ki se delijo po kriteriju števila oseb, pa se posledično zelo težko določijo," so pojasnili.

Argument okoljskega ministrstva, zakaj ne popustiti in uredi področje soglasij, je, da so dolžni zagotavljati zakonske pogoje, ob katerih stanovanja ohranjajo svojo primarno funkcijo bivanja. "Osnovni namen stanovanj v večstanovanjskih stavbah ni opravljanje poslovne dejavnosti, temveč v reševanju stanovanjskega problema posameznega gospodinjstva – ali v obliki nakupa ali v obliki najema stanovanja. Predvsem stanovanja, ki se v celoti in celoletno oddajajo v kratkoročni najem prek raznih portalov, kot je Airbnb, tako niso v funkciji reševanja stanovanjskega problema, ampak v funkciji opravljanja poslovne dejavnosti," so komentirali.

A zakaj potem stanovanjski zakon ne zahteva pobiranja soglasij, če oddamo stanovanje običajnemu najemniku, torej z njim sklenemo najemno pogodbo, čeprav zgolj za en teden? Poleg tega, kot se sprašuje tudi Uroš Buda, kako naj vemo, da sosed ne nasprotuje naši dejavnosti zgolj zato, ker nam nagaja ali mu nismo čisto po godu? Ali kot ugotavlja Zarja B. Mavec, da mnogo sosedov pozneje ugotovi, da turisti niso 'bav bav'. Pozna namreč kar nekaj primerov, ko sobodajalci niso dobili vseh soglasij, a so vseeno začeli oddajanje turistom. Ko so sosedi videli, da so turisti večinoma mirni in v stanovanju le prespijo, so soglasje podpisali.

Križanje zakonov spodbuja sivo ekonomijo

Uroš Buda je izpostavil problem, ki na široko odpira vrata sivi ekonomiji. Če se ukvarjamo z dejavnostjo sobodajalstva, je naš pravni temelj za nudenje zasebnih sob, stanovanj, vključno s spletno ponudbo, zakon o gostinstvu, ki sodi v pristojnost ministrstva za gospodarstvo. Zakon ureja predvsem registracijo dejavnosti, prijavo gosta, izdajo računov, kategorizacijo … "Vse to je na mestu. Čeprav je tudi res, da so vsi postopki premalo povezani, da mora oseba, ki se bo s tem začela ukvarjati, precej skakati z enega urada na drugega in bi bilo dobro te postopke centralizirati. A glavni problem je, da imamo na drugi strani stanovanjski zakon, ki bedi nad običajnimi najemi stanovanj. Ta je odprt in ne določa, kolikšen je minimalen čas najemnega razmerja," je pojasnil Buda. In kaj se dogaja? Lastniki stanovanj se odločijo, da ne bodo sobodajalci, ampak raje sklenejo najemno pogodbo, ki ne določa, za koliko dni, mesecev, let jo lahko sklenejo. Na ta način se spretno izognejo vsem obveznostim, ki bi jih moral izpolniti po gostinskem zakonu, poleg tega pa se rešijo največje nočne more – pobiranja soglasij. Stanovanjski zakon namreč ne zahteva, da za običajni, dolgoročni najem pridobijo soglasja.

Je Airbnb nelojalna konkurenca?

Če v Sloveniji prek Airbnb na leto prenoči 208.000 turistov, to ni veliko, glede na to, da smo jih lani v ostalih namestitvah gostili že 4,7 milijona – zasedenost sob in prenočitev, tudi hotelskih, pa se veča tudi letos. Čeprav delež Airbnb ni visok in ne odžira zasedenosti drugim turističnim kapacitetam, pa kritike o nelojalni konkurenci niso redke.

