Najemnina 'samo' 280 evrov: ni ogrevanja, pušča streha, hiša je 'za silo' bivalna

Na portalu nepremicnine.net se je pojavil oglas, ki pravi takole: v Matenji Vasi pri Postojni se nahaja starejša hiša – s površino 94 kvadratnih metrov – z gospodarskim poslopjem površine 129 kvadratnih metrov in leži na parceli v velikosti 590 kvadratnih metrov. Ta samostojna hiša ponuja številne možnosti za udobno bivanje v mirnem okolju.

Ne sliši se slabo! Zato beremo naprej: hiša obsega šest sob, od tega so štiri spalnice, ki omogočajo dovolj prostora za večjo družino. Gospodarsko poslopje pa omogoča še opravljanje dodatne dejavnosti ali pa zgolj veliko skladiščnega prostora.

Odlično, torej. Še posebej, ko izveste, da je najemnina le 280 evrov na mesec! 

Ampak seveda vedno znova velja, ko se nekaj sliši predobro, da bi bilo res – se nekje skriva zanka. In razlog, zakaj je oglas razjezil obiskovalce portala: "Hiša je zgolj za silo bivalna in je potrebna delne obnove pred vselitvijo. Najemnina je z razlogom tako nizka, ker mora najemnik stanovanjske prostore prebeliti, obnoviti talne obloge, na lastne stroške urediti ogrevanje na drva, ki ga sedaj ni (ni peči), sanirati puščanje strehe in še veliko drugih malenkosti." 

Preden bi se torej najemnik sploh lahko vselil, ga čaka ogromna količina dela. V oglasu je sicer navedeno, da je nepremičnina primerna za nekoga, ki se spozna na obnovo in gradbena dela. 

Če se zdaj vse skupaj za bodočega najemnika sliši veliko manj privlačno, je na drugi strani lastnik prepričan, da gre še vedno za odličen posel za najemojemalca: "Najemniki bodo lahko v hiši tri do pet let in se jim bodo vlaganja v obnovo povrnila preko nizke najemnine."

Takšno zagotovilo pa je precej vprašljivo. V treh do petih letih lastnik pričakuje med 10.000 in skoraj 17.000 evrov najemnine. V to seveda niso vključeni mesečni stroški, ki jih bo najemnik prav tako moral plačevati in bodo zaradi obsežnih obnovitvenih del zagotovo še nekoliko višji, kot bi bili običajno. Poleg tega je najemnik je dolžan pred vselitvijo plačati varščino v višini treh najemnin, tekočo najemnino in stroške sestave pogodbe, lastnik pa krije vse ostale stroške agencije. Potreboval bo tudi pohištvo, ki ga po odhodu iz najemniškega stanovanja ni vedno enostavno preseliti na novo lokacijo, saj ima običajno nov dom – nove dimenzije. 

Na Notranjskem primerljive nepremičnine trenutno ni za oddajo, smo pa v regiji našli 2,5 sobno, 70 kvadratnih metrov veliko stanovanje z balkonom v stanovanjski hiši, adaptirano leta 2010, ki ga je mogoče najeti za 400 evrov na mesec. Kar se za najemojemalca sliši veliko ugodneje. 

Je pa po državi za najem na voljo kar nekaj hiš. V krajih, podobnih Postojni – torej manjša mesta, blizu avtoceste, se cene mesečnega najema za hiše, ki jih pred vselitvijo ni treba renovirati, gibljejo od nekaj sto do tudi nekaj tisoč evrov. A v našem primeru ne gre za luksuzno nepremičnino, zato jo denimo primerjajmo s 130 kvadratnih metrov veliko hišo v Slovenski Bistrici. Adaptirana je bila leta 2002, ima še 674 kvadratnih metrov zemljišča. Ta se oddaja za 450 evrov na mesec. 

V tem primeru je razlika med najemninama 170 evrov na mesec, 10.200 evrov v petih letih. A zgolj takšen znesek za adaptacijo nepremičnine v Postojni najbrž ne bo dovolj. Zato je zelo vprašljivo, ali bi se najemniku res splačalo plačati vse najemnine, stroške in z najemom povezane dajatve, ob tem pa še obnavljati nepremičnino, še posebej, če upoštevamo podražitve gradbenih materialov in del v zadnjih letih. 

