Množično vrednotenje nepremičnin: lastniki po novem tudi z možnostjo ugovora

Vlada je sprejela predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Kot so sporočili, so prisluhnili strokovni javnosti in občinam ter pretehtali vse argumente. Predlog je bil že maja v vladni obravnavi, a se koalicijski DeSUS in SD s sprejemom nista strinjali.

Po majski zamrznitvi postopkov v vladi so k sprejemu novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin še v tem letu pozvali projektni svet za koordinacijo in usmerjanje projekta priprave nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin ter Skupnost občin Slovenije, Združenje občin Slovenije in Združenje mestnih občin Slovenije, Gospodarsko zbornico Slovenije, Obrtno-podjetniško zbornico Slovenije, Trgovinsko zbornico Slovenije in Združenje bank Slovenije.

Poudaril je, da potrditev predloga tega zakona ne pomeni, da bo vlada v tem mandatu predlagala tudi zakon o davku na nepremičnine. "Tega zakona v tem mandatu ne bo," je zatrdil.

"Odzivamo se na zahteve strokovne javnosti, zakon usklajujemo z odločbo ustavnega sodišča in lastnikom zagotavljamo ustrezno pravno varnost, ki je v obstoječi zakonodaji nimajo" je nanizal Cerar in dodal, da bo imel zakon številne pozitivne učinke in da ga pričakujejo civilna družba, občine in stroka.

Ministrica za finance pričakuje, da bo predlog zakona sprejet do konca leta

Ministrica za finance Mateja Vraničar Erman je dejala, da s predlogom naslavljajo očitke ustavnega sodišča, ki je leta 2013 za neustavnega označil del zakona, ki opredeljuje množično vrednotenje za potrebe obdavčenja, in sicer iz dveh glavnih razlogov - da zakon lastnikom ne nudi ustrezne pravne varnosti oziroma možnosti sodelovanja v postopku določanja vrednosti nepremičninam ter da vsebine, ki bi morale biti urejene z zakonom, prepušča podzakonskim aktom.

Predlog zakona - ki ga vlada v DZ pošilja za obravnavo po rednem postopku, ministrica pa pričakuje, da bo sprejet do konca leta - po njenih besedah predstavlja šele prvi korak v postopku posodobitve sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Na podlagi zakona bo namreč treba izvesti novo vrednotenje, predvsem pa veliko storiti pri urejanju podatkov v evidencah, je poudarila.

Za lastnike nepremičnin je pomembno, da bodo imeli možnost ugovarjati pripisani vrednosti nepremičnine in uveljavljati posebne okoliščine, ki jih z modeli vrednotenja ni mogoče zajeti, je dejala ministrica.

Po predlogu bodo namreč nadgradili postopek sodelovanja lastnikov in občin v fazi oblikovanja modelov vrednotenja, lastniki pa bodo lahko vplivali tudi na pripis vrednosti posamezni nepremičnini. Zakon bo namreč omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin, kot so posebej ugodna ali neugodna mikrolokacija, nestandardna kakovost in poškodbe nepremičnine.

Ministrica je še izpostavila, da se posplošena vrednost nepremičnin porablja za številne namene in da je davčni le eden izmed njih. Tako se med drugim uporablja pri določanju pravic posameznikov iz javnih sredstev, v poslovnem svetu, pri določanju vrednosti hipotek.

V GZS pričakujejo, da bi do prenove obdavčenja nepremičnin lahko prišlo v začetku mandata naslednje vlade

Na predlog zakona se je odzvala tudi Gospodarska zbornica Slovenije (GZS), ki je zadovoljna z vladno potrditvijo predloga novega zakona. Pričakuje, da bo tako lahko do prenove obdavčenja nepremičnin, ki bi odpravila anomalije, prišlo vsaj v začetku mandata naslednje vlade.

"Gospodarstvo je vseskozi vztrajalo na zahtevi, da sedanja vlada zaustavi in ukine danes popolnoma neustrezen, arbitraren sistem nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, na podlagi katerega lokalne skupnosti s svojimi neomejenimi apetiti nesorazmerno obremenjujejo gospodarstvo," menijo v GZS.