Predsednik Turistične zveze Slovenije in župan občine Podčetrtek Peter Misja trdi, da Airbnb zagotovo pomeni nelojalno konkurenco, saj gre v večini za nelegitimno oddajanje. "Airnb je lahko dober tržnik in vsekakor pomemben pri prodaji sob in kapacitet, vendar bi v Sloveniji morali urediti zakonodajo glede oddajanja sob. Na eni strani so sobodajalci, ki morajo urediti vse svoje obveznosti, medtem ko pri oddajanju prek Airnb to ni potrebno. Za lokalne skupnosti pa je dodatno tu turistična taksa …"

A kot smo že povedali, tako običajni sobodajalci kot tisti, ki se odločijo oddajati prek spletnih platform, morajo skozi enake postopke, in to ne glede na to, ali oddajajo le en mesec v letu ali opravljajo dejavnost kot s. p. ali d. o. o.

Ker jih v resnici mnogo ni registriralo dejavnosti in niso prijavili dohodkov, ki so jih zaslužili z oddajanjem v turistični namen, je finančna uprava (Furs) poostrila nadzor. Pridobila je podatke o tovrstnih zaslužkih in tudi javno opozorila vse, ki oddajajo, naj prihodke prijavijo za nazaj.

Kaj je Furs s povečanim nadzorom ugotovil?

Do roka – konec letošnjega januarja – so sobodajalci za nazaj prijavili nekaj več kot 660.000 evrov prihodkov. Furs je na podlagi prejetih podatkov o oddajanju nepremičnin v turistični namen, tako običajnih kot tistih prek spletnih portalov, izsledil 1056 zavezancev, ki niso imeli registrirane dejavnosti in niso prijavili prihodkov v višini 1,7 milijona evrov.

Furs je zato vsem zavezancem, pri katerih so ugotovili kršitve in se niso ustrezno registrirali in samoprijavili, odmeril davek in jih sankcioniral. "Globa lahko znaša od 400 do 30.000 evrov, odvisno od vrste kršitve (na primer delo na črno, nedovoljeno oglaševanje dejavnosti na spletnih portalih, neprijava dohodka)," so sporočili.

Tudi na finančnem ministrstvu trdijo, da njihovim zakonom nič ne manjka

"Na ministrstvu za finance menimo, da je področje obdavčitve dohodkov iz kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom prek različnih spletnih platform že ustrezno urejeno. V tem primeru namreč veljajo enaka pravila, kot veljajo v primeru dohodkov iz klasičnega kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom. Zato po našem mnenju ni razlogov za specialno ureditev tega področja za namene davkov," so sporočili.

A s tem se ne strinjajo tisti ponudniki, ki padejo v skupino zgolj občasnega oddajanja stanovanja turistom. Čeprav se sobodajalec, ki v enem letu ni presegel zneska 50.000 evrov obdavčljivega prometa, ni dolžan identificirati za namene ddv, pa to ne velja, če oddaja prek davčnih zavezancev s sedežem zunaj Slovenije, torej prek posrednikov, kot sta Airbnb in Booking.com. V tem primeru je dolžan plačati 22-odstotni ddv in se mora, ne glede na obseg opravljenega prometa, identificirati za namene ddv. Zakaj je tako, na finančnem ministrstvu utemeljujejo, da tuje spletne platforme sobodajalcem zaračunavajo provizijo, ne pa tudi davka svoje države. Ker gre za mednarodne ponudnike, mora sobodajalec davek poravnati svoji državi. Če ta argument vzdrži, pa na drugi strani omenimo, da so provizije platform zelo nizke (okoli triodstotne), kar bi pomenilo, da bi se kljub 22-odstotni stopnji obdavčenja v državno malho izlilo bore malo denarja.

Sobodajalci morajo poleg tega vsak mesec oddajati še obračune za ddv, čeprav ne gostijo niti enega gosta oziroma ne poslujejo. Zato so pobudniki poenostavitve oddajanja prek platform predlagali enoten pavšalni znesek, ki bi vključeval turistično takso, prispevke in davek za državo. Odvisen bi bil od kapacitet, ki bi jih sobodajalec ponujal.