Kdor se je v zadnjih letih lotil prenove – recimo, da je nekaj postoril sam, za nekatera dela pa najel izvajalce, ve, kako malo v takšnem scenariju pomeni pet, celo deset ali dvajset tisoč evrov. 

Na portalu primerjam.si izvemo, da se cena beljenja, dva sloja, giblje med 2,40 € in 80 € na kvadratni meter, če gre za kitanje, brušenje in beljenje, kar je pri nepremičnini v takšnem stanju precej verjetno, se cena giblje med 8 in 15 evrov na kvadratni meter. 

Cene talnih oblog se gibljejo med 8 in 30 €/m, pri laminatu 32 €/m in 52€/m za gotovi troslojni parket. Pa obnova, saj je navedeno, da je treba talne obloge "obnoviti"? Če gre za parket, na portalu Moj Mojster navajajo, da se cena za brušenje parketa, ki vključuje brušenje, kitanje in dvojno lakiranje giblje od 18 do 22 €/m. V primeru keramičnih ploščic cena polaganja ploščic standardnih dimenzij na pripravljeno površino znaša med 18 in 22 €/m. 

Potem je tukaj kurilna naprava. Marsikaj je odvisno od lastnosti objekta in potreb in želja uporabnika, a v spletnih trgovinah smo denimo našli peč na drva z močjo 14 kW, ki naj bi segrela takšen prostor oziroma površino do 130 m. Cena: okoli 600 evrov. 

Še večji misterij je puščanje strehe, saj ni povsem jasen obseg težav, prav tako ne morebitne posledice, ki so na objektu že nastale zaradi puščanja strehe. Na portalu Moj Mojster pojasnjujejo, da se lahko cene krovskih del lahko močno razlikujejo med seboj. Okvirno se cena strehe z vsemi pripadajočimi deli giblje od 40 do 75 €/m. V primeru popravila nekoliko manj, še manj, če oseba takšna dela izvede sama, a delo na strehi je specifično, nevarno in zahteva znanje. 

Pod črto – posel bi se najbrž izplačal predvsem lastniku nepremičnine oziroma navdušenemu najemojemalcu, ki ima ogromno veselja do renoviranja objekta, ki na koncu ne bo njegov, žilico za iskanje poceni materialov, kar nekaj dobrih prijateljev za pomoč in tudi kar nekaj znanja o odpravljanju težav na propadajočih objektih. 

Jeznih komentarjev na oglas pa ne manjka. Izpostavljamo dva, ki smo ju med drugim prejeli tudi v naše uredništvo: "Lastnik se ima super – hiša dobi zastonj renovacijo, sam pa še dobi 280 evrov na mesec. In po petih letih? Najverjetneje jo namerava preko iste agencije prodati po tržni ceni. Družina, ki jo je ta čas spravila v red kot poceni delovna sila? Takšno je pač življenje." 

Pri čemer komentator izpostavlja še stanovanjski zakon, ki v 36. členu pravi, da mora lastnik zagotoviti popravila v zvezi z vzdrževanjem najemnega stanovanja na svoje stroške, razen če so taka popravila potrebna zaradi napačne ali malomarne uporabe najemnika.

Drugi komentator pa je prepričan, da lastnik pričakuje "zastonj delo in več kot 100.000 evrov vlaganja v to podrtijo": "Takšni bizarni oglasi se ne bi smeli dovoljevati.  Žal mi je vsakega človeka, ki bi bil toliko naiven, da bi se s temi pogoji strinjal."

Kakšni so odzivi na oglas potencialnih najemnikov pa zaenkrat ni znano, v agenciji, preko katere se nepremičnina oddaja, namreč pravijo, da so ga objavili šele v petek. Vse skupaj pa je novo tudi za njih, saj praviloma ne iščejo najemnikov za pogojno vseljive objekte.