Ko upravnik plemeniti le svoje premoženje

Stanovalci lenarškega bloka so se septembra znašli v težavah, ko so ugotovili, da je njihov lokalni upravnik stavb na poti v stečaj. Iz toplarne so takrat stanovalcem sporočili, da jim ne bodo vklopili ogrevanja, ker nimajo poravnanih računov. Stanovalci oziroma lastniki stanovanj so vse položnice za ogrevanje redno plačevali prek svojega upravnika, a jih očitno upravnik ni poravnal. Če ne plačajo vodarine za 11 mesecev nazaj, jim bodo odklopili vodo in s tem tudi ogrevanje.

A to še ni vse. Upravnik jim je z zadnjo položnico sporočil, da v rezervnem skladu ni nič več sredstev, pa čeprav so redno dobivali in plačevali tudi položnice za rezervni sklad. Stanovalce skrbi, da je upravitelj brez njihovega soglasja prenakazal sredstva, ki so bila namenjena obnovi fasade, drugam.

Kako je, glede na stanovanjsko zakonodajo, ki jo imamo v Sloveniji, to sploh mogoče in kako se pred tem lahko zaščitimo? V Združenju upravnikov nepremičnin, ki deluje pod okriljem Gospodarske zbornice Slovenije, ter v podjetju SPL opozarjajo, da lenarški primer ni osamljen primer v Sloveniji. Razlog je v pomanjkanju sistemskega nadzora.

Pošteno poravnali vse stroške, zdaj pa ostali brez ogrevanja

V primeru etažnih lastnikov iz Lenarta, ki so zaupali svojemu upravniku, bodo kratko potegnili lastniki nepremičnin. Dejstvo je, da so v pogodbenem odnosu vedno etažni lastniki in dobavitelji, medtem ko je upravnik zgolj tisti, ki je dolžen račun dobavitelja sprejeti in ga razdeliti med etažne lastnike. V lenarškem primeru tako lastnikom stanovanj, ki so vseh deset mesecev redno plačevali stroške in od upravnika pričakovali, da je redno plačeval dobaviteljem, ne preostane drugega, kot da račune poravnajo še enkrat, ali pa tvegajo odklop.

Na področju upravljanja z nepremičninami v Sloveniji deluje kar 950 podjetij, od tega je kar petina samostojnih podjetnikov, katerih kapitalska moč je zelo šibka. "Lastnikom se slepo zaupanje v upravnike stavb, ki nimajo revidiranih računovodskih izkazov, ki poslujejo z nizkimi, lažno konkurenčnimi cenami, ki so kadrovsko podhranjeni, kmalu zelo maščuje. Ostanejo namreč brez vseh vzdrževalnih sredstev," opozarjajo.

Zakon imamo, ustreznega inšpekcijskega nadzora pa ne

Ker je vedno več neustreznih poslovnih praks, saj v Sloveniji ni težko registrirati podjetja, je na nas lastnikih etažnih nepremičnin, da se začnemo vesti kot dobri gospodarji svoje nepremičnine še preden bi lahko prišlo do težav, v kakršnih so se znašli stanovalci objektov v Lenartu.

Pri svojem upravniku preverite, ali plačuje vse obveznosti do dobaviteljev, še bolje pa je, da to preverite kar pri dobavitelju, a ni nujno, da boste do podatkov tudi prišli. Še preden se odločite za upravnika, poskusite preveriti pri različnih dobaviteljih, kakšna je plačilna zanesljivost izbranega upravnika. V združenju upravnikov predlagajo, da bi bili ti podatki vedno na voljo etažnim lastnikom.

Ker nad načinom poslovanja upravnikov v zvezi s plačevanjem obveznosti stavbe ni nadzora, razen nadzora nad pravilnostjo delitve stroškov, se dogajajo tudi takšni primeri, kot je lenarški. Stanovanjska inšpekcija v tem primeru namreč nima pristojnosti, kar je narobe. Zato je potrebno okrepiti institucionalni nadzor nad delovanjem upravnikov, ne pa, da se funkcija nadzora preloži zgolj na posameznega etažnega lastnika.