Razpad vladne skupine, ki naj bi razrahljala birokratske vozle

Medresorska delovna skupina (MDS), ki jo je leta 2015 ustanovila vlada, zato da bi pripravila načrt, kako posodobiti predpise, ki urejajo kratkoročno oddajanje nepremičnin turistom, se s spremembo na davčnem področju ni ukvarjala. Je pa razpravljala o možnosti pavšalne obdavčitve oziroma pavšalnega pristopa, vendar glede tega vprašanja ni dosegla soglasja, so nam sporočili s finančnega ministrstva.

Podobne odgovore smo prejeli tudi z okoljskega in gospodarskega ministrstva. Čeprav se je MDS sestala osemkrat, poleg tega so se večkrat pogovarjali tudi predstavniki različnih ministrstev, agencij in združenj, pa nihče ni hotel popustiti. "MDS v več točkah ni bila soglasna, in zato ni bilo mogoče znotraj skupine najti rešitve, ki bi vodila k posodobitvi predpisov," so zapisali na gospodarskem ministrstvu. MDS je bila torej zgolj seznanjena z različnimi pogledi, a ji rešitev za posodobitev predpisov ni uspelo najti, saj predlogi niso bili sprejemljivi za pristojna ministrstva.

Zanimivo je, da je bila edina stvar, s katero so se strinjale vključene strani, da morajo tako Furs kot tržni inšpektorat in stanovanjska inšpekcija poostriti nadzor. Zmagala je torej politika zaostritve in kaznovanja.

V spodleteli zgodbi poenostavitve postopkov je določeno mero pripravljenosti za spremembe pokazalo gospodarsko ministrstvo. Strinja se, da je treba ponudnike zasebnih nastanitev v turistične namene, ki svoje kapacitete oddajajo prek spletnih portalov, sprejeti kot novo realnost. "Tovrstna ponudba je koristna predvsem v krajih, kjer primanjkuje 'klasičnih' turističnih nastanitev. Učinki so lahko pozitivni, predvsem z vidika povečanja števila gostov in njihove potrošnje," so predstavili svoje mnenje na ministrstvu. Na drugi strani so prepričani, da obstaja tudi negativna plat: "Mnogi tovrstni ponudniki niso ustrezno registrirani, nimajo prijavljene dejavnosti in ne prijavljajo gostov. Zato utajajo davke, turistične takse, nastaja nelojalna konkurenca." In kaj so na svojem področju storili, da bi nova realnost lažje zaživela? Pred enim letom so posodobili in omilili pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti. Pred tremi meseci pa so razrahljali tudi pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih objektov. Za sobodajalce v kategoriji ena zvezdica ne bo več treba imeti označevalnih tabel.

A tudi na gospodarskem ministrstvu so prepričani, da je registriranje dejavnosti sobodajalstva enostavno. A žal se s tem ne strinja kar nekaj sobodajalcev oziroma tistih, ki so jih številni birokratski koraki odvrnili, da bi sploh poskušali svoje stanovanje ponuditi turistom. Kot pravi Uroš Buda, so postopki premalo povezani, zato vsakega, ki se bo začel ukvarjati s tem, čaka zamudno skakanje z urada na urad. Zato bi bilo nujno postopke centralizirati. Tudi Zarja B. Mavec meni, da izpolnitev vseh obveznosti vzame ogromno časa: "Za tiste, ki bi se s tem ukvarjali le nekaj mesecev na leto, je to zares preveč." Rešitev vidi v spremembi zakona za tiste, ki se z dejavnostjo ukvarjajo le občasno – skupno ne več kot pet mesecev na leto.

Kaj bo na koncu obveljalo, bo v rokah nove vlade. Ali bo z uskladitvijo različnih zakonov in predpisov zagotovila več zraka za spletno sobodajalstvo in tako spodbudila nove oblike turizma, ki so po svetu že ustaljena praksa? Ali pa bo še naprej zgolj strogo iskala, nadzorovala in kaznovala 'kršitelje' in tako dušila turizem, ki je izjemno pomembna panoga v gospodarstvu. Ali je naša država sposobna z bolj življenjsko regulativo prispevati k večji dodani vrednosti?