Kličejo za gradnjo na kmetijskem zemljišču

Arhitekt Janez Gaberščik in direktor arhitekturnega biroja Arhitektura Gaberščik, ki se ukvarja tudi z legalizacijo črnih gradenj, pravi, da imajo primere, ko jih kličejo za gradnjo na kmetijskem zemljišču. "Želeli bi postaviti hišo na črno in če jim mi lahko svetujemo. Jim preprosto odgovorim, naj tega nikakor ne počnejo, niti nobenega nasveta ne bodo dobili, ker je to nesmiselno. Gre za prevelike vsote denarja, ki obtiči v neki nedokončani zadevi."

90 odstotkov črnih gradenj

Arhitektka Nika Učakar Golob in direktorica Arhicentra iz Mengša ocenjuje, da je črnih gradenj 90 odstotkov, saj ima, kdor koli pride v njihov biro, neskladno gradnjo, sicer običajno gradbeno dovoljenje imajo. "So recimo kupili tipski načrt, ker je bilo cenejše. Hiša iz načrta je čisto drugačna, kot je v naravi, gradilo se je tako, kot so se na terenu odločili." Ko v projektivnem podjetju Arhicenter projektirajo stanovanjske hiše, stranke opozorijo, da morajo pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja dobro razmisliti, ali je hiša takšna, kot si jo želijo, da se hiša med gradnjo ne spreminja. 

Ogromno je objektov, ki imajo vsaj manjša neskladja, ocenjuje Gaberščik, redko dobijo primere, kjer je vse urejeno. "Ko gremo pogledat, če je objekt skladen z gradbenim dovoljenjem, vzamemo meter in preverimo. Ugotovimo, da so neskladja, čeprav stranka pričakuje, da je objekt skladen. Je kaj zraven neskladno zgrajeno, je povečana klet, je objekt malo premaknjen." Da je vse skladno z gradbenim dovoljenjem, so izjeme, dodaja Gaberščik. Sicer zakon dopušča določena odstopanja – 50 centimetrov v širino in višino, tudi premik.

Redkost, da načrti odražajo dejansko stanje

Slavko Gabrovšek, komisar za razvoj stroke Zbornice za arhitekturo in prostor, pravi, da je prava redkost videti načrte, ki odražajo dejansko stanje nekega objekta. Tukaj govori predvsem za manj zahtevne in nezahtevne objekte. "Ta gradbena predrznost, kjer smo vsi znali vse, se končuje. To je povzročilo tudi to, da se veliko idej porodi med samo gradnjo, in ker so uresničljive takoj, ker seveda znamo, je prišlo do tega, da je večina objektov vsaj neskladnih." 

'Zadeva ti je tuja'

Razlogov, zakaj imamo toliko nedovoljenih gradenj, je več, a Gaberščik poudari drago in dolgotrajno proceduro za pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja. Po drugi strani bi si nekdo rad na svojem nekaj prizidal in se mu zdi, da to lahko. Mogoče je tudi, da so ljudje neuki, niso navajeni razpolagati in z nepremičninami in jih upravljati. "Nekdo podeduje kmetijo, hišo in se znajde v tej situaciji. Niti ni imel izkušnje z nakupom nepremičnine, niti z gradnjo. Ne ve, na koga se obrniti. Zadeva ti je tuja." 

Večstanovanjska hiša, kjer ni dovoljena

Učakar Golobova pove primer, na katerega so večkrat naleteli: "Enostanovanjska hiša je bila zgrajena okrog 1970, leta 2008 jo je kupil investitor in je znotraj nje adaptiral enostanovanjsko v petstanovanjsko hišo, naredili so etažno lastnino in teh pet stanovanj prodali. Kje je težava? Lega hiše je na območju, kjer je po občinskem prostorskem načrtu dovoljena gradnja eno- in dvostanovanjskih stavb. Ker je bila zgrajena po 2005, ko 146. člen ne velja več, je potrebno upoštevati prostorski akt. Prostorski akt pa ne dovoljuje petstanovanjskih objektov. Zato objekta ne moremo legalizirati in ne morejo dobiti uporabnega dovoljenja." Ko hočejo stanovanje prodati, so v stiski, ker ga lahko prodajo samo tisti osebi, ki ne potrebuje hipotekarnega kredita, za katerega zahtevajo uporabno dovoljenje. 

So pa tudi precejšnje razlike med občinami, koliko so se jim napolnili proračuni zaradi kazni, ki jih morajo ljudje plačati ob legalizaciji. Denimo Ljubljana je v petih letih dobila milijonov evrov, Piran in Koper okrog 300 tisoč evrov, Murska Sobota pa 26 tisoč evrov. 

