FOTO: Naselje 16 dvojčkov, ki so si podobni v vsem, razen v ceni

Med 16 dvojčki na obrobju Ljubljane ima najcenejša hiša ocenjeno vrednost po podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) 230.720 evrov, najdražja pa 287.490 evrov. Razlika v vrednosti je kar 56.770 evrov oziroma dobra petina.

"Razumel bi, v kolikor bi notranja razporeditev in ureditev stavb lahko pomenila največ 10-odstotno razliko med najcenejšo in najdražjo stavbo, vsekakor pa ne skoraj 25 odstotkov," pravi naš bralec, ki je decembra Gurs opozoril na razlike v vrednostih in ga pozval, naj mu pojasnijo, kako je lahko do takšnih razlik prišlo. Gre za 16 dvojčkov, ki so bili dokončani leta 2000, torej neke prenove ali obnove še niso bili deležni, da bi lahko sklepali, da se tu skriva razlog za takšno razliko v ceni. Na Gursu odgovarjajo, da na vrednost hiše pomembno vpliva razmerje med uporabno in neto tlorisno površino, ki je pokazatelj o dejanski izkoriščenosti stavbe za osnovno funkcijo, in to je bivanje. V primeru teh 16 dvojčkov so vrednosti nepremičnin drugačne, ker so različni podatki o posameznih nepremičninah v registru nepremičnin oziroma je način evidentiranja nepremičnin različen. Tako na Gursu navajajo, da ima najcenejši dvojček vrednost 230.720 evrov, ker ima najmanjšo uporabno površino, in sicer 82 kvadratnih metrov, medtem ko je neto površina 138 kvadratnih metrov. Z uvedbo nepremičninskega davka bo največ v državni proračun prispeval lastnik najdražjega dvojčka z neto površino 146 kvadratnih metrov in uporabno površino 132 kvadratnih metrov.

Razlike med podatki pri hišah s praktično enakimi zunanjimi gabariti so naravnost neverjetne. V nekaterih primerih pa tudi popolnoma nelogične, saj gre za enostanovanjske hiše, zato bi morali biti neto tlorisna površina stavbe in dela stavbe v vseh primerih enaki, pa nista, pravi bralec. Prav tako je neverjetna razlika med neto in uporabno površino. V primeru enega dvojčka je neto površina 180,9 kvadratnih metrov, uporabna površina pa 93,8 kvadratnih metrov. "Očitno v programu ni nikakršnih logičnih kontrol in sprejme vse, kar so popisovalci vnašali," se jezi bralec.

Na Gursu pravijo, da so leta 2010 obvestili vse lastnike o njihovih vrednostih nepremičnin. Takrat so imeli lastniki možnost, da podajo pripombe in predloge, ki so se nanašale tudi na modele vrednotenja. A verjetno nekdo ne bo popravil podatka v svojo škodo? Bi pa lahko Gurs ukrepal na osnovi opozoril našega bralca, zato smo jih vprašali, če bodo podatke preverili na terenu. Morda bi potem tudi njim pogled na 16 dvojčkov praktično identičnih zunanjih gabaritov, ki stojijo v 90 metrov dolgi ulici, vzbudil dvom v metodologijo množičnega vrednotenja nepremičnin.

Na Gursu se zanašajo na poštenost lastnikov nepremičnin

Predstojnik Gursa Aleš Seliškar na vprašanje, kaj lahko v tem primeru stori lastnik, odgovarja, da mora lastnik, če ugotovi, da ima svoje podatke napačne, le-te popraviti in uskladil. Če pa gre za sosedove podatke, pa lahko Gurs sosedu pošlje poziv, naj podatke uskladi. Če tega ne stori, sledi prijava inšpektorju. Po mnenju Seliškarja odstopanja v podatkih izhajajo ali iz popisa, ali pa iz spreminjanja podatkov, kar so lahko lastniki nepremičnin storili prek spleta sami. "Kar so na Gursu skozi kontrolo ugotovili napačnih podatkov, so lastnike nepremičnin opozorili, naj jih popravijo, a vsega pač ne morejo ugotoviti," pravi Seliškar in dodaja, "da mora biti lastnik pač toliko pošten, da prijavi resnične podatke." Cilj Gursa nikoli ni bil, da bi imeli vse podatke v evidenci stoodstotno pravilne, ker je to iluzorno, pravi Seliškar. "Naš cilj je, da bi v evidenci zajeli podatke o vseh nepremičninah." In sankcije? Obstajajo za vse, ki sporočajo nepravilne podatke, pravi Seliškar.

Razlike tudi pri prevrednotenju nepremičnin

A našega bralca niso toliko zmotile razlike v ceni nepremičnin, kot razlike pri prevrednotenju nepremičnin. Ko je vlada sprejela uredbo, da se zaradi sprememb na trgu nepremičnin popravijo vrednosti nepremičnin, so popravki zajeli tudi to majhno naselje. In ker gre za popravke, ki so vezani na območje, naj bi bili za vse nepremičnine isti. Bralec opozarja, da se je za večino od dvojčkov (torej za 11 dvojčkov) vrednost znižala za 19 odstotkov, dvema dvojčkoma so vrednost povečali, saj sta v času od prejšnje ocene vrednosti nepremičnine postala bivalna, enemu so vrednost znižali za 18,97 odstotkov, enemu za 18,39 odstotkov, enemu pa kar za 24,26 odstotkov.

Na Gurs opozarjajo, da so vsi dvojčki na enaki lokaciji oziroma v isti vrednostni coni. Zato lahko po njihovem mnenju razlike v vrednostih nastopijo izključno samo zaradi različnih podatkov o dvojčkih, ki so evidentirani v registru nepremičnin. "Če pa so vsi podatki za vse dvojčke popolnoma enaki na enaki lokaciji z enako površino parcel, potem bi bile vrednosti popolnoma enake," še opozarjajo na Gursu in dodajajo, da mora biti indeksacija za vse dvojčke enaka.