Na robu živčnega zloma zaradi gradbenega dovoljenja

Alen Kalšek je podjetnik iz Izole. Vlogo za gradnjo dveh dvostanovanjskih hiš v Dutovljah, v katerih trenutno potekajo notranja dela, je vložil že leta 2021, a da je prišel do gradbenega dovoljenja, ki ga je izdala Upravna enota v Sežani, je trajalo leto in pol. Kje se je zataknilo? Pri dopolnitvah, pravi Kalšek, ki so sicer najpogostejša težava investitorjev. Zakonski rok za izdajo gradbenega dovoljenja je dva meseca oziroma v določenih primerih tri, a ta rok se šteje šele, ko je vloga popolna, pot do nje pa investitorje pogosto spravlja v obup. "Cela vrsta dopolnitev, ko že misliš, da je vloga popolna, zahtevajo novo dopolnitev," razlaga Kalšek. "Vsakič vam dajo 15 do 30 dnevni rok za dopolnitev, potem spet, preden pride na vrsto za obravnavo, mine naslednjih 30 dni in zavleče celotno gradbeno dovoljenje za tri, štiri mesece." 

Kalšek je prepričan, da bi moral imeti uradnik le eno možnost za zahtevo po dopolnitvi vloge. "Ko bi bila izpolnjena, bi moral izdati gradbeno oziroma uporabno dovoljenje, ne pa, da se z zadevo še kar naprej ukvarja in zahteva nova dokazila."

Šele januarja letos je dobil gradbeno dovoljenje za dva dvostanovanjska objekta v Lokvah pri Sežani. Vlogo za gradbeno dovoljenje je vložil leta 2023. Kot pravi, si kot podjetnik v hudi stiski, v primežu bank, kupcev. Včasih je mislil, da se mu bo zmešalo. "Gre za gradnjo, kjer so zadaj banke, financiranje bank, se pravi, so obresti, časovna komponenta je tukaj zelo pomembna in vsaka preložitev izdaje pomeni strošek."  

Podobna je zgodba s pridobivanjem uporabnega dovoljenja. Šele januarja letos, po 19 mesecih, mu ga je uspelo pridobiti za sedem dvostanovanjskih objektov v naselju Hrpelje. Spet na sežanski upravni enoti. Podobno kot v prejšnjih dveh primerih tudi v tej zadevi veliko zapletov. "Stranke, ki so kupile objekte, niso imele zato hišnih številk, banke jim niso izplačale posojil," opisuje težave Kalšek.

V Sežani povprečno 11 mesecev do gradbenega dovoljenja 

Po podatkih Ministrstva za javno upravo je treba na Upravni enoti Sežana čakati na gradbeno dovoljenje najdlje med upravnimi enotami. Povprečno 332 dni, a v resnici jih veliko čaka precej dlje. Če je zakonski rok, da mora upravna enota v zadevi, in sicer po vloženi popolni vlogi, izdati odločbo v dveh mesecih,  je, pripoveduje Kalšek, trajalo v Sežani kar tri do štiri mesece, da so referentu sploh dodelili vlogo. 

Kalšek ima na sežanski upravni enoti vložene še štiri vloge za gradbena dovoljenja. Vložil jih je maja lani, a ni do danes, pravi, dobil ne odločbe niti zahteve po dopolnitvi.

V Sežani je zadeva pred časom eskalirala do te mere, da se je 20 obrtnikov, podjetnikov obrnilo po pomoč na sežansko Območno obrtno – podjetniško zbornico. Po besedah direktorice zbornice Klementine Križman, so jim svetovali, naj se obrnejo na odvetnika. "Kot vem, je bilo tistim, ki so prek njega reševali zadevo, ugodeno." 

