Investitor hišo zgradil mimo gradbenega dovoljenja, za legalizacijo morajo stanovalci plačati 40.000 evrov

Gregor Gajšek skoraj 20 let živi v stanovanju v večstanovanjski hiši na Cesti Cirila Kosmača v Ljubljani. Hiša, ki je bila zgrajena leta 1997 nima uporabnega dovoljenja, so nedavno presenečeno ugotovili etažni lastniki. Ko so ga želeli pridobiti, tako kot Gajšek, pa so od upravne enote Ljubljana izvedeli, da je investitor hišo zgradil mimo gradbenega dovoljenja. "Dal je v prodajo, ljudje so to kupili in se več kot 20 let kasneje srečujemo s temi težavami. Se verjetno ne bi ukvarjali, če pred leti ne bi prišel zakon, ki nalaga bankam, da ne izdajajo hipotekarnih kreditov, če stavba nima uporabnega dovoljenja. Mi smo kupili stanovanje v hiši, ko še ni bilo tega zakona, včasih ni nobenega zanimalo, ali je pridobljeno uporabno, ko je šlo za pridobivanje kredita." Gajšek je stanovanje kupil leta 2007, v roke pa je dobil samo A4-list, na katerem je bil izrisan tloris hiše. 

Predvidena 4-stanovanjska, investitor zgradil 6-stanovanjsko

Po pregledu gradbenega in lokacijskega dovoljenja je upravna enota Ljubljana prošnjo lastnikov za pridobitev gradbenega dovoljenja zavrnila. Odločba, ki smo jo pridobili v uredništvu razkriva, da je stavba zgrajena neskladno z gradbenim dovoljenjem, "saj je objekt šeststanovanjski in ne štiristanovanjski, kakor je bilo navedeno v lokacijskem dovoljenju. Iz lokacijskega dovoljenja je razvidno, da so bila v objektu – v severnem delu – predvidena tri stanovanja, v južnem pa eno." In še: "Iz gradbenega dovoljenja je razvidno, da je bila na objektu ob izgradnji spremenjena streha in dodano nadstropje galerije." 

Pridobili smo tudi gradbeno dovoljenje iz leta 1997, ki dovoljuje "gradnjo štirih stanovanjskih objektov B s komunalno in prometno ureditvijo." Stavbo je zgradilo ljubljansko podjetje Reality. Zagovarjajo, da so stavbo zgradili skladno "z gradbenim dovoljenjem in dovoljenimi odstopanji, ki so bili skladni z veljavno zakonodajo v času gradnje. Vsa dela so bila izvedena v skladu s predpisi in regulativami, ki so veljale v času gradnje." A upravna enota ugotavlja drugače: "Neskladnosti pa niso dopustne kot manjša odstopanja iz 79. člena GZ-1."

V podjetju pojasnjujejo, da je v lokacijski odločbi navedeno, da je objekt šeststanovanjski in ne štiristanovanjski. "Takrat se temu ni posvečalo preveč pozornosti, saj je iz ostalih dokumentov projekta za gradbeno dovoljenje jasno razvidno, da so bili vsi objekti tipa B zasnovani kot šeststanovanjski. V odločbi za plačilo sorazmernega dela opremljanja stavbnega zemljišča (komunalni prispevek), je izračun površin za vse objekte enak. Tudi plačilo tega je bil pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja za štiri objekte enake velikosti, kar potrjuje, da je bilo od začetka načrtovano, da bodo vsi objekti tipa B šeststanovanjski."

In še, da je bilo takratno stališče oddelka za urbanizem in okolje ljubljanske občine iz leta 1995: "Da pri gradnji objektov ne preverjajo splošno uveljavljene prakse, da je v objektih po navadi več stanovanj. Pomembno je, da je v lokacijski odločbi dosežena tipologija objekta in da je zadoščeno drugim zahtevam, ki so posledica več stanovanj (npr. parkirišča)."

Hkrati v podjetju zagovarjajo, da je nehvaležno primerjati razmere iz 90. let, ko se je spodbujala gradnja večstanovanjskih objektov s sedanjimi pogoji. "Takratne smernice in praksa so bile prilagojene specifičnim potrebam in razmeram na trgu, kar je vključevalo tudi spodbujanje racionalnih rešitev za povečanje izkoristka zazidljive zemlje." 

