Obdavčen naj bi bil luksuz, pa bo res tako?

Zakaj takšna odstopanja med ocenjeno tržno vrednostjo in dejansko vrednostjo nepremičnine, smo povprašali pristojne na Geodetski upravi Republike Slovenije (Gurs). Dušan Mitrović, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin, je pojasnil, da celoten sistem določanja vrednosti nepremičnine temelji na realiziranih prodajah evidence trga nepremičnin (ETN), ki je v javnosti že od leta 2007. "Lastniki s kupo-prodajnimi pogodbami sporočajo, za koliko so se neke nepremičnine na določenem območju prodajale, to sporočijo davčni upravi, vsi ti podatki pa so zajeti v tej evidenci trga nepremičnin," pojasnjuje Mitrović. Na osnovi realiziranih prodaj nepremičnin na Gursu izračunavajo cene posameznih vrst nepremičnin na različnih območjih v državi. Ti podatki so osnova za analitično analizo, statistično obdelavo in modeliranje. Na osnovi teh modelov se določa tržna vrednost nepremičnine.

Dvorci za ceno enostanovanjske hiše

Vzrok, da so nekatere nepremičnine ocenjene veliko pod dejansko tržno vrednostjo, naš sogovornik vidi predvsem v tem, da pri oddaji podatkov za register nepremičnin lastniki niso sporočili pravilnih podatkov. Tako kot primer navaja hišo Vitoslava Türka na Obali, ki je bila v registru nepremičnin evidentirana kot pomožen objekt za spravilo orodja, kar pa ni dejansko stanje. Tako lahko pride tudi do več 100.000 evrov razlike v vrednosti, opozarja Mitrović. Seveda lastniki nepremičnin, ki ne sporočijo dejanske rabe in stanja nepremičnine, kršijo zakon o evidentiranju nepremičnin.

Ta od lastnikov terja, da sporočajo pravilne podatke o nepremičnini. Tudi v popisu so bili dolžni prijaviti pravilne podatke, poudarja sogovornik. "Mi smo dolžni to seveda nadzorovati in odpravljati napake, če pri svojem delu naletimo nanje. Takrat pozovemo lastnika, naj popravi podatke, ker ne ustrezajo dejanskemu stanju," pojasnjuje Mitrović in dodaja, da tudi popisovalci, ki so hodili na teren in pobirali podatke lastnikov nepremičnin, niso imeli pravice, da bi sporočali dejansko stanje, pač pa so zgolj zabeležili, kar jim je prijavil lastnik. "Takšen je bil takrat zakon," poudarja Mitrović in dodaja: "Kljub vsemu so ljudje bili v večini primerov korektni in so sporočali dejansko stanje." Seveda pa so bili tudi takšni, ki so dejansko stanje želeli prekriti, a tega ni toliko, pravi naš sogovornik, ki je prepričan, da je register nepremičnin neprimerljivo boljši od občinskih evidenc za izračun nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).

Več naj plačajo tisti, ki imajo več

Naš sistem temelji na ekonomiki in cenah in je veliko naprednejši od sistema za izračun NUSZ. Cilj te zgodbe je, da se tržna vrednost nepremičnine vzame za osnovo za izračun davka in da tako v davčni sistem več prispevajo tisti, ki imajo več kapitala v nepremičnem premoženju, in manj tisti, ki ga imajo manj. Dosedanji sistem NUSZ pa je celo povzročal, da je nekdo za NUSZ v Prekmurju plačeval bistveno več kot v Ljubljani, še več pa je takšnih, ki ga sploh ne plačujejo, saj niso v občinski evidenci. Kar je zdaj, je kaos, ki se je vzdrževal, ker je ljudem ustrezal, saj eni niso plačevali nič, drugi pa zelo malo. Zdaj, ko gremo na boljši sistem, ki temelji na dejanskih vrednostih, je nastal problem. "To je kislo jabolko, v katero je pač treba ugrizniti," pravi Mitrović.

Še vedno bodo takšni, ki imajo razkošno nepremičnino, pa so imeli to "srečo", da je bila ocenjena pod dejansko tržno vrednostjo. V teh primerih so na vrsti inšpektorji, da preverijo dejansko stanje na terenu in ukrepajo zoper lastnika nepremičnine, ker ni sporočil dejanskega stanj oziroma spremembe na nepremičnini.

Gurs bo nekatere vrednosti popravil

Mitrović je napovedal, da na Gursu pripravljajo indeksacijo vrednosti nepremičnin. Vrednost nepremičnine, ki je velja danes, odraža stanje trga leta 2009, 2010 in 2011, vrednost pa se nanaša na datum 1. julij 2010. To vrednost bo treba popraviti, ker so trendi v upadanju, opozarja Mitrović. Trenutno izračunavajo, kakšne so spremembe na osnovi podatkov prodaj na nepremičninskem trgu v obdobju od 1. julija 2010 do 1. januarja 2013. Ko bodo ti popravljeni indeksi vrednosti za različne vrste nepremičnin pripravljeni, jih bodo sredi julija poslali v medresorsko usklajevanje na vlado, ta pa bo nato spisala uredbo, ki bo določila, za katere vrste nepremičnin je kolikšen indeks upadanja in na kateri lokaciji. "Ko bo vlada to uredbo pripravila in sprejela, potem računamo, da bomo nekje v septembru pripravili prilagoditev vrednosti za indeksacijo na datum 1. januar 2013," pojasnjuje sogovornik. To pomeni, da se bodo za nekatere nepremičnine vrednosti prilagodile, zaradi slabše prodaje najverjetneje navzdol, na te spremenjene vrednosti pa ne bo možnosti pritožbe.

Zaradi novega davka bomo bolj racionalno kupovali nepremičnine

V Sloveniji se bomo morali sprijazniti, da si je treba kupiti nepremičnino, ki si jo lahko privoščimo, in toliko nepremičnin, kolikor si jih lahko privoščimo, opozarja naš sogovornik, ki je prepričan, da bodo zdaj ljudje bolj racionalno razmišljali o tem, kaj si bodo kupili in česa ne, oziroma bodo tisti, ki imajo v lasti veliko nepremičnin, začeli razmišljati, da je čas, da te nepremičnine prodajo po neki normalni ceni, ali pa bodo za vse te nepremičnine plačevali davke.

"Čas je, da se zavemo, da je nepremičnina strošek. Opeka in izolacija pri nas staneta tako kot v tujini. Dogaja se, da na določenih območjih v državi cena nepremičnine na trgu ne pokrije stroškov izgradnje. Takšen je cel severni del Švedske, in to ni nič nenavadnega. Tisti, ki se odloči za zidanje, se že v osnovi zave, da svoje nepremičnine ne bo mogel prodati z dobičkom. In tega se je treba zavedati tudi pri nas," še pravi Mitrović.