Novo vodstvo upravne enote 

Prejšnji mesec je vodenje Upravne enote Sežana, ki pokriva štiri občine, poleg Sežane še občine Divača, Hrpelje-Kozina in Komen, prevzela Greti Manfreda. Kot pravi, se zaveda, da je dolgotrajno izdajanje gradbenih dovoljenj v Sežani pereč problem in zanjo kot načelnico eden največjih izzivov. Razlogov, da v Sežani ljudje tako dolgo čakajo, preden dobijo zeleno luč za gradnjo, je po njenem mnenju več. Od nepopolne dokumentacije do obravnav s stranskimi udeleženci, zahtevnosti gradnje in odhoda predvsem izkušenega kadra. 

"Smo v fazi priprave analize stanja, posledično bom s sodelavci pripravila akcijski načrt, ki bo zajemal ukrepe na področju organizacije dela znotraj oddelka za okolje, prostor in kmetijstvo ter terminski načrt z določitvijo potrebnih rokov za dosego ciljev," napoveduje načelnica Manfredova. 

Predlani je Upravna enota Sežana izdala 235 gradbenih dovoljenj, od lanskega leta do vključno prejšnjega meseca pa 210. Povprečni čas od popolnosti vloge do izdaje gradbenega dovoljenja je v Sežani 30 dni, povprečni čas od vložitve vloge do izdaje gradbenega dovoljenja pa lahko, kot v primeru Kalška, traja tudi leto in pol. 

Krivec tudi občina Sežana 

Delni krivec za to, da ljudje v Sežani obupujejo nad počasnostjo postopka, je tudi Občina Sežana, ki izdaja mnenja, potrebna za pridobitev gradbenih dovoljenj. Direktorica občinske uprave Maja Ravbar Nusdorfer priznava, da so imeli številne ogorčene klice.  

"Da ne bi bili mi tista cokla pri izdaji mnenj, smo z dvema zunanjima urbanistoma okrepili kadrovsko ekipo, ki je pristojna za izdajo mnenj o skladnosti gradnje s prostorskimi akti," razlaga Ravbar Nusdorferjeva, ki verjame, da bo z novo načelnico upravne enote prišlo do odprave zaostankov.

"Načelnik mora znati prerazporediti delo in mora vedeti, kateri referenti so obremenjeni bolj, kateri pa manj," je prepričan podjetnik Kalšek, sicer zadovoljen, da se zadeve izboljšujejo in da je za tri omenjene projekte dobil dovoljenja v enem mesecu, prej pa je nanje čakal leto in pol.

Z elektronskim oddajanjem vlog hitreje do gradbenega dovoljenja? 

Težave z dolgotrajnimi postopki, ki jih imajo investitorji in projektanti v Sežani, so pogoste tudi v drugih upravnih enotah. Ministrstvo za naravne vire in prostor vidi rešitev v uvedbi sistema eGraditev. Prednost novega sistema je, pravijo na ministrstvu, digitalizacija postopkov. Danes je mogoče na 26 upravnih enotah od skupno 58 že oddati vlogo za gradbeno dovoljenje elektronsko in ga po tej poti tudi dobiti. 

V letošnjem letu bodo nadaljevali s postopnim uvajanjem sistema. Januarja prihodnje leto ga bodo kot zadnje dobile upravne enote Ljubljana, Domžale, Grosuplje, Kamnik, Logatec in Vrhnika, pa tudi Ministrstvo za naravne vire in prostor, ki izdaja gradbena dovoljenja za objekte širšega družbenega pomena.

Prva upravna enota, ki je dobila sistem eGraditev, je bila marca lani Upravna enota Postojna. Od takrat so po elektronski poti prejeli 30 vlog, od tega 22 za gradbeno dovoljenje, osem pa za uporabno. Le približno 15 odstotkov vseh vlog za gradbena dovoljenja je bilo elektronskih. "Pričakovali smo več vlog, smo malo razočarani," pravi Zvonko Ris, vodja Oddelka za okolje in prostor na upravni enoti v Postojni. 