Edina možnost: 40.000 evrov za legalizacijo

Lastnikom tako ne preostane drugega, kot da stavbo legalizirajo. Če daš takšno nepremičnino na trg, v trenutku izgubiš vsaj polovico kupcev, opozarja Gajšek. "Veliko ljudi kupuje s kreditom in ti tukaj ne bodo prišli zraven."  

Po besedah Gajška je bilo po gradbenem dovoljenju predvideno, da bo hiša imela okoli 650 kvadratnih metrov površin. Ko so dali narediti elaborat za pripravo uporabnega dovoljenja, pa so ugotovili, da ima hiša dejansko okoli 900 kvadratnih metrov površin, torej je za več kot eno tretjino večja, za kar pa ni bil plačan komunalni prispevek. "Višja, širša, daljša je, kot bi morala biti po gradbenem dovoljenju. Naredil je dodatno etažo. Dokler ni bil narejen izračun, koliko bi morali plačati za komunalni prispevek ter uzurpacijo in degradacijo, je še bila ideja, da bi to naredili, potem pa smo ugotovili, da to stane okoli 40.000 evrov oz. 7000 evrov na stanovanje, zato se je volja nekaterih kar naenkrat spremenila." Uporabnega dovoljenja zato še nimajo. 

40.000 evrov bi morali terjati od investitorja?

"Najbolj me boli to, da v začetni fazi nihče ni terjal od tega investitorja, da bi pridobil uporabno dovoljenje. Dobil je hišne številke, komunalne priklope, vse je prodal, firma je še aktivna. Zakonodaja pa nalaga lastniku, da to sam ureja. Zakaj moramo mi nositi strošek 40 tisoč evrov, če se ve, kdo je naredil napako, se zavestno spustil v to in kdo bi moral biti odgovoren. Zakonodaja bi morala biti narejena tako, da terja od tistega, ki je to naredil, četudi je minilo 20, 25 let," je kritičen Gajšek. Pojasnjuje, da je zakon takrat nalagal, da morajo večstanovanjske hiše pridobiti uporabno, a tega očitno nihče ni preverjal. "Nihče ne preveri v tej državi. Izdajo ti gradbeno, 'kasirajo' komunalni prispevek, mogoče ti pošljejo še kakšno gradbeno inšpekcijo. Ko se zadeva gradi, je pa za njih zadeva končana." Lastniki pa nosijo posledice, dodaja Gajšek, kar je zanj nerazumljivo.

Več primerov v ulici

Po besedah Gajška imajo vse večstanovanjske hiše, ki so na isti strani ulice, kot njihova hiša, enako zgodbo - niso zgrajene v skladu z gradbenim dovoljenjem. Vendar so malo na boljšem, ker so bile vsaj po gradbenem dovoljenju dejansko šeststanovanjske. Nekatere imajo še dodaten problem, ker so bile po letu 2005 spremenjene in jih po trenutni zakonodaji ni možno legalizirati."Na drugi strani ceste imajo samo dvojčki uporabno dovoljenje, ker je investitor poskrbel zase in svojo družino. Hiše naprej po ulici so bile enostanovanjske po gradbenem dovoljenju, dejansko pa so tristanovanjsk, tudi te nimajo uporabnega dovoljenja." 

Gajšek tudi opozori, da sta blizu njihove ulice dve hiši, ki imata hišni številki več let napisane kar na roke. Zato bi bilo po njegovo prav, da se inšpekcija obregne ob to. "Če je tako, potem lahko vsi začnemo graditi kjer nam paše, pa na koncu tega ne bomo spravili v prvotno stanje in bodo stale hiše na kmetijskih zemljiščih, ob rekah, jezerih, morju, Triglavskem narodnem parku."

Enake težave v Prelogah

S pooblaščenim inženirjem za geodezijo in sodnim izvedencem za nepremičninske evidence Boštjanom Trobišem se dobimo v ljubljanskih Prelogah. Zakaj? Kot pojasni Trobiš, je v tej ulici veliko stavb narejenih z več deli, kot je bilo predvideno po gradbenem dovoljenju, zato imajo tudi oni težavo pridobiti uporabno dovoljenje, ali ga celo ne morejo. "Kar pomeni, da so ti deli bistveno manj vredni, kot so bili v preteklosti. Kaj pomeni v preteklosti? Leta 2018 se je začela uporabljati nova gradbena zakonodaja, ki je določila obveznost uporabnih dovoljenj za enostanovanjske stavbe, kar pomeni, da so banke pri starejših stavbah začele gledati, ali ima stavba uporabno dovoljenje. Tiste, ki ga nimajo, so danes na trgu zelo malo vredne."     

