Ponudba nepremičnin slabe banke bo le malo vplivala na sam trg

Včeraj je Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB) na svojem portalu objavila nepremičnine, ki jih prodaja neposredno in na dražbah. Ponujenih je 47 nepremičnin, večina pa jih je na območju Maribora z okolico.

Za komentar smo prosili Janeza Hribarja, sodnega cenilca in pooblaščenega ocenjevalca pri Slovenskem inštitutu za revizijo, ki pravi, da so ponudbene cene na prvi pogled postavljene zadržano in na spodnjih ravneh območja siceršnjih ponudbenih tržnih cen.

Pri tem je po njegovih besedah treba upoštevati, da je večina nepremičnin tržno manj zanimiva, bodisi zaradi lokacije ali stanja. Zato bo vpliv na sam nepremičninski trg "omejen in kratkoročen, pa še to zaradi špekulativnih nakupov, ki se že pojavljajo pri tovrstnih prisilnih prodajah".

Sicer pa meni, da lahko te nepremičnine predstavljajo dobro priložnost, ki tovrstne nepremičnine potrebujejo in iščejo, pri čemer morajo biti pripravljeni sprejeti vsa tveganja in kompromise funkcionalnosti, gradbeno-tehničnih lastnosti ter lokacije.

Hribarju se zdi malo verjetna prodaja investicijskih nepremičnin, kot so zemljišča in opuščeni kompleksi. Razlog za to vidi v izjemno nizkih prodajnih cenah in najemninah, s katerimi se komaj pokrijejo stroški gradnje, skoraj nič, ali nič pa ne ostane presežka za zemljišča ali celo investitorjev dobiček.

To po njegovih besedah velja predvsem za Ljubljano in okolico, v ostalih predelih pa je stanje še bolj kritično, saj tam cene lokalov in pisarn padajo na ali pod polovično vrednost gradbenih stroškov. V takšnih okoliščinah je predvsem pri zemljiščih, namenjenih poslovni gradnji, nerazumno pričakovati prodajo, ne glede na ceno zemljišča.

Zemljišče ob Vilharjevi v Ljubljani preveliko

Izjema bi lahko bile posesti, na katerih bi lahko zgradili manjše stanovanjske objekte s 5 do 20 stanovanjskimi enotami, pa še to le na na nekaterih slabše razvitih lokalnih trgih ali. V večjih središčih bi bila morda smiselna tudi gradnja stanovanjskih objektov z do 100 stanovanji, vendar pa pri vsem skupaj ostaja največja ovira izredna zadržanost bank pri financiranju takšnih projektov ter pričakovana dolgotrajna prodaja, saj so lahko obresti za posojila višja od samega dobička.

To med drugim velja tudi za zemljišče na Vilharjevi cesti v Ljubljani, kjer slaba banka prodaja približno 10.000 kvadratnih metrov veliko zemljišče, za katerega zahteva 4,5 milijona evrov brez DDV. Hribar pravi, da bi bil nakup tega zemljišča za pretežno poslovno gradnjo finančno neopravičljiv, za stanovanjsko gradnjo pa je projekt po njegovem mnenju prevelik in je zato na kratek in tudi na srednji rok neizvedljiv.

Meni še, da bo slaba banka ne glede na ceno težko prodala poslovne nepremičnine, predvsem pisarne in industrijske enote izven večjih mest. Razlogov za to vidi več, a najpomembnejše se mu zdi, da so poleg gospodarskih težav ti objekti že tehnično zastarani in terjajo velike vzdrževalne in obratovalne stroške, ki jih bo razumen kupec upošteval pri oceni smiselnosti takšne investicije.

Vse skupaj gre namreč v zadnjem času tako daleč, da se ob trenutnih nizkih cenah nepremičnin, zaradi zgoraj navedenih razlogov lahko celo zgodi, da bi moral prodajalec nekaj doplačati kupcu, ki se zanima za nepremičnino. Zdi se absurdno, a Hribar pravi, da je delno to že realnost, saj nekateri lastniki poslovnih nepremičnin te že oddajajo popolnoma brezplačno, od najemnika želijo le, da poravna redne stroške, ob uveljavitvi morebitnega davka na nepremičnine, pa bo lastnik soočen še s tem stroškom.

Podobno stanje je tudi pri trgovskih in gostinskih lokalih ter objektih, predvsem na območjih z nižjo kupno močjo ali potrošnjo. Uporabniki v takšnih okoljih namreč pogosto komaj pokrijejo tekoče stroške prodaje in osebja, za najemnine in posojila pa ostanejo le simbolični zneski.

Opozarja, da se v praksi pogosto izkaže, da povečane površine ne vodijo do proporcionalno višjih prihodkov iz poslovanja, kar pomeni, da so stroški vzdrževanja in nakupa večjih objektov pogosto previsoki in zato nesmiselni, to pa seveda vpliva na relativne in absolutne cene nepremičnine.

Bodo Pohorske terase neprodane?

Prosili smo ga tudi, da oceni prodajo apartmajskega objekta Pohorske terase na Pohorju, v katerem je 30 delno opremljenih apartmajev, prodaja pa se po okvirni ceni 1,8 milijona evrov brez DDV. Sam meni, da bi glede na lokacijo, pričakovano raven cen in zasedenost težko zagotovili dolgoročno finančno vzdržno poslovanje, še posebej, če bi bila nakupna cena prevelika.

Povprečna cena apartmaja namreč znaša 73.000 evrov in dva- do štirikrat presega ekonomsko opravičljivo raven, zato po njegovem mnenju prodaja dobroobveščenemu kupcu, ki ravna premišljeno in ekonomsko razumno, ni verjetna.