Ris je kritičen do projektantov, ki bi se lahko po njegovem bolj angažirali. Upravna enota je zato naslovila na Zbornico za arhitekturo in prostor Slovenije apel, naj pozove svoje člane k večji angažiranosti za oddajo vlog prek sistema eGraditve.

So pa imeli v Postojni tudi nekaj težav  z delovanjem sistema. "Tehnične težave, predvsem prekinitve, nedelovanje aplikacije, podpisovanje odločb, vročanje, vendar se te težave sproti odpravljajo."

Bo investitor zaradi tega sistema res prišel hitreje do gradbenega dovoljenja? "Bo, sem prepričan, da bo mogoče dosti hitreje izdati gradbeno dovoljenje, vendar takrat, ko se bomo navadili na ta sistem, to pa traja, ne gre čez noč. Angažirani morajo biti tudi upravni delavci, ne samo projektanti," je prepričan vodja Oddelka za okolje in prostor na postojnski upravni enoti.

Sprememba zakona, rezultat pa še večji zaplet

Arhitekt Matej Gašperič pa dvomi v to, da bo sistem eGraditev rešil problem dolgotrajnega izdajanja dovoljenj. "Še vedno se bo nekdo ukvarjal s tem, ali je hiša te oblike še vedno L ali to ni več L."

Prva stvar, ki bi se je morali po njegovem lotiti, je sprememba pravila glede preverjanja skladnosti objekta s prostorskim aktom. V preteklosti je bilo to z zakonom preneseno na občino, kar se zdi Gašperiču razumljivo, saj je občina tista, ki s prostorskim aktom varuje in ureja svoje področje in ima tudi običajno zaposlene arhitekte. "Ampak tako, kot se običajno zgodi pri nas, se nekaj, kar naj bi se poenostavilo, kvečjemu zakomplicira. Zdaj skladnost preverjata občina in tudi upravna enota, kar je popolnoma brez smisla,"  je prepričan. Po njegovem bi morali na upravnih enotah preverjati samo, ali vloga vsebuje vse dokumente. "Ali so dejansko zbrani vsi potrebni dokumenti, vsa mnenja teh insitucionalnih mnenjedajalcev in priloženi vsi papirji. In to je to." Uradnike na upravnih enotah bi s tem razbremenili, gradbeno dovoljenje pa bi bilo lahko, je prepričan Gašperič, izdano že v enem dnevu.

Je bilo pa že slišati tudi predlog, da za izdajanje gradbenih dovoljenj ne bi veljala več krajevna pristojnost. Ta je določena v Gradbenem zakonu in pravi, da je za izdajo dovoljenj pristojna tista upravna enota, na območju katere je objekt predviden ali se nahaja.

Generalna direktorica Direktorata za prostor in graditev pri Ministrstvu za naravne vire in prostor dr. Nataša Bratina o tem predlogu pravi, bi bilo to sicer zaradi sistema eGraditev mogoče, vendar ima pomisleke. Poudarja, da izdajanje gradbenih dovoljenj ni enako kot izdajanje osebnih izkaznic, v primeru katerega je postopek enak za vse prebivalce Slovenije. Pri gradbenih dovoljenjih vidi problem v poznavanju prostora, njegovih posebnostih. "Nekdo s Prekmurja bi težje obravnaval vlogo z obale, ker tega območja ne pozna. Zato bi lahko takšen način obravnave še dodatno podaljševal postopek," je prepričana dr. Bratinova.

Največ novih stanovanj na Gorenjskem

Po zadnjih podatkih Statističnega urada Slovenije je bilo januarja letos izdanih 23 odstotkov manj gradbenih dovoljenj za stavbe kot decembra lani ter 7 odstotkov manj kot v prejšnjem januarju. Je bilo pa v njih načrtovanih več stanovanj, in sicer 390.

Največ se bo z januarja izdanimi dovoljenji gradilo na Gorenjskem, in sicer 115 stanovanj, kar je 30 odstotkov vseh. Od teh jih je 94 predvidenih v večstanovanjskih stavbah. Sledita obalno-kraška s 70 stanovanji in podravska regija s 65 stanovanji. Manj stanovanj je načrtovanih v drugih regijah, najmanj pa v primorsko-notranjski regiji, in sicer le dve stanovanji.