Spomnimo: v rubriki Dejstva smo maja razkrili, da pobudnik ustavne presoje 146. člena, ki omogoča legalizacijo objektov daljšega obstoja državni svetnik in župan Žirovnice Leopold Pogačar pravi: "Nehajmo legalizirati čebelnjake z dnevnimi sobami in vile z bazeni kot vrtne ute." Zakaj? Ker omogoča legalizacijo praktično kjerkoli – na kmetijskih in gozdnih zemljiščih, v narodnih parkih, na zaščitenih območjih ... Ustavno sodišče je te legalizacije zato začasno onemogočilo. 

Večstanovanjska hiša, kjer ni dovoljena

Arhitektka Nika Učakar Golob in direktorica Arhicentra iz Mengša pove primer, na katerega so večkrat naleteli: "Enostanovanjska hiša je bila zgrajena okrog 1970, leta 2008 jo je kupil investitor in je znotraj nje adaptiral enostanovanjsko v petstanovanjanjsko hišo, naredili so etažno lastnino in teh pet stanovanj prodali. Kje je težava? Lega hiše je na območju, kjer je po občinskem prostorskem načrtu dovoljena gradnja eno- in dvostanovanjskih stavb. Ker je bila zgrajena po 2005, ko 146. člen ne velja več, je treba upoštevati prostorski akt. Prostorski akt pa ne dovoljuje pet stanovanjskih objektov. Zato objekta ne moremo legalizirati in ne morejo dobiti uporabnega dovoljenja." Ko hočejo stanovanje prodati, so v stiski, ker ga lahko prodajo samo tisti osebi, ki ne potrebuje hipotekarnega kredita, za katerega zahtevajo uporabno dovoljenje.

V Mostah namesto enostanovanjske stavbe zgradili 24-stanovanjsko

Trobiš se spominja primera v Mostah v Ljubljani, kjer je investitor imel gradbeno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo, a je potem zgradil blok s 24 stanovanji. Naredil se je elaborat za vpis v kataster stavb s 24 deli, prišli so nepremičninski posredniki, stanovanja prodali, notarji so overili pogodbe, banke so dale kredit, lastniki so prijavili stalno prebivališče. "Zadeva je bila zaključena, dokler ni prišel inšpektor in je razveljavil vpis v zemljiški knjigi in zadeva se je vrnila v prvotno stanje. Med kupci je zavladala panika, zadeva je potem eskalirala v medijih. So imeli težavo potem to urediti." 

Odgovornost je porazdeljena med več akterjev, meni Trobiš. Včasih so bili milejši pogoji za prodajo in se je odgovornost porazdelila na več akterjev. Takrat je banka dala kredit na isto stanje, kot mu ga danes ne da. Takrat je bila past, ki je bila nastavljena kupcem, ki je funkcionirala do 2018, ko je prišel nov gradbeni zakon. "Tu je problem, kako za nazaj sanirati. Zakonodajalec je predvidel večjo obveznost do urejene dokumentacije, dodal je tudi boljše možnosti za legalizacijo in pridobitev uporabnega dovoljenja. Ena možnost je bila legalizacija objektov daljšega obstoja." 

Pogost pojav leta 2007 in 2008

V gradbenem obdobju v letih 2007 in 2008, ocenjuje Trobiš, je bil pogost pojav, da so imeli gradbeno dovoljenje za manj stanovanj, kot so jih nato zgradili. "Danes je ogromno lastnikov, ki so takrat kupili ali podedovali in imajo zdaj težave pridobiti uporabno. Pred 2018 so lahko dobili kredit, če je bila stavba ustrezno evidentirana, kar ne pomeni, da je imela uporabno, danes, če bi radi zamenjali stanovanje za kaj drugega, ga ne morejo, ker nobena banka noče dati novega kredita."