V občini Krško so se predvsem zidanice spreminjale v stanovanjske hiše, kar pomeni, da se objekti, ki jim namembnosti niso spremenili, uporabljajo v drugačen namen, najpogosteje za prebivanje, kar ravno tako predstavlja črne gradnje. Več nelegalnih objektov je predvsem v skupini pomožnih objektov ob stanovanjskih hišah in na kmetijah. V izolski občini poudarjajo, da investitorji legalizirajo predvsem stavbe na kmetijskih zemljiščih. Vsaka nedovoljena gradnja, ki se naknadno legalizira, naj bi bil strošek za občino, predvsem z vidika komunalnega urejanja in višanja stroškov. V Murski Soboti so imeli veliko nezakonitih gradenj v romskem naselju, a se stanje izboljšuje. V celjski občini pravijo, da so črne gradnje predvsem "posledica slabe regulacije in pomanjkanja nadzora ter pogostih sprememb zakonodaje in zakonodajnih odpustkov, ki dajejo možnosti za legalizacijo le-teh." 

Med 100 in 110 črnih gradenj na območju Tomačevega

Na območju Tomačevega v Ljubljani naj bi bilo po podatkih ljubljanske občine med 100 in 110 črnih gradenj. Od leta 2018 je občina prodala večje število zemljišč, na katerih so bili postavljeni objekti, ki pa niso bili legalizirani oz. so bili zgrajeni brez gradbenih dovoljenj. V tem primeru govorimo o približno 60 stavbah oz. hišah. S prodajo zemljišč je občina dobila 2.895.500 evrov. 

Nekaterih objektov ne moremo legalizirati

Učakar Golobova in Gaberščik poudarjata, da se kdaj zgodi, da objekt sega na tujo parcelo in mora sosed dati pravico graditvi, da se lahko objekt legalizira, a tega noče storiti. Težava so lahko soglasja solastnikov v večstanovanjskih stavbah, dodaja Gaberščik. "Imamo pet stanovanj in eden od lastnikov želi stanovanje prodati, ostali ne želijo iti v postopek legalizacije. Ne more pridobiti uporabnega dovoljenja. So pa problemi, ki niso rešljivi, da recimo zgradiš hišo delno na kmetijskem zemljišču in tistega dela ne more legalizirati, potem pa se odloča ali bo to podrl, čakal, prosil občino, da spremeni v zazidljivo." 

Pri legalizaciji objektov, ki so zgrajeni po letu 2005 – po 143. členu gradbenega zakona – je precej več težav, pojasnjuje Učakar Golobova, ker morajo biti skladni s prostorskim aktom občine, ki velja zdaj ali s prostorskim aktom iz časa nastanka objekta, ki ga je kdaj težko dobiti. "Zdaj je v naših koncih določeno, da je streha dvokapna, da ima naklon od 35 do 45 stopinj, stare hiše iz leta 1970 imajo pa praktično vse nižji naklon kot 30 stopinj in takega objekta ne moremo legalizirati, ker ga ne moreš narediti neskladnega." Starejše hiše so bile večinoma kvadratne, zdaj pa je lahko določeno, da mora biti tloris pravokotne oblike. 

V prostoru ne moremo delati, kar hočemo

Urejanje prostora se izvaja v javno korist, kar pomeni, da je regulirano, pojasnjuje Matjašec. "Ne moremo v prostoru početi, kar se nam zahoče, ampak lahko samo to, kar je v okviru nekih regulacij. Pri tem sledimo neki varnosti v prostoru, investicijskim kriterijem, predvsem pa sledimo bivalni kakovosti, to pomeni, da ne moremo izražati lastnih interesov v prostoru, ne moremo graditi po svoje, ne moremo graditi brez dovoljenj, tudi če imamo dovoljenja, moramo graditi skladno z njimi." In dodaja, da zasebne koristi ne morejo prevladati nad javnimi. 

Večja ozaveščenost

Z novim zakonom in vsemi pravili, ki veljajo od 2018, so ljudje postali bolj ozaveščeni, da morajo imeti urejene zadeve, meni Gaberščik. "Stvar gre v pravo smer, smo pa še v postopku prenove tega dela. Verjetno bomo še nekaj časa urejali tole." 

"Včasih je bilo vse dobro. Zakonodaja ni bila toliko rigorozna, malo bolj se je delalo 'po domače', nekdo je rekel, ti kar naredi. Od 2018 naprej se lovimo v centimetre," pravi Učakar Golobova. In doda, da je zdaj precej večji red, kot je bil včasih, ko uporabna dovoljenja sploh niso bila potrebna. 

Po besedah Gaberščika se dograditve oz. kršitve načeloma razlikujejo v mestih in na podeželju. V mestih je gostota večja in je težko priti do prostora, zato objekte zvišajo, na podeželju pa naredijo hiše večje, več je dograjenih površin.