Kako globoko je treba seči v žep?

Na podlagi standarda Zbornice za arhitekturo in prostor Slovenije, ki je objavljen na spletni strani zbornice, bi znašala cena za izvedbo vseh storitev, potrebnih za pridobitev gradbenega dovoljenja, med 5.600 in 6.600 evri brez DDV. Cena vključuje izdelavo idejne zasnove (IDZ), konzultacije za statiko, strojne in električne inštalacije ter požarno varnost, izdelavo projektne dokumentacije za pridobivanje projektnih pogojev (DPP) in projektne dokumentacije za pridobivanje gradbenega dovoljenja (DGD) ter zastopanje investitorja v upravnih postopkih.

Vendar samo gradbeno dovoljenje za pričetek gradnje ni dovolj, saj mora investitor pred tem gradnjo prijaviti, za kar potrebuje projekt za izvedbo (PZI). Poleg tega je za pridobivanje ponudb in izvedbo gradnje, opozarjajo na Zbornici za arhitekturo in prostor Slovenije, nujen tudi popis del, ki je skupaj z načrti pogoj za kvalitetno izvedbo.

Celotna projektna dokumentacija za gradnjo objekta mora tako vsebovati med drugim idejno zasnovo (IDZ), projektno dokumentacijo za pridobivanje projektnih pogojev (DPP), projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) ter projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI) s popisom del. Cena celotne dokumentacije je odvisna od številnih dejavnikov, kot so velikost objekta, namembnost, zahtevnost, lokacija in tehnične zahteve. Za gradnjo enodružinske hiše srednjega razreda s 150 m neto tlorisne površine bi na podlagi standardov zbornice znašala med 19.500 in 23.000 evri brez DDV.

Mlada družina za komunalni prispevek v občini Razkrižje 733 evrov

Po zdaj veljavnem predpisu morajo investitorji pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja plačati komunalni prispevek. V šestih mestnih občinah smo preverili, kakšna je cena tega prispevka v primeru stanovanjske hiše z bruto tlorisno površino 200 kvadratnih metrov na gradbeni parceli v velikosti 500 kvadratnih metrov.

Najdražji je komunalni prispevek v Ljubljani, in sicer 19.812 evrov. Vključuje vse priključke razen vročevoda. V Mestni občini Maribor je za takšno enostanovanjsko hišo ob najpogostejši komunalni opremljenosti cena prispevka 13.540 evrov. Nekaj manj je cena komunalnega prispevka v kranjski mestni občini, in sicer 13.373 evrov, v Celju pa približno 500 evrov več oziroma 13.917 evrov. V koprski občini bi komunalni prispevek, ki zajema vodovodno, cestno, javno kanalizacijsko omrežje in ravnanje z odpadki, za hišo in zemljišče v taki velikosti znašal 17.421 evrov. Po podatkih novomeške občine je cena prispevka od 8.614 evrov, v primeru, da je objekt  izven naselja Novo mesto in ni priključen na kanalizacijo, do dobrih 11.245 evrov, če objekt stoji v Novem mestu in je priključen na javno kanalizacijo. 

Neprimerljivo nižjo ceno komunalnega prispevka imajo v pomurski občini Razkrižje, in sicer 1.833 evrov. Za mlajše od 45 let je cena polovico nižja. Če gradijo hišo, veliko 200 kvadratnih metrov bruto tlorisne površine, na gradbeni parceli v velikosti 500 kvadratnih metrov, morajo plačati 916 evrov. Še dodatnega popusta so deležne mlade družine z otroki, pravi župan Stanko Ivanušič. Zanje je cena komunalnega prispevka 733 evrov S tem želijo vzpodbuditi mlade, da bi ostali v občini.