Etažni lastniki v Lenartu imajo bolj malo možnosti. Podjetje je namreč v stečaju, kar pomeni, da bo težko od njih iztržiti sredstva. Lahko se organizirajo in vložijo kazensko ovadbo zoper lastnika ter vložijo odškodninsko tožbo, a gre za dolgotrajen in drag postopek. Zima je pred vrati in prihajajo hladni dnevi. Če bodo hoteli imeti ogrevanje, bodo morali dobavitelju poravnati račune, opozarjajo na SPL, lahko pa se poskušajo dogovoriti za obročno odplačevanje ali plačilo z zamikom.

Rezervni sklad: kako veste, da so sredstva dobro naložena?

Posebno področje je rezervni sklad. Če ni sankcij za nezakonito poslovanje upravnikov, pa so zagrožene sankcije za nezakonito prakso nekaterih upravnikov pri upravljanju s sredstvi rezervnega sklada. Višina glob je za upravnike od 5.000 evrov do 125.000 evrov, kljub visokim kaznim, pa se še vedno dogaja, da se sredstva rezervnega sklada porabljajo za namene, ki niso dopustni.

V združenju opozarjajo, da upravniki gospodarijo z visokimi vsotami sredstev rezervnega sklada, a jih nihče ne nadzoruje, pomanjkanje institucionalnega nadzora nad delovanjem upravnikov pri gospodarjenju z rezervnim skladom pa ima lahko zelo resne posledice za etažne lastnike. Problem je, kako nadzirati, ali so sredstva, ki jih prispevate v rezervni sklad, varno in gospodarno naložena. Če je kontrola inšpekcij prisotna pri preverjanju upravnikov pri porabah in izplačilih denarja rezervnih skladov, pa ni nobenega mehanizma kontrole naložbenja denarja rezervnega sklada. Mehanizma, ki bi zagotavljal etažnim lastnikom, da upravnik stavbe nalaga denar rezervnega sklada v zgolj tiste finančne instrumente, ki so zakonsko predpisane, ni. Tako se dogaja, da denarja rezervnega sklada, kljub knjigovodskim prikazom stanja, dejansko ni. Vi sicer mesečno dobite obvestilo o sredstvih, ki so se nabrali v vašem rezervnem skladu, težko pa je preveriti, ali je naložbenje dejansko v skladu z zakonodajo.

V združenju upravnikov in na SPL so že večkrat vlado in pristojna ministrstva opozorili, da je potrebno obstoječo zakonodajo za kontrolo nad naložbenjem denarja rezervnega sklada dopolniti, da bo lastnik pri upravniku dejansko lahko preveril naložbenje. Še bolje in predvsem ustrezneje pa bi bilo, da bi upravnik sam lastnikom podal poročilo o naložbenju sredstev rezervnega sklada stavb in pridobil neodvisno mnenje zunanje institucije, ali njegovo poročilo dejansko izraža resnično in pošteno sliko stanja naložbenja denarnih sredstev rezervnega sklada.

Mnenje bi morala podati neodvisna revizijska družba, še bolje pa bi bilo, da država v okviru inšpekcijskih služb zagotovi neodvisni organ, ki bo kompetenten za pregledovanje naložbenja sredstev rezervnega sklada v skladu s pravili stroke, kar bi bilo tudi ceneje za etažne lastnike in upravnike.

V združenju upravnikov upajo, da bo imela sedanja vlada več posluha za njihova opozorila in predloge, še posebej, ker so zaradi nezakonite poslovne prakse določenih upravnikov prizadeti najbolj ranljivi državljani. Prav tako upajo, da bodo z večjim nadzorom nad dejavnostjo upravnikov, s trga končno umaknili prevarantska podjetja in povrnili ugled stroki.