Med argumenti za davek na nepremičnine navajajo tudi ureditev podatkov o nepremičninah, ki so potrebne za uvedbo davka na nepremičnine. Pri tem bo pomemben prenos in ureditev vseh podatkov o namenski rabi prostora oz. zemljišč iz prostorskih aktov občine na ravni države. "Država sedaj ne razpolaga z ustrezno urejenimi popolnimi podatki o namenski rabi prostora na enem mestu, kar je velik problem za izvajanje gospodarskih in drugih investicij, pa tudi investicij na področju gospodarske infrastrukture, še posebej pa kot zelo pomembna informacija in pogoj za domače in tuje investitorje," navajajo.

Pomemben bo tudi vpis stavb v kataster stavb, saj da več kot 85 odstotkov stavb sploh ni vpisanih, kar pomeni visoko stopnjo ekonomskih in pravnih tveganj tako v prometu z nepremičninami kot tudi glede njihove bodoče obdavčitve, dodajajo v GZS.

V ZOS prepičani, da nov predlog bistveno izboljšuje sedanji sistem

Odločitev vlade pozdravljajo tudi v Skupnosti občin Slovenije (SOS) in Združenju občin Slovenije (ZOS), kjer menijo, da predlog novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin nadaljuje zakonodajno pot. V Združenju mestnih občin Slovenije (ZMOS) pa čakajo predvsem na to, kakšne bodo rešitve v povezanem zakonu o davku na nepremičnine.

V SOS so ocenili, da so uspeli doseči spremembe, ki bodo imele za občine pozitivne učinke, zato tudi podpirajo predlog. Kot že večkrat so opozorili, da je bila zaradi nevzdržnega stanja v občinah nujno potrebna posodobitev obstoječega sistema množičnega vrednotenja izpred desetih let. Na ravni države namreč "ni enotne in celovite evidence prostorskih aktov, iz katere bi bilo mogoče na parcelo natančno ugotoviti podatek o namenski rabi, pravnih režimih, obremenitvah ter o komunalni opremljenosti oziroma razvojnih stopnjah zemljišč, poleg tega pa tudi ni vzpostavljene celovite evidence dejanske rabe pozidanih zemljišč".

Spomnili so tudi na odločbo ustavnega sodišča, ki narekuje odpravo ustavnih neskladnosti zdajšnjega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin zaradi kršitve načela zakonitosti, ter na potrebo po nadgraditvi postopka vpliva lastnika na posplošeno tržno vrednost nepremičnine tako v fazi določanja modelov vrednotenja kot tudi v fazi pripisa vrednosti posamezni nepremičnini.

Tudi v ZOS so veseli, da je vlada prisluhnila njihovim pozivom k odgovornemu ravnanju in nadaljevanju postopka sprejemanja predloga zakona. Prepričani so, da nov predlog zakona bistveno izboljšuje sedanji sistem množičnega vrednotenja nepremičnin ter odpravlja ustavno neskladnost veljavnega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin kar se tiče spoštovanja načela zakonitosti in možnosti ugovora zoper posplošeno vrednost.

Izpostavili so, da so v projektni skupini in projektnem svetu za koordinacijo in usmerjanje projekta priprave nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin sodelovali tudi predstavniki občin.

'Odlašanje z novim sistemom povečuje tveganje za izgubo sredstev'

Sprejem novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin je po njihovi oceni pomemben tudi z vidika uvedbe novega sistema obdavčitve nepremičnin. "Čeprav ta še ne bo izveden v tem mandatu, je pomembno, da se zanj pripravijo vse potrebne tehnične rešitve, vključno z ustreznimi pravnimi podlagami in ureditvijo evidenc. Problematika sedanjega sistema nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča je namreč vse bolj pereča in nevzdržna, odlašanje z novim sistemom obdavčitve nepremičnin pa povečuje tveganje, da bodo občine ostale brez velikega dela svojih sredstev," so znova opozorili.

Podobno pravi tudi sekretar Združenja mestnih občin Slovenije (ZMOS) Miloš Senčur. Ta je sicer opozoril, da je nov zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin nastajal predvsem znotraj državne uprave in da jih v združenjih občin pravzaprav niso pretirano povprašali za mnenje o vsebini. Kot je poudaril Senčur, bo najpomembnejše prav to, da bo zakon sledil odločbam ustavnega sodišča.

V vseh treh organizacijah ugotavljajo, da so določena vprašanja ostala odprta in upajo, da jih bodo uspeli uskladiti tekom parlamentarne procedure.